发表于 2020-03-07 02:27:23, 作者 西辰, 浏览数 1051
人在渝中，最近在看几个中式院子，有大足桃李春风，水土曲院风荷，田园牧歌，北碚保利茵梦湖。请教朱哥，从第二居所角度出发，体验式生活的购买目的，在品质，居住便利性，保值可靠性方面，该怎么选择？
关于这种中式院子，先说两点优势：
其一是它们产品本身是很讨喜的，户型面积不大，但楼层少、室外空间多，一套90平米的两房都可以有一个很不错的院子，用起来非常爽，青瓦白墙的中式风看起来很漂亮。
其二是这种产品现在市面上不多，以后也不会多，因为它楼层少、院子又大，所以很费地，桃李春风、田园牧歌、曲院风荷，容积率大概都只有0.3左右，也就是说一亩地大概只能修得出200平米房子，现在北区热门一点的板块、地价差不多都是六七百万一亩了，按照这种地价水平和0.3的容积率，修一套100平米的房子，土地成本差不多就得300万起步，分摊下来每平米土地成本3万块，买卖双方都玩不起。
所以综合来看，这种产品是很不错的，并且多多少少还有那么一点点稀缺性。
接下来一个一个的说一下项目。
桃李春风。
产品设计没问题，和杭州的桃李春风、和重庆的田园牧歌，差不多都是一个模子，但这个项目有两个问题：
一是距离，如果你原本就住在大学城还好点，从大学城高速路口开过去，大概40多分钟就可以到，但从其它城区开过去，大概都需要一个多小时，包括你现在住的渝中区，这个距离、对你的使用频率会不会造成影响，这个要考虑一下。
二是配套。这个项目在大足龙水湖，周边没有什么现成的配套可以依赖（除了一个温泉度假村以外），如果说得苛刻点，基本上是要啥没啥的状态，未来所能指望的，就是小区自身的配套，而小区自身的配套，则取决于楼盘的销售状况如何，入住人口多不多、人气增长速度快不快，这些问题都有一定的不确定性，所以项目以后的配套状况也有比较大的不确定性，这个也需要考虑一下。
田园牧歌。
对于主城人来说，这个项目距离比大足要近得多，按照现在的规划和拍地状况，几公里以外有个购物中心，实在不行要看个电影购个物还可以往悦来中央公园跑，所以地段和配套比桃李春风要好。
除此以外，这个项目还有两个优势：
一是租了很多农田，业主买了房子以后，除了自己的院子以外，还可以有土有田，自己种也可以，找物管代种也可以，对于老年人和比较闲的中年人来说，这个配套应该是很有吸引力的：可以增加活动量，吃得更健康，后备箱里经常放点自家种的菜、碰到熟人一言不合就发两捆莴笋飘儿白，也比较提劲；
二是引了家康养机构进来（好像是北京的），配了比较多的康养设备。所以从目前有的宣传内容看，生活内容还是比较饱满的。
不过需要注意的是，这个项目是商墅。商墅的好处是不限贷、按照重庆目前的政策无论卖什么价格都不缴房产税，但缺点是转让税费比较高。
曲院风荷。
大概一年以前，我去看这个项目的时候，好像别墅组团都快要清盘了，所以我不确定它现在是不是还有别墅卖。
保利茵梦湖。
这个项目更接近于传统的别墅产品。相比前面那几个项目，它的配套是现成的，生活条件比较成熟，但它在建筑和户型上的特色没那么强，楼层更多，相对更传统。
最后聊一下保值增值的问题。
这种项目，买一套100平米左右的户型，大概得要200万出头，买一套140平米左右的户型，大概得要300多万。因为这种产品确实比较费地、建筑景观成本也不低，虽然选在了地价比较低的板块，但成本还是不太下得来，所以单价并不低。买房两三百万，装修家具家电、院子的打造，如果稍微讲究点、加起来至少还得花个百把万，从买房到交房两年、装修一年多、再住个五六年，加起来就差不多十年了，十年时间首付款和装修款的资金成本、按揭利息，加起来估计又在100万左右甚至出点头。这几项一加，十年后这套房子的实际成本，大概是四五百万，十年以后这样一套房子在市面上能卖多少钱呢？很难讲。
所以我个人觉得，这种房子，在更大程度上，是一个享受生活的产品，如果有钱、并且有比较充裕的时间，买套这种房子来享受一下，是一个不错的选择，毕竟这种房子的空间感受和生活场景，是大多数楼盘都没办法提供的。
至于保值增值能力，现在确实很难讲，因为小众产品的资产价值、不确定性通常比较大，这种非主流的产品，未来也许很受追捧，但也可能一直不温不火。如果是享受生活，它值得多关注，毕竟产品的个性在那里，但如果是把它当作一个保值增值工具，它的表现还有待观望。
回复
谢谢朱哥如此详细的解答！看了一下，觉得桃李春风的江南园林味道比较正，造景更偏园林手法，就是距离远了，配套也不比较欠缺。曲院风荷二期合院在售了，这次所有户型都有地下室和车库，都算产权面积，最小都是240多平，370万起。项目周围是城市建筑，山水田园的意味就少了一些。田园牧歌距离相对近，感觉就是定位在康养度假，所以配套也算够用，位于山上也少了一些城市喧闹，感觉定位更纯粹。茵梦湖在推平湖溪院，宣传也是绿城团队设计的，中式院落，但看得出有模仿的痕迹，有些细节还是不够细。感觉田园牧歌综合更优一些。
朱智勇 5年前
关于这种中式院子，先说两点优势：
其一是它们产品本身是很讨喜的，户型面积不大，但楼层少、室外空间多，一套90平米的两房都可以有一个很不错的院子，用起来非常爽，青瓦白墙的中式风看起来很漂亮。
其二是这种产品现在市面上不多，以后也不会多，因为它楼层少、院子又大，所以很费地，桃李春风、田园牧歌、曲院风荷，容积率大概都只有0.3左右，也就是说一亩地大概只能修得出200平米房子，现在北区热门一点的板块、地价差不多都是六七百万一亩了，按照这种地价水平和0.3的容积率，修一套100平米的房子，土地成本差不多就得300万起步，分摊下来每平米土地成本3万块，买卖双方都玩不起。
所以综合来看，这种产品是很不错的，并且多多少少还有那么一点点稀缺性。
接下来一个一个的说一下项目。
桃李春风。
产品设计没问题，和杭州的桃李春风、和重庆的田园牧歌，差不多都是一个模子，但这个项目有两个问题：
一是距离，如果你原本就住在大学城还好点，从大学城高速路口开过去，大概40多分钟就可以到，但从其它城区开过去，大概都需要一个多小时，包括你现在住的渝中区，这个距离、对你的使用频率会不会造成影响，这个要考虑一下。
二是配套。这个项目在大足龙水湖，周边没有什么现成的配套可以依赖（除了一个温泉度假村以外），如果说得苛刻点，基本上是要啥没啥的状态，未来所能指望的，就是小区自身的配套，而小区自身的配套，则取决于楼盘的销售状况如何，入住人口多不多、人气增长速度快不快，这些问题都有一定的不确定性，所以项目以后的配套状况也有比较大的不确定性，这个也需要考虑一下。
田园牧歌。
对于主城人来说，这个项目距离比大足要近得多，按照现在的规划和拍地状况，几公里以外有个购物中心，实在不行要看个电影购个物还可以往悦来中央公园跑，所以地段和配套比桃李春风要好。
除此以外，这个项目还有两个优势：
一是租了很多农田，业主买了房子以后，除了自己的院子以外，还可以有土有田，自己种也可以，找物管代种也可以，对于老年人和比较闲的中年人来说，这个配套应该是很有吸引力的：可以增加活动量，吃得更健康，后备箱里经常放点自家种的菜、碰到熟人一言不合就发两捆莴笋飘儿白，也比较提劲；
二是引了家康养机构进来（好像是北京的），配了比较多的康养设备。所以从目前有的宣传内容看，生活内容还是比较饱满的。
不过需要注意的是，这个项目是商墅。商墅的好处是不限贷、按照重庆目前的政策无论卖什么价格都不缴房产税，但缺点是转让税费比较高。
曲院风荷。
大概一年以前，我去看这个项目的时候，好像别墅组团都快要清盘了，所以我不确定它现在是不是还有别墅卖。
保利茵梦湖。
这个项目更接近于传统的别墅产品。相比前面那几个项目，它的配套是现成的，生活条件比较成熟，但它在建筑和户型上的特色没那么强，楼层更多，相对更传统。
最后聊一下保值增值的问题。
这种项目，买一套100平米左右的户型，大概得要200万出头，买一套140平米左右的户型，大概得要300多万。因为这种产品确实比较费地、建筑景观成本也不低，虽然选在了地价比较低的板块，但成本还是不太下得来，所以单价并不低。买房两三百万，装修家具家电、院子的打造，如果稍微讲究点、加起来至少还得花个百把万，从买房到交房两年、装修一年多、再住个五六年，加起来就差不多十年了，十年时间首付款和装修款的资金成本、按揭利息，加起来估计又在100万左右甚至出点头。这几项一加，十年后这套房子的实际成本，大概是四五百万，十年以后这样一套房子在市面上能卖多少钱呢？很难讲。
所以我个人觉得，这种房子，在更大程度上，是一个享受生活的产品，如果有钱、并且有比较充裕的时间，买套这种房子来享受一下，是一个不错的选择，毕竟这种房子的空间感受和生活场景，是大多数楼盘都没办法提供的。
至于保值增值能力，现在确实很难讲，因为小众产品的资产价值、不确定性通常比较大，这种非主流的产品，未来也许很受追捧，但也可能一直不温不火。如果是享受生活，它值得多关注，毕竟产品的个性在那里，但如果是把它当作一个保值增值工具，它的表现还有待观望。
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西辰 5年前
谢谢朱哥如此详细的解答！看了一下，觉得桃李春风的江南园林味道比较正，造景更偏园林手法，就是距离远了，配套也不比较欠缺。曲院风荷二期合院在售了，这次所有户型都有地下室和车库，都算产权面积，最小都是240多平，370万起。项目周围是城市建筑，山水田园的意味就少了一些。田园牧歌距离相对近，感觉就是定位在康养度假，所以配套也算够用，位于山上也少了一些城市喧闹，感觉定位更纯粹。茵梦湖在推平湖溪院，宣传也是绿城团队设计的，中式院落，但看得出有模仿的痕迹，有些细节还是不够细。感觉田园牧歌综合更优一些。
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