高层置换联排可行性及时机咨询
发表于 2019-10-05 10:35:09, 作者 炮炮快跑, 浏览数 1427
朱哥好，最近有个事挺困扰的，长话短说，我31岁工作比较稳定，也有个稳定的家庭，最近有点想一步到位换蓝湖郡东岸的联排，关注了2年了，由于是以房换房，挺后悔没有在17年底差价最小的时候下手。
我名下2套，都有贷款，只能出一套位于华润中央公园的自住房及附属车位作为首付，余款进行贷款，我算了下，目标房价现在约为430万，中央公园自住房解押后能到手200万左右，考虑到还有税费，贷款压力稍大，目前的想法是等红岩村大桥修通，华润中央公园房价上涨，差距再缩小一点(大概30万，也就是要么蓝湖郡降30，要么华润涨30)，就可以操作了。
所以今天来想请您帮忙评估下，华润中央公园的房价到底能否涨得过蓝湖郡联排？从去年年中开始，蓝湖郡房价就没怎么动(21000左右)，但华润中央公园的房价从19000一路跌到16000(我家位置楼层全是小区里中上，还能看江)，通俗点说就是差距会不会拉大？是现在马上挂华润的房子卖了就买蓝湖郡还是再等等？(华润中央公园2020年底的利好比较多，比如红岩村大桥通车、5号线忠恕沱站通车、外面旧城改造完成、1862商业一期完成、建新西路通车、江北科技实验小学新校区建成等，明年房价至少我是看涨的)
顺便咨询下：
1.您预计啥时候房价会整体抬头？以及何时贷款成本能降低(现在是首套上浮15-20%样，太高了，我老婆可以操作以首套贷款)？
2.影响蓝湖郡联排别墅价格波动的因素？我关注了多个指标楼盘的价格趋势3年，高层基本都是一起波动，但蓝湖郡好像并不受大流影响，有自己的节奏。
3.房产税怎么收？说是建面144平米以上就收，是超出部分才收吗还是怎样？
4.联排别墅的土地价值及续费？高层只讲建面不讲土地使用面积，不知道别墅讲不讲土地使用面积？还有期满如何续土地使用费？
华润中央公园周边规划
江北科技实验小学新校区
1862规划图
朱智勇 5年前
华润中央公园有一段时间，性价比无敌的高，我记得大概是2011年左右吧，看双中庭的楼王，套内面积7000块钱，两种户型也做得很好，一种套内120多、一种套内140多，当时我还推荐了好几个朋友买。所以你如果是那个时候下的手，真的是值得恭喜。
房价这个事情，说不准的，我个人觉得短时间之内要明显抬头的概率比较小，除非在内忧外患之下，政府再搞一轮强刺激。并且我也不太相信周边那些市政建设的利好，能够对中央公园的房价起到很强的刺激作用，重庆行情疲软那几年，也没少修路、没少建学校公园，结果房价还是趴在那里一动不动。
不过就蓝湖郡这个项目而言，400多万的联排，我觉得下跌的空间也不是很大，好歹也是一代名盘，一套联排也不可能降到300万，并且这个项目的位置、周边配套，现在都已经非常好了，小区内的植被也很好。缺点大概有几个：一是建筑年限有点长了，有些户型开始出现漏水之类的状况；二是东岸组团的户型，貌似绝大多数都比较一般；三是业主已经换过小半轮，社区整体质素和刚交房的时候，略微降了半档。但综合地段、配套这些因素来看，再加上龙湖的物管，我觉得400万左右的价位，还是说得过去，至于户型问题，如果你家里住的人不多，找个好点的设计单位好好改一改，即使是一套原始户型不算很好的联排，一般来讲也可以住得很舒服。
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炮炮快跑 5年前
感谢回复，是2012年买的，楼王旁边2栋，景观、户型比楼王还好。