对于【铂悦澜庭】，这个处于弹子石沿江开发的项目，现在周边看起还是破破烂烂的环境，待弹子石片区进一步开发之后，我想这朵“花”会显得更绚丽一些。

1、项目开发商及开发背景

楼盘最后呈现出来的产品是开发商的开发理念和当时市场环境共同作用的结果。【铂悦澜庭】当时拿地的楼面价在4000左右，开发商东原华宇旭辉有成本空间做改善型产品，加上后来销售行情走俏，一期的5栋高层拿了4层来做精装依然销售火爆。项目采用旭辉“铂悦”系品牌标准进行修建，这个项目是旭辉在重庆第一个改善型项目，所以项目在细节方面还是做得比较到位，虽然遭遇划片入读学校的问题、宣传的公区和实际交换有偏差被业主维权，但是现在回过头去看产品的设计和质量比同时期的产品要好。

2、项目自身情况

项目分为两期，一期是4栋精装高层+1栋清水高层+17栋清水洋房，其中1-4号楼是精装高层，每层4户；5号楼是清水高层，每层6户；6-22栋是清水洋房，洋房的配置是高8层，一梯二户的配置，电梯是刷卡进入，两边开门，相当于是电梯入户。洋房一楼基本带前后花园，部分一楼带地下室，端户的花园面积大，最大的能有100平。一期的5栋高层可以直接看江，部分洋房也能看江。二期的6栋高层围成一圈，和一期隔一条市政路。中庭面积大，有部分儿童游乐设施。离华润万象汇的距离近，步行过去非常方便。

小区物业是上海永升物业管理股份有限公司重庆分公司，一期是3.5元/平/月，二期2.8元/平/月。物业的细节处理到位，开车进小区车库需要报房号和业主姓名，门口执勤的安保人员进出小区会主动给业主开门，安保人员的年龄20-40岁，给人的感觉对于进出人员应对有道。

                                      一期的楼栋分布示意图

3、       配套

  1）交通

目前项目左边是龙湖郦江，右边是一块空地，前面是国际马戏城和南滨路。公共交通要到华润的万象汇去，日常出行更多的是靠私家车。不过从小区上内环还是非常方便，能通过盘龙立交走渝航大道16公里，不堵车18分钟都能到机场。开车到江北嘴、解放碑、观音桥都在30分钟内可以到。总体来看通过开车出行到重庆核心位置还是非常方便，晚上在南滨路吃个饭，看完电影后开车10多分钟都能到家，这个生活距离还是非常惬意的。

2）学校：最先规划的是珊瑚小学，11中。但是接房后规划的教育用地还是一片菜地。网上得到的教委回复如下：规划的教育用地还是要修珊瑚小学，只是具体建成招生的时间不确定，目前入住的业主子女读书区教委统筹安排。

3）商业：最近的商业是万象汇，走路10分钟左右，能够满足日常生活所需，比如孩子要上个机器人培训班，从铂悦澜庭走路就可以去上课。

4）医院：重庆盛景医院，离得近的医院能解决日常的就医需求。

4、产品：

一期高层产品主力建面155-180平米：

                                    高层建面155平米户型

此户型如果不要卧室D，那么可以做成一个L型的客餐厅，面宽近6米的阳台，5.2米左右的进深，让客厅的家具尺寸和摆放更随心如意。厨房和两个卫生间都是直接采光。这个户型目前贝壳网上的挂价是400万，相对180平米的户型才挂400万，所以这个挂价都没有参考意义，由于没有满2年，更没有成交价进行参考。

                                              高层精装建面180平米户型

这个建面180的户型，套内有140平，而且客厅的大面宽，而且客厅主卧面是直接朝江，高楼层看出去视野非常开阔，特别是主卧，采用超大采光面让视野更极致。比较不足就是180平米的户型，入户玄关3.7平米左右，不管是从实用性还是进户视觉感官来说都小了。这个户型在贝壳网上有3套在售，挂价都是400万，由于还没有满2年，所以没有实际成交价格进行参考。

一期洋房主力面积是建面120-145平米

                                                建面145平米端户洋房

这个户型在整个洋房组团中（除去底楼和顶层）是非常受欢迎的户型，因为卧室B和主卧卫生间比中户的户型采光更好。只是这个户型的餐厅不好布置，厨房和生活阳台不打墙，餐厅位置就处于左边三个卧室到客厅的线路上，会对日常的活动路线有一定的阻挡；如果把餐厅和生活阳台的墙打掉，做成开放式厨房，那么把餐桌往厨房靠，还有空间可以做一个岛台，做饭时家里的孩子可以一起互动。这个户型目前在15栋6楼有一套在售，挂价305万，业主成交心理价位在295-300万，建面单价在20500元/平米。

建面142平米中户

这个户型的结构和145平米的端户结构上是一样，区别就是主卧卫生间和靠近主卧卧室旁的次卧采光远不如端户，所以在总价上差二十多万。目前成交一套的总价是270万。

建面120平米洋房中户

这个户型做的是三房双卫，户型中规中矩。贝壳网现在挂价在250万左右，算下来单价20800元/平米。

二期高层主力套内是90-131㎡

二期建面129平米户型

户型设计成3+1（3个卧室+1个书房），户型被拉长，则进深就短，客厅的沙发就只能摆放一个2+1的沙发，卧室的家具尺寸也受到一定限制。

二期建面140平米户型

户型设计是4房，横厅大阳台，但是卧室B面积太小，把它作为一个功能性用房更合适，比如书房或者茶室。去掉之后这个户型也算是一个3+1的户型，不算是比较舒适的四房。

产品质量的口碑

据一个客户的父亲介绍，当时修建一期洋房的时候他们参与工程修建，各项质量要求严格，所以他们也准备买一套铂悦澜庭一期的洋房。

车库装修实际呈现的效果比市面上同层次的项目更优秀。

车库有特色的地方就是洋房部分每个单元电梯厅的地方做了特殊装饰，而且是镂空设计和施工，这样业主在停好车，回去的时候能够非常方便的辨认出车库电梯厅的入口，给人非常人性化的体验。

5、其他的现场感受

1)现在周边还在建设施工，有一定的噪音和灰尘的影响，特别是上次去看的时候一期旁边还在岩石挖掘施工，噪音和灰尘都很大。还有就是周边有几块荒地，给人荒芜的感觉，走在小区外延感觉不到这是一个弹子石CBD核心区的氛围。

2）小区内部在公区绿化种植驱蚊草，因为小区入住率不高，绿化和水景多，小区内蚊虫特别多，一次带客户去客户穿的裙子，结果腿上被咬了不少包。物业能够结合实际情况种植驱蚊草，也算是对业主在人性关怀。

3）地面石材满铺，小区内部道路和花池护栏均采用石材铺装，这个成本算下来还是会让开发商心痛。

4）6-9栋、14-17栋因为地势有一定的高差，楼栋之间采用退台式设计，使低楼层的采光和视野更好。

5）无边际游泳池，游泳时可以直接享受江景的自然景观，并分深池和浅池，这样在照顾大人游泳感受时也同时考虑得到了小朋友的感受。

6）高层的挑空层设有微型健身房，儿童运动中心，大型儿童游乐场，真心感觉【铂悦澜庭】的一期儿童设施对小朋友的友好程度太高了。

7）隔一段距离为业主准备免洗洗手液，驱蚊花露水。

儿童游乐区

估计每个去看房的家庭中，小孩子对小区的游乐设施是最上心，并且回家后还会恋恋不忘。一期的儿童游乐场分为两个部分，一个是有大型滑滑梯+沙池，这个滑滑梯的规模可以和专业的儿童游乐场相提媲美，沙池也可以同时供20-30个小朋友同时玩耍，给小区的小朋友提供了一个完美的社交空间；另外一个区域就是一个大白熊造型+手动水车，给到小朋友实际动手+玩乐的组合快乐。一期的儿童游乐场设计达到了拴住小朋友的心的目的。一个社区不仅仅是满足成年人的居住生活需求，也是将很大一部分实际给到了小朋友，所以抓住了小朋友的心，能有更多更有趣的活动空间，给到客户选择这个小区的一个理由。

6、不足：

1）靠近内环，一期5-11栋噪音较大，对居住的舒适度有一定影响。

2）现在入住率低，洋房在10-20%，高层要高一些，现在买进并装修入住，后期受其他业主装修噪音影响大。

3）22栋朝东北方向有高压线塔，视觉和心理上有不好的感受。

7、小区目前在卖的是房源集中在一期的洋房，二期有很少的房源出来，因为二期的房源都还没有满2年的限售期。一期洋房的总价对于改善客户还算友好，除去一楼和顶楼的特殊楼层，一期的洋房总价集中在250-300万，建面120-145平米，只是这个洋房面积可能不能满足部分4房客户的要求，因为装出来空间上确实比较紧凑。如果预算允许，又对精装高层不介意的话可以考虑1-4栋观江精装建面180平米的房源。整个小区位置，内部环境，价格，物业服务综合来讲还是值得作为一个南区改善型客户去作为备选的项目。

2021年10月17日