前.

       2019年手里有了一些闲钱，想着投资一套房。这里多聊两句，其实并没有觉得买房是最好的投资，只是苦于没有其他投资渠道，买什么高收益金融产品不放心且不懂，又不甘心把钱放在银行吃点吧点利息，家里合计一下，还是买房吧，不然钱放在那东拉西扯就没有了，买了至少还有一坨东西在。这应该是很多普通人家的心路历程。认识一些专业搞证券的朋友，发现他们都不屑于投资房产，确实去股市割韭菜收益高多了。但这仅限于专业人士，对普通人，回首过去10年，买房炒房的应该比炒股的赚的多。

       今年年初，因为疫情，也因为懒，一直呆在家没出门看盘。6月份，觉得此事不能再拖，于是火速行动起来。

       首先列出了客观和主观条件，这样可以看的盘其实并不多。

       1、目的。目的是投资，所以除了享受房价增资的收益外，当然希望能够便于出租，最好接房即租，实现现金流回笼。于是重点关注商圈内的项目。这里也犹豫过是否考虑学区房、学位房。首先，相比起来北区没有什么太好的学校；然后，关于学区的规定经常调整，投资者相对被动；其次，好像现在新房不允许捆绑学位了，不知道对不对。

       2、房价。出于首付款和贷款月供压力两方面的考虑，对房价总额控制在140-170w之间。这个价格能够pass很多楼盘，减少了很多选择比较的苦恼。

       3、新房or二手房。一家人都是新房癌重症患者。

       4、大区域。目前和老婆工作、居住都在江北，所以对买房的区域就直接锁定在了北区，一是，因为相对熟悉，二是，也是懒，不想到处跑去看盘，了解这样那样的信息。

       核心区：核心中的核心观音桥大商圈内也就屈指可数的新盘。

       新区：北区目前比较火的新区，礼大照、悦来、中央公园、水土、蔡家，之前对其中最网红的楼盘都前前后后去看过，但是对于远近比较敏感，决定距离不能超过礼嘉，锁定礼嘉商圈。

       综合上述1234，先挑出了两个楼盘，欧街92和御璟湖山。事实是，最后也只看了这两个楼盘。

中.

★欧街92

      关于欧街92项目，前不久朱哥在公众号上写过一篇文章，详细的作了介绍，这里就讲一些个人看盘后的主观感受。

       1、真的离观音桥好近啊！！在百度上看地图远没有实地走一走来的震撼，真的是出门即商圈，一点不日白。项目出来红绿灯十字路口，左上向九街，右手向天街。

       2、项目一期共三栋楼，目前只开了1栋，户型是3室和1室，3梯10户，四个端头是3室，中间的是2室。高层部分可以俯瞰整个观音桥。3室的总价超预算，只看1室。1室套内面积49，单价在2.8-3之间。单价确实比较高，这一点仁者见仁智者见智吧。

      3、精装修交付，装修标准个人感觉算比较高的。

      4、项目签约了龙湖物业，是个加分项吧。

      5、最近几年很少到商圈活动，老婆甚至一度怀疑观音桥人气是否还在。于是趁着周末，看完盘后，几步路走下去打探下，发现还是人山人海一往如旧，大融城地下商场的餐厅居然每家都在排队。。。

      6、由于项目是精装交付，接房后简单配置家电家具就能出租，算是比较省事。目标租客也很清晰，观音桥商圈工作的，或者爱热闹的小两口。

      7、有网友说项目开发商实力是个软肋，个人认为，在强大的地段优势面前，项目只要不大缩水，这根软肋就不管了。

★御璟湖山

        御璟湖山在礼嘉核心商圈内，这个项目应该很多网友都关注过。礼嘉商圈内也就两个新楼盘，昱湖一号和御璟湖山。昱湖一号去年到今年年初开过一个小户型清水组团，总价也就是100多不到200，今年去看的时候已经卖完了，销售说昱湖一号以后也没有小户型了。下面说说这个项目的一些个人感受。

       1、御璟湖山这次开的小户型组团东面紧邻在建的龙湖礼嘉天街，比龙湖自己的组团都还挨的近；北面是昱湖一号的小户型组团，多走几步路就是龙塘湖公园；南面靠着金渝大道，儿童医院在公路对面，6号线礼嘉站也在项目门口；西面是兰海高速。所以，在交通、商业和各种配套方面，在区域内优势很强了。

      2、项目也是精装修交付，但标准和欧街92比起来，要差一些。

      3、项目共8栋楼，有1个精致的围合式中庭。单价2.1-2.3，面积大概是62-78，户型是2室和3室。也就是说，在欧街92买1室的钱，这里可以买2室。

      4、周边建设速度很快，大概是18年来的时候，除了御璟湖山和昱湖一号的售房部以外，啥都没有，现在已经建满了房子。但是不知道周边的项目是没有大规模交付还是买房的人以投资居多的原因，感觉人气还是比较差。

       5、龙湖天街年底就要开业了，山姆会员店也确认入驻。天街的主体已经完成，外装修正在弄，听说是里外装修同步在进行。但是商圈内的滨水商业区，也就是要打造成太古里的那一片目前好像还没有建设计划。

        6、周五下午下班高峰时间，从项目出来到黄泥磅，开车时间50分钟，个人觉得这个时间稍微有点长。

后.

       重点来了。对两个楼盘作个比较。

       1、两个楼盘都分别在两个商圈内，位置都是核心中的核心，一个已经熟透了，另一个刚开始发芽。

       2、两个楼盘的品质大体相近，欧街92的装修标准稍微高一些。单价差的较多，但总价接近。

       3、两个楼盘都不属于学区房，划片都不是名校。

       4、两个楼盘的接房时间都在2022年。前面说过，买房后想接房即租，欧街92应该问题不大。御璟湖山所属片区目前来看，商业、产业能够吸引多少入住人群，房子买来后能不能短时间租得出去，个人觉得有点困难。

       5、关于哪个楼盘升值快的问题，这样说吧。观音桥就是现在这个样子，所见即所得。礼嘉多少还是有一点堵预期。

       综合比较下来买了欧街92，对现状的把握超过对预期的判断。整个看盘买房的过程很快，写这篇文章的时候，银行已经放了按揭款。

       以此纪念本次买房经历。

       最后，祝大家都买到心仪的房子，也祝每个人的地产馆越来越红火。

                                               Blue

 2020.08