发表于 2019-09-13 10:49:59, 作者 tanglianghang, 浏览数 1190
1.本人基本情况,工作6年，结婚，小孩半岁，全家收入20万。名下无房贷。老婆在中央公园上班。想着小孩上学，就刚把香奈公馆卖了，手上现金200万，订了中交中央公园的一楼洋房套内107，191万，加上装修估计还要另补30万。老婆名下有一套金茂中央公园的学区房套内70，基本无贷款。
2.问题，香奈换洋房是改善。我现支付首付后，还有余钱，打算再买个100万以内的房子投资，但是家里人觉得投资房子基本不赚钱，不要把压力搞大，你怎么看？有其他好的推荐吗？
3.问题，我现在纠结的是，房贷成本基本上是6左右，如果投资200万的房子，4年套现，成本基本上是48万，感觉涨不到这么多。如果投资的话。中交中央公园高层，新牌坊二手房？还是怎么样？
拾字 5年前
套内107也不算多大的改善吧，还是应该买大点，以后置换成本更高。
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tanglianghang 5年前
户型好，赠送也可以，一楼带大花园。最主要是父母单独有住房朱智勇 5年前
上个星期私事多得一塌糊涂，又到外地去了几天，所以回复得有点晚，不好意思。
账其实你已经算得很清楚了，一套200万的房子，持有4年48万的成本，事实上，买进卖出之间的持有成本，很可能比你算的，还要略微高一点：其一，是买卖两头还有点税费；其二，正常来讲，你很难把卖出的时间点卡得这么精确，正常来讲从你把房子挂出去、到把钱收回来，半年左右时间是要的，万一到你卖的时候，市场行情不太理想，这个周期还会更长，所以算个60万的持有成本比较稳妥。
所以问题就来了，四五年以后，一套房子能不能涨到30%以上？超过这个幅度，你就是赚的，到不了这个幅度，你就是亏的。
其实这个问题，谁都不知道准确答案，只能自己做判断，我个人的判断是，四五年之后房价在今天的水准之上再涨30%的概率，并不算很大。但万事皆无绝对，万一房价再涨个50%呢？现在不买岂不是亏了？我想这可能就是今天市场有点降温，但很多人还是舍不得彻底离场的原因，今天还是有很多人，并不缺房子住，但却一直揣着钱在各个售楼部转来转去，下手买怕挨套，不买又怕错过了。
我个人有几个建议：
第一，先根据自己的积蓄和生活习惯，决定买与不买。举个例来讲，如果是学校医院事业单位那种，天天早九晚五吃饭有食堂，老人有退休工资孩子上公立学校，收入稳定生活成本低，花钱的地方不多，我觉得可以买；但如果是那种收入不太稳定的职业，其它花钱的地方又多，我觉得就算了，为了一个不明朗的收益前景，大幅度挤压自己的生活成本空间，让一家人过得紧巴巴的，我觉得不是太有必要，干脆就不想投资房子这回事了。
第二，如果是买，在目前的市面上，我建议两类房子。
A，是一手市场上促销的房源。前几天园博园附近有个项目，最后11套洋房，9折销售，套内面积单价算下来不到18000，还带精装，我觉得还是可以的。这个项目前期卖得还可以，这11套房子也并不是卖不出去，而是在这个公司的货源池里，拿证超过半年没卖的房子，公司就会要求促销。对于投资来说，这种房源的保险系数，相对会高一点，因为相对于你进货成本就是9折，以后同样的价格卖出去，你会多10个点的利润，在房价暴涨期10个点的利润没多少，但在房价平稳期，10个点会很明显的影响一笔投资的收益。如果不出意外的话，从现在起到年底，这类房源会慢慢多起来，可以淘一下，不过需要注意的是，在这些促销房源里，有的是真打折，有的是假摔，这个需要平时多关注、多纪录信息，才能够分辨得出来。
B，是成熟地段带装修、即买即租的二手房。现在重庆市场上的租金回报率，其实不高，正常来讲就两个多点，在行情好的时候，这点回报完全是渣渣钱，不过在眼下这个时间点，我觉得这两个多点，还是很有意义的，蚱蜢也是肉。首先是一年两个多点的回报，可以把你的持有成本，控制在4%以内；其次是有点租金收益以后，会让你在选择卖出时机的时候，主动得多，能卖就卖，不能卖还有点租金回来，心态要稳得多，否则在行情不好的时候，很可能感觉自己一直是在缴月供、不知道什么时候是个头，慌得一逼，最后实在绷不住了随手一甩清仓离场，省吃俭用供了几年最后落个平过、甚至是小亏，浪费几年青春，非常不划算，2012到2015年，重庆市面上这种失败的例子简直不要太多，如果不出以外，接下来几年，这种例子很可能也不少。
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tanglianghang 5年前
1.首先万分感谢朱哥的回复，谢谢！ 2.我是这么想的，全款支付肯定不科学吧？我测算了哈，每月支付5000房贷不影响我的生活质量。然后倒算出拿100左右去投资一个成熟地区的房子，租金抵月供。 3.问题，我想到几个地方，加州商圈附近。或者江景房。还有法拍房我感觉比买二手房划算呢。你怎么看？