1，

写具体楼盘之前，先说说对目前房市的一些个人看法。

最近房地产行业挺惨的，二手房贷款的严重缩紧，叠加上了房产税试点的预期（使买家有严重的观望情绪），让开发商有五花八门的降价方法。有打9折的；有首付2成，其中1成还能一年内分期付，而且开发商还帮你交15%的贷款利息；有送10年物业费的等等。

开发商的入账无非就是两种渠道：借钱跟卖房。借钱这边行不通了，也就只能是打折卖房了，对于开发商来说，打折卖房算是last way了，毕竟打折卖房的弊端太多。包括但不仅限于得罪已购买的老业主，甚至打折狠了，老业主还要集体维权；使客户观望情绪更加严重，毕竟今天打9折，搞不好明天85折呢，一套房现在至少200来万，5个点就是10万了。

不过这里多一句嘴，客户对自己也太自信了，股票都买不到最低点跟卖不到最高点呢，房子怎么可能呢？况且，大多数客户连股票都是卖在最低点，买在最高点。

所以别去钻那些牛角尖，刚需跟改善现在没事可以看看房了，到时候要买的时候，也别像个无头苍蝇一样，搞不清楚自己到底喜欢啥样的房子，最后情绪反转，急急忙忙下个叫（麻将的一种术语），发现有很多东西没思考到导致不满意，也很蛋疼。

2，

我最近倒是挺开心的，毕竟可以好好生生看一下房子了。之前去一个楼盘，楼盘销售员哪有现在这样耐心给您讲，一般都是，“大哥大姐，这套你不买，估计等一哈就没了哦，我不得骗你哈，确实是这样”。还想问问周围有没什么对房子不好的设施，比如高压线，气罐，主马路啊什么的。销售基本就对你爱理不理了，毕竟问得越详细，对于他们来说就是占用他们去捕猎下一个客户的时间。当然，出于职业道德，他们还是会跟你讲一下，前提是你有问到；如果问不到这些问题，大部分人应该也问不到，毕竟买房也不是经常买，甚至一辈子也就那么几次，还是好几十年一次。其中，也不排除有些吃到红利的老大哥老大姐，他们也不在乎这些问题，毕竟限售期一过卖掉就行。

好在现在房市冷下来了，你真要说算冷吗？我其实并不觉得冷，毕竟二手房没有大规模降价，很多有硬伤的房子还是挂着那么高的价格，我就觉得非常不舒服。

所以呢，就引出了我今天想讲的我看到的一个楼盘---龙湖舜山府。

3，

之前朱哥在他的公众号上面第二期“二手房买卖”里面有讲到一些舜山府的优缺点，没怎么细讲。我在这里，把我看到的一些比较好跟明显的缺点就具体说一说。站在一个想买舜山府作为改善盘的角度，来说说我的一些想法。

A,

一期二期等间隔的马路，因为高低差太大，所以在马路上方，做成了风景优美的步道，确实是神来之笔。听龙湖销售顾问的说法是单独花了2个亿，在图片里面的红色箭头。上面是种满了树的步道，下面是马路，也通往车库。不过需要注意的是，这一条标记红色箭头的道是一条上坡路，开车肯定要踩油门上去的，声音肯定是有的，这也是我比较担心的一点。不过在实地查看的时候，并没有听到什么声音，因为下午3点左右，车流量太少了。不过，车道上方是一条结实的步道，我认为应该不会有啥声音，毕竟旁边就是舜山府一期的楼王（图中的第8栋）。

B,

下面这一张图，是舜山府一期跟小学之间的马路，4车道（两边各2车道），距离小学并不远。用龙湖销售的说法就是，21，22,23，1,2，3栋都会听到小学的上下课的钟声，如果举办运动会什么的，声音会更大，所以这是一个可以考虑的地方。如果不在乎，就无所谓了。

按照红色箭头的方向，很遗憾还是一条上坡路，如果叠加上小学放学或放假的时候，开车的人拼命按喇叭的话，那挨在旁边的楼栋，应该会比较烦吧。结合两张图来看的话，那3栋的位置，不论从风水还是旁边的路况，情况比较堪忧，所以龙湖的中介就直接没带我们去看了。

C，

下面这一张图是我来这个盘的重要原因，看看星光大道这一条路，到底吵不吵。

直接说结果，很吵。这是一个硬伤。

下午三点左右来踩盘，那时候车流量并不算多的，从这个红色箭头的方向一路走过去，就比较吵了；如果晚上吃完饭，想沿着这一条路走的话，就一直会听到旁边行车的声音（不过我感觉应该声音会不大，毕竟照母山堵车是名不虚传的）。我担心的就是晚上十一二点，到了睡觉的时间，星光大道并不堵后，汽车快速地通过，声音会更大，那次卧会不会适合那些睡眠不好的人。我走到次卧里面，关好了所有的门窗，很可惜，轰隆轰隆的声音一直存在，顿时就不想再看了。毕竟这一栋户型挂的都是建面2.5万左右，套内上3万的价格，一套也快500万了，却保证不了基本的宁静，大失所望。毕竟500万的房子，北区这边也有挺多选择的。比如我去约克郡悦水岸踩盘，那朝向光环那边的房子，关上门窗（旭），都能有明显的安静，盲猜一下，舜山府的次卧门窗用的是啥呢？（不过我也不是很喜欢有硬伤的房子，毕竟朝马路常年开不了窗，算不上理想的房子，可以算一个过渡吧；要买的话，除非价格远远低于小区其他户型，按一个房子住10-20年算，你愿意每天为此付出的价钱是多少呢）

更别说这几栋房子的生活间全是朝星光大道的，不能改造外立面的前提下，那以后的灰尘可真多。所以考虑买11，12,15,17,20栋的买家们，建议慎重思考一下。

4，

综上所述，作为改善盘，我还是非常喜欢内圈里面的房子。跟外圈那些挨着马路的房子相比，目前挂的价格也不算高，甚至有点内圈的房子挂的价格比外圈的还低，也是搞不懂。

跟龙湖的销售顾问聊到，目前装修率30%，入住率也不高。一个比较喜欢清静的人，可以考虑试试内圈里面的房子，这东西就见仁见智了。入住率不高的楼盘，那邻里之间就会有更好的粘性，相约着晚上吃完饭一起去逛逛照母山也是比较不错的选择。这种楼盘的熊孩子就会少很多，在约克郡壹号湖畔住着，差点都被那些在步道上骑自行车的小孩撞了好几次。

还有一点就是，舜山府不允许业主改造外立面，这是非常nice的。这一点需要突出重点说一下，毕竟每个业主的审美差太远，一个小区光是阳台封窗都能封出几十种出来，搭建阳光房也是层次不齐。这也是壹号湖畔一个很不好的地方。连当时700万左右的精装大平层（77栋 78栋），有的封窗，有的没封窗，难看至极。

5，

舜山府的环境非常棒，也背靠着照母山公园。从小区的植被来说，不论是颜色，品种搭配，都是其他楼盘的天花板，就目前这种情况，估计也就以后麓悦江城能够超越它了，但地理位置来说，舜山府秒杀麓悦江城，甩了十条街。

说了这么多，如果那些靠马路的房子，价格合适，还是可以入手的；但是没有对比也就没有伤害，内圈的房子应该高出外圈一大截的价格才是比较合理的。希望舜山府的业主早点住进去，给小区添加一点人气与生气。