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写这个还是比较忐忑，一是因为就去看过一次，其次就是对别墅这类产品不算有深的了解。但还是硬着头皮来写，人嘛，总有第一次，总是从不熟悉到了解再到能够说出个123来。

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在写这个盘之前，自己脑子里蹦出来一个问题：买这种联排或者双拼别墅的客户，他们都在关注什么问题呢，是关心户型本身的结构设计？还是更关心小区的环境和物业管理？或者是也关注他们的邻居会是什么样的人？带着这些问题，现在进入这一次的实地看盘笔记。

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关于【九里晴川一期别墅区】可能是整个项目中被吐槽最多的一个组团。甚至网上的评论开玩笑说施工的时候施工方把图纸拿反了，把修别墅的地修改成了洋房，把修洋房的地修成了别墅。网友们为什么会这么说呢，下面把这张图贴出来看一下。

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九里晴川分成3期，第一期是绿色的洋房组团和红色的别墅组团；第二期是黄色的洋房组团和紫色的揽境；第三期是蓝色的部分九里峰景；白色部分规划的是教育用地。右边浅蓝色的线是G75兰海高速，紫色的线是轨道6号线（二期在轨道6号线的左边）。从图上可以看到，由于靠近兰海高速噪音更大，那么作为业态更高端的别墅组团是不是该放到相对安静的一期洋房组团这边，而把洋房组团放在在靠兰海高速这边。所以网友对别墅组团这个位置的吐槽还是有一定的道理。

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说道这里，顺带把九曲河这个板块也聊聊。在2-3年前，九曲河就成为了网红板块，因为好像是他一夜之间都火起来了，而且还火得很突然，以至于当时很多其他区域的客户对九曲河的认知还是0。特别搞笑的一个段子是说是一个饭局上，谈到九曲河九里晴川开盘抢房的盛况，有人一脸懵逼的问：九曲什么？我知道特曲和大曲，你说的九曲是酱香型的么？九曲河成了网红，那么区域内顺理就有了网红盘，这就是九里晴川了。

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当时有7个开发商，分别是龙湖、金科、融创、东原+旭辉、远洋和华宇。能够和这个阵容相pk的只有中央公园和照母山区域。区域的项目主要有龙湖的九里晴川、融创玫瑰园、华宇御澜湾、金科九曲河、远洋九公子、旭辉和东原的江山樾。再加上3300亩左右的九曲河湿地公园和4800亩左右金海湾公园。整个区域目前除了学校配套还没有跟上，其他的轨道交通，商业不远处有礼嘉龙湖天街，加上公园和江景资源，这一片成为改善型居住非常好的选择目标。但是也有不如意的地方，兰海高速从江山樾、九里晴川、九公子旁边呼啸而过，噪音干扰是不小的。沿江往大竹林方向还有铁路线，6号线的部分轨道在地面跑，这样噪音会给居住环境带来不利影响。

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回过头来说说【九里晴川一期别墅区】的情况。一期别墅组团共计61栋联排和双拼组成，以4联排和5联排居多。面积集中在建面336-446平米左右，当然还有面积更大的双拼。现在网上挂的建面单价在14000-15000元/平米，总价集中在470-650万之间。

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我们去实地看的是一套端头的4联排，建面在440左右，报价是618万，清水，3+2结构。他这套位于内圈位置，又是端户，采光效果好，花园也比较大，带前后和侧面的花园。这样的花园，在阳光舒适的下午，约3-5个好友，躺在椅子上边喝茶边聊天，这样的时光不要太美。还有就是侧花园可以把盖去掉，直接让地下室负一层采光，这样可以将负一层最大化利用。但是这个户型单层面积在90平米左右，没有预留电梯井，离马路不算远，还是有一定的噪音影响。这套房子据业主介绍，当时是530万全款的购入，现在挂价618万，放这些年也只是赚个理财的钱。现在之所以要卖，觉得家里人不多，装修出来也不太实用，所以才打算卖掉换个大平层的房子来住。

中户负一层装修建议图

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在61栋朝马路对面的工地目前正在施工，据相关人员介绍，正在修建的是九曲河实验学校，而且这个学校还是9年一贯制，下图中塔吊处正在修建的地方就是学校的工地。在资金到位的情况下，学校的修建是比较快的，一般1-2年就能交付使用，按目前的工程进度，2年内投入使用应该问题不大。这所学校投入使用之后，解决了九曲河板块最大的教育短板问题，这样这边的入住率将会有一个明显提升，各小区入住率提升后，周边的社区商业开业率也会提高，这样更方便小区居民的同时，也能给九曲河这一片增加烟火气。

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说完区域、小区组团和具体的户型。回头来聊聊开头的问题，买这种联排或者双拼别墅的客户，他们都在关注什么问题。自己没有住过这种联排和双拼别墅，在这里更多是在结合之前接触过的客户揣测这个问题。

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先说房子本身，根据之前接触过的客户反馈来看，换这种联排和双拼别墅的客户，之前住的房子单层面积都比较大，来看了这类别墅都感觉单层面积不到100平米的联排空间小了，而这个单层面积正好成为一个矛盾点，客户想要大单层面积的别墅，可是这几年生产出来的别墅为了控总面积控总价，偏偏单层基本都控制在100平米以内，而且有些叠拼单层面积只做 了70平米左右，让住惯了单层大面积的客户难以接受这个差距。

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再说小区环境，或者说物业公司的管理水平。对于这类物业来说，人口居住密度低，管理起来相对来说要省力一些。但是也有管理难度的地方，就是别墅区改动大，不管是内部结构，还是外立面，搭建对于别墅来说是家常便饭，这些搭建就在考验物业公司的管理水平。我们在九里晴川一期别墅区里面看房的时候，看见不少业主在装修，整体感觉还是过得去，说明龙湖物业还是起了不少作用。

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最后来说下区域及周边配套。在之前的接触的客户来看，他们对公共交通（公交和轻轨）关注度低，毕竟能买别墅了，谁家里不是有多台车的配置呢。教育这块关注度也不算高，可能跟这个群体的年龄有关，他们的子女大多都过了上小学初中的年龄。商业和医院关注度要高些，毕竟这个跟日常生活息息相关。

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看完这个盘之后，整体的入住率还是很低，小区环境维护得还好，靠昌远路这边的楼栋以后会比较吵。可能是当初销售的时候是个网红盘，购买成本不低，现在挂出来的价格市场接受度不算高。陪客户在看的过程中，他们还是比较关注户型本身的结构和价格，其次是小区环境，排在后面的就是周边的大配套。当然这只是一个客户的体验，不能代表大多数客户都这样。如果要购买【九里晴川一期别墅区】，建议客户可以往中间位置选，毕竟以后周边道路的车辆噪声会到什么程度也不知道，而且外圈的房源也没有什么景观资源。

2021年11月19日