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先说说保利这个开发商，自己的记忆中保利在重庆开发的楼盘应该不下十个，保利香雪、保利江上明珠、保利心语、保利康桥、保利爱尚里、保利国际高尔夫花园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利和光尘樾、保利天珺等等。作为央企的保利，在重庆还是拥有不错的口碑，而且保利开发的这些楼盘总体来说在重庆的地段都还是不错。

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保利【观澜】这个位于海尔路上，9号线旁边，在2020年已经交完房的楼盘，现在也已经开始进入二手市场。至于为什么要跑去看这个楼盘，是因为一位业主有套这里的房子要卖，又正好有位客户姐姐打算买套北滨路的房子来投资，所以赶在一起自己就先去把房子看了。

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在去之前，自己还是做了功课，把整个项目的情况了解清楚了的。整个楼盘分成三期开发，一期、二期（漫城）、三期（悦城），但是在修建和销售过程中却不是按整个顺序来的，而是按一期、三期、二期这个顺序来的，而二期正好卖在市场行情的高点，所以整个楼盘二期的业主购房成本是最高的。

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这个楼盘算是刚需盘，三期都是由高层塔楼组成，整个楼盘共计21栋，总层高基本都在30层以上，3梯8户、3梯7户、3梯6户的配置都有。从位置上来看，一期和三期的位置更好一些，靠溉澜溪轻轨站和万科的商业也更近。而我这次去看的二期5号楼位置是最特色的一栋，9号线从旁边的地下穿过，单独矗立在一个小山坡上，所以给人的感觉像是一个单体楼（但实际上5栋和整个小区是连在一起的）。5号楼是3梯8户，部分高楼层可以看过塔子山看到江，不过这栋楼个人感受去看过的客户还是抗性比较大，因为现在旁边还有6个大气罐，地下又有9号线，居家的话给人不安全的感觉。

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在保利【观澜】的三个组团中，贝壳网上在售房源均价最高的还是靠近9号线、部分楼栋可以看江的三期，挂盘均价在22900元/平米左右；其次是一期，挂盘均价在22600元/平米左右，建面97平米可以看江的户型单价挂到了26000元/平米以上，这样套内都要接近30000元/平米了，这个单价并不是一个刚需客户可以随便承受得起的；最后是二期，虽然是最新的一个组团，但是挂牌均价却在22000元/平米左右。把保利【观澜】三期单独拎出来看，这个组团总共9栋楼，接近3000户，户型面积集中在84-122这个面积段上，从这个面积段来说这个组团还不是刚需盘，因为这个面积乘以22000左右的单价，房子的总价都快上200万了，如果这个总价还算刚需，那重庆人民的人均GDP排名又得往前挪几位了。

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下面来看看保利【观澜】三期悦城这几个主力户型的户型图，说说它们各自我认为的优缺点。

建面84平米，这个户型做的是一个三房两卫的强功能布局，这么做出来之后卧室会变得非常小，比如卧室B就只有7平米左右，就只能放个1.2米的床了。另外就是有个暗卫，而且卫生间的面积也只有3平米。整个户型排得非常紧凑，但是做到了三房两卫强功能的布局，可以满足三房的家庭需求。

建面97平米，这是个户型高楼层在4-6栋可以看江，是个中规中矩的三房两卫。端头户型，采光和通风在塔楼户型中算是好的，尤其还是3梯8户的塔楼。这个户型就是厨房采光要差些，一是因为厨房外边的生活阳台开窗口小；二是留给厨房的采光口狭长，这样采光效果就打了不少折扣。

建面110平米的3+1四房，这个景观户型阳台大，生活阳台加景观阳台在10平米左右，这样赠送面积就能上5个平方。但是做成四房还是比较尴尬，对于二胎加老人在一起居住的话还是有点挤。所以这个户型最好的选择还是做成3+1的机构，3个卧室加一个功能房，这样使用起来更舒适。

建面122平米，套内100左右，实际使用的时候这个面积可以做四房，但是如果想要改成L型的客餐厅，可以按图所示做成一个三房，这样整个客餐厅的尺度拉大，在实际使用的时候就更舒服。

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昨天下午到这个楼盘的时候，还没有吃中午饭，看到三期旁边有家名叫“飘香”的面馆，就一头扎进去要了二两杂酱干溜面。在吃的时候老板正好也在吃中午饭，我们俩就聊了聊这个楼盘，老板说这个盘的很多业主都是区县，特别是越往后面销售的楼栋，区县的客户越多；还有就是二期漫城当时买的业主买得不便宜，因为正好在17-18年的行情高点上；第三就是这个小区的入住率低，所以现在面馆的声音只能是维持其走，慢慢等入住率提高了再指望生意能够好起来。

从面馆老板这里前面说的几点也得到了验证：二期的客户持有成本不低，入住率不高。我在二期和三期里面逛的时候特意数了一下入住率，三期不到50%，二期大概只有20-30%，这个入住率跟有很多区县的客户来买也是吻合的。区县客户买来一般不会马上来入住，要么是要等孩子回来住，要么自己退休了来住，要么就是投资，所以这个因素也是小区入住率不高的原因之一。

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对于这个盘想分享一些自己的想法，不一定对，仅供参考。

现在是不是可以购进进行投资？

我觉得可以，但是建面价格要控制在22000元/平米左右，不要去为了追求江景效果买入25000元/平米的江景房。不是说绝对不能碰江景房，而是这个盘的江景房我觉得不划算：一、这个盘的江景不是一线江景，即使面江的楼栋看出去还有保利中心的几栋楼在前面挡着；二、三期面江的这三栋楼前面正好是9号线，即使做了防护罩，按时这么近的距离肯定有一定的噪音影响；三，价格，现在这几栋直接面江的户型挂价偏高，买入溢价的空间就小了。具体在选房子的时候可以选朝中庭或者朝南的户型，这样在以后卖的时候接受的客群更广，而且这边更有可能淘到性价比更高的房子。

上面说完站在小区的层面来看选房的问题，接下来从地段的角度再来看。这一片都号称自己是重庆江北嘴片区，但是实际他还是属于溉澜溪板块。这个板块虽然不像网上号称的那样好，但是我觉得他的潜力还是不小。一是周边的小区都还不错，万科御澜道、西派城、欧鹏教育城、紫御江山等；而是轨道9号线在旁边有个溉澜溪站，而且很快都会通车了；万科的商业现在虽然还在挖坑，但至少还是可以期待了；还有就是教育，旁边规划了一个九年一贯制的溉澜溪实验学校。所以从地段来讲现在买入也还是安全的。

最后从更大的层面来看，个人觉得房地产行业太可能像以前20年那样大开大合，而是会进入一个平稳的状态，决定价格也会往上缓慢上升。打个比方，以后买房产投资的收益，就会像存银行一样得到一个相对固定的的收益。所以这个时候我们就得调整我们的预期，买入一个优质的房产，持有周期就要变得更长了。

2021年11月10