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这个楼盘前前后后去了6次，第一次去应该是2018年，正是楼市由疯狂变正常的行情中，北辰悦来壹号正是开盘的第二年，供应的业态也是走量的高层，当时置业顾问给我们讲得也是激情澎湃。最近这次去，是如今感觉冰冷刺骨的市场行情，更多的是分销人员在踩盘。现在这种行情这个时段，各大开发商在变作花似的提高分销佣金搞促销，北辰也没有例外地加入了促销的大军中。

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今年重庆房地产市场这个行情，跟过山车似的，从年初的缓涨，到4月底土拍后二手房往上疯狂的跳价，新房总价150万以内没有多少楼盘可以选择。再到现在这冰冷的行情，一套房子挂出去有时一个月都没有一个人去看，新房的特价房也被售房部重新拿出来供客户挑选。

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简单说说悦来这个板块。走进悦来区域，入住率比较高，人气比较旺的应该是首地江山赋和国博城的部分组团，首地江山赋修建的首地人和街小学，很多家长为了子女的教育就早早的搬到江山赋来居住。整个悦来板块的入住率都不算高，所以进入这个区域感受不到到特别浓厚的烟火气。最近一次去悦来中午在国博城这边吃饭的时候问了一个开餐馆的大爷，周边小区入住率怎么样？他一直摇头，表示不理想，人也不多，再等几年会好起来。但是大爷这个小餐馆是从2017年开到现在，按道理说生意不好早就关了，但还一直能开下来，说明生意还是可以，对未来也充满信心。回过头来说人气不足的问题，这个可以通过时间来换空间，随着周边小区的不断交房，入住率的提升，整个区域的人气会逐渐起来。

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为什么悦来的人气不足，这个从悦来的地理位置来看，得等礼嘉和中央公园的入住人口起来后，悦来的人气也会跟随提高。之前网上开玩笑重庆北区有新五小龙板块之说：礼嘉、悦来、龙兴、水土和蔡家，悦来个人感觉还是可以排到前三名，今年年底中央公园的商业部分开业后，悦来板块的商业，比如木鱼石商业街的开业等，整个板块的入住率也会得到显著提升。

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再回来说在北辰悦来壹号的商业配套，在售房部的斜对面，是一个木鱼石情景商业街，正式开业后可以满足周边及会展中心客群的需求，加上正在动工修建的悦来集中商业和北辰悦来壹号自身的社区商业，这些在正式开业后日常的生活可以得到满足。即使现在木鱼石情景商业和集中商业还么有开业，但是前期交房的社区商业可以先满足业主的基本生活所需，所以在入住后不用太担心日常生活不方便。

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在重庆买房，说到交通，大多数人第一反应就是房子周边的轻轨站有多远，走路大概要多长时间。这种买房抱轻轨大腿的应该占比不小，这跟重庆太堵了相关。作为全国最堵的城市之一(有时这个之一都不用了)，特别是早晚高峰期，娃儿放学的时间，小长假放假收假的时间点，被堵哭时有发生。悦来作为新城，第一在道路规划上有前瞻性，道路会更宽，路网设计会更合理。第二就是悦来是新区，规划的建筑以低密度为主，以后的人口居住密度也低，在路上跑的车的数量相对来说不会太多，堵的几率大幅下降。住北辰悦来壹号自己开车出行还是比较方便，出门上沙井湾立交，走金山大道，到中央公园不到6公里，10分钟左右就能到；走金山大道一条道可以开到人和。不足之处就是轻轨站离这个楼盘远了点，最近的轻轨站国博中心站走路到售房部的位置有1.3公里，20分钟左右。

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现在这个风口浪尖，新楼盘开发商都不承诺具体能读哪个学校。但从教育地块规划，划片选择来看。项目内部规划得有一块小学教育用地，但是还没有修，也没有落实是哪个学校来办学。初中的话按就近入读的选择，最近的初中就是悦来中学，悦来中学是新建的学校，硬件设施是不错的。

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下面回到房子的本身。这个项目前期有一个组团交房的口碑不好，甚至出现了维权事件。作为一个国企，出现维权这种群体性事件，对于领导来说也不怎么好交代。所以后面经过整改后，整体效果还是说得过去，既然有过维权事件，后期他就会注重质量的控制，从这个逻辑讲，后续买的房子质量问题就不用太担心。

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这个项目拿地时间比较早，地价便宜，所以房子在拿预售的时候备案价是限价的，所以他才能以低于周边楼盘的价格进行销售。北辰悦来壹号现在销售的产品有高层、洋房、大平层、合院、叠拼，具体信息如下：

地块业态分布图

高层/小高层：套内67-90平米，总价在115-144万左右。万科物业。

洋房：套内101和118两种户型，总价在170-200万左右。北辰对面的一个精装洋房项目，现在的单价在22000元/平米左右。龙湖物业。

大平层：标准层的面积是套内155-164-166平米，总价265-335万。龙湖物业。

合院别墅：上证面积在220平米左右，两层，总价在380-420万。龙湖物业。

叠拼别墅：套内119-146平米，总价在240-295万之间。万科物业。

正在修建的张家溪湿地公园

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在目前这个行情下，加上年底开发商拼了命都想回款，这个时候去选一些性价比高，开发商安全的新房，站在未来2-3年回头来看大概率是非常安全的。北辰悦来壹号这个盘比较符合这几个条件：开发商是国资背景，后面烂尾的概率不大；拿地早，销售价格被限制，高层的套内单价在17000左右，建面算下也只有13000多，这个价格买到不可能跌倒10000去，除非整个房地产市场蹦了；如果是买大平层和合院别墅，已经是现房，更不用担心交房的问题，款交清就可以拿钥匙装修，这才是真正的一手交钱一手交货。

                                                                                                                         2021年11月28日