1、这周二去看了中央公园东边的旭辉【铂宸中央】，从中央公园往东走4公里左右，具体位置就在渝北实验中学的旁边。这是一个全新的楼盘，整个项目是第一次准备开盘销售。之所以去看，主要的一点就是价格，这个在后面具体说产品的时候来讲，目前这个时间点，也许也只有杀价格和上分销开发商才能不断的回血，所以现在以性价比去挑选房子还是算比较合适的时候。

2、走到售房部的正大门，看得出来这是一个以后还要卖洋房和别墅而修建的售房部。售房部修在二期地块上，是一个下沉会所，据介绍这个售房部以后不会拆掉，整个项目交付完成后会成为项目业主共同享用会所，这里包括已经实景呈现的恒温游泳池，私宴厅和红酒馆。

景观示范区

恒温游泳池

私宴厅

红酒馆

3、到售房部后，接待我们的妹妹给我们介绍了开发商的品牌和项目的详细情况。关于开发商旭辉和恒基，旭辉作为极少数民营企业中三条红线都没有踩的开发商，这点对于准备购买这个项目的客户来说是个很大的加分项。

4、下面来说说这个项目的具体规划：楼盘总共占地是153亩，分四期开发。楼顶上标有红色楼栋编号的那5栋是现在准备卖的一期，包括4栋小高层和1栋商业。靠近1一期旁边的9栋楼是二期，都是洋房产品。二期右边的5栋楼是三期，三期也是洋房产品，预估总价在200-300万。剩下部分就是项目的四期，四期包括洋房和合院别墅，合院别墅的预估总价在500-800万。这个四个地块之间是不在同一个平面上，比如三期在一个坡上，地面要比其他地块高一些，后期交房后生活上会造成一定的不便。但是一期从地势和周边配套来说都有优势，比如到学校，轻轨站，公交站，菜市场都比其他地块要近。

5、下面说准备卖的一期：一期是4栋小高层和1栋商业组成，整个地块呈长条形，4栋小高层一字型摆开。这样的地块就造成整个组团没用中庭景观，周边都是市政路，会有一定的噪音影响，特别是东南这个方向影响会更大一些。整个一期的四栋楼有两个户型，建面87平米、套内73平米和建面76平米、套内64平米，都是做的三房设计，建面87平米户型还是做的双卫，户型在设计上尽可能的往强功能上靠，在尽量小的面积上做出尽量多的功能空间来满足客户的日常生活需求，这样就把房屋的总价控下来。一期还需要注意的是每栋楼都是T8的设计，而不是市面上流行的T4配置，其中2/3/6/7号房是建面87平米的端头户型，1/4/5/8是建面76的中户。如果经济条件允许，建议选建面87的端户，总价可能差20万左右，但是首付差距在4-7万，但是这样换来的是更宽敞的室内空间和双面的采光面。

6、一期是精装交付，这为客户在后期也节省不少精力和时间，加上用的装修材料都还是牌子，所以接房后呈现的效果和质量都应该还不错。

精装修使用的品牌

7、我之前有个朋友住在回兴，父母当初买房的是时候买的楼梯房，在3楼。后来父母年龄大了，上下楼不方便，需要换个电梯房。结果他跑去中航MY TOWN的跃层，当时他给我说了之后，我说你这个房子装成上下二层后是打算你们自己住吗，抛开价格不说，如果父母住进去是非常的不方便，他支支吾吾的也没有说个所以然。当然这个买房经历是在几年前，如果是放到现在他要买房，那么我会建议他考虑平层的楼盘，也建议他考虑旭辉铂宸中央这个项目。第一，他有小孩，项目旁边小学和中学都近，先不说学校如何，至少孩子上学距离是非常近的，这样节约下来的时间孩子至少每天可以多睡一会儿；第二，周边生活配套非常成熟，父母住过了帮助买菜煮饭是方便的；第三，公交出行方便、地铁站不算太远，即使不开车出行，乘坐公共交通也能解决出行的问题，这也许是为什么开发商把这个地块规划成小高层的原因之一吧；第四，房屋的总价控制在150万左右，如果可以首付3成，首付款加税费在50万以内，对于他们这种置换买房的家庭来说还是可以接受；第五，周边还有个观音岩公园，平常饭后还可以去散散步；第六、就是项目有恒温游泳池，私宴厅这些配套，以后孩子要游个泳之类的还是方便。除了这些有利的方面，当然也有不利的地方，比如像上面说的这个楼盘是个坡地，老人出行不是那么方便；还有就是这个盘和老城接壤，城市界面要旧些；这个组团是一字型排开的，而且只有4栋楼，组团内没有中庭景观；楼栋是T8设计，买中户的房子采光和通风效果不那么理想等。

8、现在中央公园新盘1.0时代已经接近尾声，现在开起的是中央公园2.0时代。这里所谓的中央公园1.0时代，主要是指中央公园周边一圈的项目，现在开发基本接近尾声。

9、目前比较热的楼盘离中央公园都在2公里开外，所以现在算是中央公园的2.0时代。往中央公园北边走，万科濮园、龙湖云瑶玉陛、龙湖北岛等都是改善置业，刚需产品基本在这个区域消失了。那么往中央公园东边走，目前在卖的就是荣盛鹿山府，现在在卖的是小高层三期，套内面积在73/79平米，总价在145-165万。往中央公园东北方向走就是距离更远的东原月印万川、万科城市花园这两个楼盘。东原月印万川目前在售的清水洋房套内单价在18000元/平米左右，万科城市花园的清水洋房套内单价在17000元/平米左右。旭辉铂宸中央的业态是小高层，精装修（不带中央空调、地暖和新风系统），最先开售的一栋套内单价在21000元/左右。这么一比较，这几个项目项目选择也必将明显了：如果要离中央公园近，那么可选荣盛鹿山府，据说现在在售的房源不是很优质；如果要洋房业态，可以选万科城市花园和东原月印万川；如果要生活配套成熟，那么可以选旭辉铂宸中央。抛开业态的因素，这几个楼盘在价格上是差不多。

10、如果是给朋友推荐这几个项目之一，我还是建议他来套旭辉铂宸中央，毕竟买这个价位段的房子更多的是为了生活，需要更成熟的配套，娃儿要上学，老人买菜要农贸市场，出行需要公共交通，吃完晚饭一家人要找个地方散散步，这是充实在生活和工作中一套房子需要解决的问题。

                                                                                                      2021年11月6日