看盘笔记44：万科翡翠天麓

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最近一段时间我们在帮一个客户找翡翠天麓的房子，也有客户在对比翡翠天麓和万科御澜道，大家在看房的过程中共同关注的点就是翡翠天麓以后在市场上的流动性如何？关于房子的流动性，不仅是翡翠天麓，大多数小区在被客户挑选的时候都会把以后好不好卖列为一个重点考虑因素。这次我们就从房子的流动性这个点来讨论一下万科翡翠天麓在以后市场上可能面临的情况。

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整个重庆天地板块一直是一个受市场关注度高，而且价格坚挺和成交量活跃区域。翡翠天麓这个小区当初新房销售的时候建面价格到了1.8-2w每平，比同期销售的长嘉汇4期、约克郡壹号湖畔4期、紫御江山和融景城价格都要高。从价格增长幅度来说，翡翠天麓却没有跑赢同时期的这几个小区。目前万科翡翠天麓的二手房成交价在2.4w左右，在现在行情不好的情况下翡翠天麓甚至重庆天地板块成交量和成交价格依然保持在整个重庆主城市场各板块的前列，正常情况下整个天地板块能保持每天一套的成交量。

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当时新房销售时万科宣传的是翡翠系高端产品，但是交房时跟买家的预期差异大，接房还出现了维权。跟里面的业主聊天，万科在重庆天地后来的翡翠系做不下去了，到后来靠江的地块小区组团的名字从翡翠滨江改为锦绣滨江。虽然说这是八卦，但是到最后一期来改名，多少显得开发商对前面组团房子命名用到500w+房子上有些信心不足。很多万科的业主都在调侃万科这个开发商很鸡贼，把钱花在业主能够看得到的地方，一些隐蔽工程可能就没有这么好，能省则省，能用二线品牌就不用一线品牌。不过在另外一些方面万科还是很厚道，比如当初翡翠天麓没有承诺可以读天地人和街小学，但是后面万科还是去冲了值，后来整个翡翠天麓组团的新房业主子女满足入读条件都可以去读天地人和街。总体来说虽然万科有时有些鸡贼，但是对比市场上这么多开发商来说万科还是一个有良心的开发商。

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万科翡翠天麓是2018年开始新房销售，二手房可以交易是在2021年。整个小区除了有两栋别墅和部分避难层户型，其他的都是精装交付。

翡翠天麓的位置在重庆天地板块的位置非常不错，临近天地湖，出小区正大门两边是社区商业，穿过瑞天路就到重庆天地集中商业，这个商业做得比较有情调，咖啡馆、特色餐饮，健身会所等基本可以满足日常的生活需求。平常请朋友吃个饭也不用排队，除了节假日基本上直接去都有位置。小区临近主干道的房子少，大部分楼栋不受主干道噪音的影响。小区内部有两个台地，但是高差不大。小区内的景观做得还是不错：休闲亭、水景、景观小品等让整个小区的景观搭配看起来心情愉悦，加上小朋友玩的设施，虽然小区不大，但是吃完饭在小区里面遛娃遛狗还算舒适。

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再来看下翡翠天麓周边的配套情况：

（1）学校。目前翡翠天麓2035年前新房业主可以读天地人和街，但是二手房业主就不一定可以读，这里把重庆天地人和街小学的入读情况贴出来：

（2）交通。到现在开通的9号线化龙桥站距离也不远，2023年9号线和18号线的换乘站富华路站建成后到轨道站就更近，不过因为现在翡翠天麓朝大坪这个方向因为在建18号线，工地的施工噪音还是有一定影响，如果选朝这个方向的房子得有心里准备未来一年忍受18号线施工带来的影响。如果是自己开车出行到渝中、大坪、沙坪坝和江北都非常方便，只是到江边需要过嘉华大桥，这个地方会经常堵车和限号出行，其他的自己开车从翡翠天麓出发到主城各个区都还比较方便。

（3）商业。重庆天地的商业自成一体，除了现在已经在营业的重庆天地商业，正在修建的458及下面正在招商的商业，加上天地的写字楼，整个重庆天地的商业算是非常方便，而且格调也不低，平常请客吃饭，商务洽谈选择的地点也比较多，所以重庆天地这个板块在市场上受关注的程度还是比较高。

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前面讲了翡翠天麓的小区情况和八卦以及周边的配套，作为实地去过2次的小区，给自己感受虽说不是万科定位的高端豪宅，但是小区的园林景观、夜间的氛围灯光、公区的装修等给人的感受还是一个蛮适合居住生活的小区。在有了适合居住这样的前提下，加上小区自身的位置和周边的配套，以及3年内房龄的次新房和高关注度，能覆盖渝中、大坪、沙坪坝和江渝北部分区域，具有这些特征我们回过头来看是不是正好符合核心区选房的条件，以后这个小区在市场的流通性肯定是不错的，所以我们在选择的时候关于流通性的这个问题就不用太担心。

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万科翡翠天麓这个小区我们之前有个同事写过一篇看盘笔记，因为她住在里面，对小区非常的熟悉，帖子也写得非常的细致，关注户型楼栋朝向具体细节的朋友可以进这个链接：

郑丹丹的看盘日记——万科翡翠天麓

2022.8.14