1、这一篇看盘笔记，更多是在八卦开发商的一些历史，知道来龙去脉，了解这个小区在修建时的历史背景，我们在选择他的时候心里才会更有底，因为这些因素是能影响一个小区的建筑质量，产品使用性能和入住后的生活体验。

2、在说天元道砚北之前，得先去了解天元道。天元道号称2017年重庆市场的神盘。在之前的2016年，一个房地产开发商一年能卖35亿都能排进前十，而天元道单盘一年卖出42个亿，可想而知当时对市场的影响力。而这些背后并不是一个个冰冷的数字，而是一个个实实在在的购房家庭，房产开发商工作人员，建筑工人共同努力达成的结果。平常去看房子，特别是二手房，就主要看它的位置，小区环境，户型结构，装修情况等等，觉得房子就是钢筋混泥土修建的一个一个水泥盒子，但我想它更是寄托我们家庭温暖，幸福生活的载体，这里面每天都在上演冷暖的人生故事。在房地产行业突飞猛进的20多年里，也折射出普通老百姓生活的巨大变化，从住农村的土房瓦房，到城市的高楼大厦里面定居，这应该是好多人都没有想到这辈子要经历的事，但这正是我们今天的生活，虽然大家天天在喊“内卷”，我们还是愿意这样“卷”着也不愿回到过去的农村生活。

3、天元道这个项目也是金科2016年后战略转型的第一个项目。在这之前，金科的发展重心在4-5线城市，也就是我们说的区县，关注的朋友就能发现金科在重庆很多的区县都有项目：长寿，万州，云阳，南川，大足，永川、江津、合川等区县都能看到诸如金科世界城、金科阳光小镇的楼盘，甚至包括靠近重庆的一些四川区县都在其布局范围之内。为什么黄老板要这么做呢？跟他们内部形成的一种差异化定位策略有很大关系，金科起家涪陵，在涪陵有较高的市场占有率，所以他们就想把这种打区县的模式复制下去，到区县找项目做就能避开与其他大型开发商的竞争。发展到2016年左右，毕竟区县的客户容量有限，而且还要和当地的开发商直接竞争，所以公司销售额就遇到了瓶颈，这时候金科决定回归城市核心区。基于这个背景，天元道就承载了金科战略转型第一枪的重任，叠加2017年重庆火爆的市场行情，让天元道成为当年重庆市场的神盘，也成功帮助金科完成从区县到核心城区的路线转变。站在这种背景下，我想开发商对这个项目的质量是重视的，他太想要市场给与他肯定的评价，那么在建筑质量上就会严格把关，给买家一个好的印象。事实也是如此，在金科天元道接房后维权的声音听到得比较少。

4、再多说几句关于金科历史的一些八卦，有些也是听说，不一定是事实。金科起家重庆涪陵，创始人黄红云，据说当年也是从泥瓦匠、包工头做起，在1993年左右成为涪陵一家乡镇企业局下建筑公司的总经理。1997年黄老板开着一台普桑进了重庆主城，带着三个合伙人，租房成立金科，开始接大小业务干。到2006年，金科已布局全国，设立三大中心：成都西安为西部区域；长沙、武汉为中部区域；南通、无锡为东部区域；连同重庆大本营，同步掘进全国。2016年，金科由“地产开发商”转型为“美好生活服务商”，提出“三圈一带”新战略，锁定“核心十城”，天元道就在这个节点上诞生。2016-2020年金科鏖战历时4年将孙宏斌老板请出了金科，在金科的控制权争夺风险消除之后，黄老板在去年12月向外界披露新五年发展规模：力争2025年销售规模达到4500亿元。好像这些八卦跟我们要去看的房子没有关系，不过回过头来看下天元道这个项目是不是正好就处在金科的历史转折点上，历史赋予了他成为神盘的机会。

5、好了，啰嗦这么多这个项目的开发背景，现在就来看看这个项目到底长什么样子。整个天元道项目的体量算比较大，大概有53万方，包含别墅、洋房、高层和商业，而我实地去看的则是天元道的砚北A组团，其他组团没有实地去看过，所以咱就A组团来介绍。砚北A组团是在2018年接房，这个次新房的因素让卖二手房的业主有一定的溢价空间，加上前期天元道的口碑效应，加上纯洋房社区，二手房源比较受市场欢迎。

6、来看下砚北这个组团的位置，直接上高德地图的截图（个人不喜欢用百度地图，被百度地图导航伤害后的心情就不在这里展示了）。

7、图中红色部分就是天元道砚北A组团，这个地块的位置在大竹林来说还是非常舒适，往北走有新江与城的天栾和天越，以及香港置地的壹江郡；往西是龙凼山公园和新江与城的悠澜，再往西走就嘉陵江边的金海湾公园；往南走是天骄公园、清晖时光和清晖岸；往东就是砚北的B组团以及融创的壹号院。这个位置目前来说公共交通是不足的，离大型商业也有一定的距离，但小区大门出来还是有一条非常热闹的社区商业街，日常生活也还方便。从他周边的环境来看，这个地方是适合改善置业，而且周边的城市界面也新。

8、说完小区的地理位置，下面再来看看小区里面的情况。砚北A组团是一个纯洋房社区，虽然整个组团的洋房楼层高了点（8-11层），但是相比较砚北B组团洋房和高层混合个人感觉还是要舒服些。整个A组团有26栋纯洋房构成，总户数在1063户，金科自己的物业，物管费在3.6元/平米/月，不过这个小区的物业在阳光重庆上被投诉的次数较多，看来提供的服务跟业主的心理预期还是差距较大。加上小区中部分外立面是用的钢挂石材，长时间没有养护，有些石材与石材之间的接口处，阴暗面就出现发黑的现象，导致外立面看起来就显得破旧，这也可能是业主诟病物业的原因之一。

9、从小区的鸟瞰图可以感受到建筑密度还是比较大，加上有些楼栋的层高在11层，所以低楼层的采光受影响大，采光效果不好。小区的入住率不高，约20-30%，目前的居住感受就是安静，除了进小区大门的水景中的小喷泉声音比较大之外，走在小区里面还是很惬意。

10、看完小区的环境，接下来是分析户型时间。这个组团的主流户型是建面124平米、145平米、155平米。下面是在贝壳网找的三种户型的户型图，我们就简单的来看看这三种户型的优缺点。

11、建面约122平米，做的是3+1户型，2个卫生间，2个阳台，餐厅和客厅一体。这个户型适合1个小孩，再加老人一起居住，这样还可以给家里留一个书房或者做其他功能的房间。优势就是板式结构，各个功能空间采光通风效果好。不足就是客卫面积过小，使用不方便；主卧衣柜不好做，做出来使用也不方便。

12、这两个是建面145平米和建面155平米的户型，这两个户型在这个小区所有户型中成交也活跃。145和155这两个户型结构基本一致，初步主要是厨房的布局，155平米的厨房采光效果会更好。我就把这两个户型放在一起说，首先这两个户型的得房率高，因为他们阳台面积大，加起来都在20平米左右，那送的面积就大，而且把大阳台纳入客厅后整个房子的空间会瞬间提高一个档次。虽然是竖厅，但是把卧室B敲掉后就可以做出L型的客厅，客餐厅加起来近60平米，这样的客餐厅面积在145-155平米的房子中算是奢侈的了，这么改适合家庭成员不多的情况。缺点就是入户门厅未来是个矛盾不断的地方，做完鞋柜后活动空间就变小，3-4个人同时在这个区域根本就转不开。

13、金科被号称是“洋房之父”，他在产品设计上确实还是更多站在使用者的角度去考虑的，这点在这个高速发展的行业背景下还是难能可贵的。

14、说完这个天元道砚北A组团，对这片房子看得多的朋友马上会提出来和龙湖的清晖岸对比，同样户型面积段，价格相差不太大的情况下你会选择哪个楼盘呢？这个问题我把他放在下次写清晖岸的时候再来个具体的比较。

                                                                                                                              2021/10/31