发表于 2019-09-07 10:03:03, 作者 HQ081, 浏览数 908
朱哥您好，我是一名刚入行没多久的地产人，从事市场板块。关注朱哥几年了，一直觉得朱哥功力深厚，不管是对城市，还是对房企都有很深的理解。看项目也能从板块、项目、产品和配套，甚至是营销等等各个方面分析得很透彻。所以很想请教朱哥，您是如何练就这一身技能的，如何形成对城市和对项目的整套逻辑，能不能分享下经验。谢谢朱哥！
我没有你说的这么厉害，不是客气话，因为很多时候我对一些东西的看法，事后来看都会有偏差。
但有一些基本方法，我觉得还是可以探讨一下。
房地产这个东西，可以简单的切分成两个部分，一个是宏观，一个是微观。宏观就是行业趋势、市场走势之类，而微观是一些具体层面的东西，比如一个板块、一个项目，甚至是一个户型、一间卧室、一个厕所。
关于宏观层面的东西，现在大家比较习惯摆数据，你搞市场工作的就应该知道，动辄就是上百页的研究报告，各种数字和图表。这些东西有没有用呢？当然有用，但我个人觉得，如果真想要对市场这个大盘、慢慢形成“盘感”，这些东西不是根本，因为再详实的数据它也是死的，并且只能代表过去，真要了解市场未来会怎么走，一定要试着站到市场管理者、规则制定者的角度，做换位思考，了解他们需要解决的问题，分析他们的处境、手里可以打的牌，再来揣测他们接下来会做什么，他们这些做法有会带来一些什么样的市场后果。打个比方来说，有些厉害的学霸，甚至会去揣测老师的心理、预测他老师怎样出题。
怎样才能站到市场管理者和规则制定者的角度？我个人觉得比较有用的方法，就是多看一些叙事面比较宏大的书，如果你不知道看什么，就看《资本论》、看《毛选》，这些书的名字看起来好像有点过时，感觉看这种书和抄DANG ZHANG差不多，其实大不一样。马克思能把资本主义这么复杂一个东西解剖开、主席能把这么复杂的革命形势捋得条理清晰，背后的分析判断能力、寻找解决方案的智慧，比今天那些网红书强一万倍。这种东西看多了，慢慢就能进入规则制定者的心理频道，因为那些叙事宏大的著作，作者本身就是最伟大的规则制定者，时代会变化，具体的知识点会过时，但是思考和解决问题的方法不会，看书不是为了背书的，而是为了向那些最聪明的人学习，学习他们怎样把一个复杂的体系理清楚的、怎样找到出路的。
至于微观面，我觉得比较有用的方法，是多看，并且养成自我代入的习惯。通俗的讲，就是每看一个项目的时候，就去想这个项目会不会好卖、会是什么人来买？如果这个项目是自己来做，定位会不会有不同、产品会不会有不同、营销推广会不会有不同？过一段时间，再根据它的具体市场表现，在内心复个盘，看看自己当初的想法对不对，如果不对问题应该是出在哪里。这样几年下来以后，微观层面的操作水平不会很糟糕。
举个例来讲。有次我看到一个装饰杂志的编辑，写了一件事，说她自己的房子，找了赖旭东来做设计，快装完的时候她发了一张饭厅的照片给赖旭东看，结果赖说，我设计的餐桌上的吊灯，灯线是往下面吊1米3，为什么安装师傅吊了1米5？她回去一量，果然是吊了1米5，于是就觉得，真正的专业人士还是蛮厉害的。其实很多东西都是这样，熟悉了就成了一种本能，一个真正有经验的设计师看到一根灯线，即使没标尺寸，在照片上扫一眼周围柜体、家具、墙砖，就知道灯上面的绳子是多长。房地产项目也一样，前段时间有家开发商、发了个大平层的户型图给我看，说是想听一下意见，图片有点模糊，轴线尺寸看不清楚，但即使这样我也知道它面宽和进深是多大，并且知道这个户型客厅的进深尺度可能小了1米左右，摆家具的时候有点受限，并且交房以后横厅部分的视觉看起来可能显得有点狭长。
在一定时期内，真正能够参与具体工作的项目，一定是有限的。如果想要学得快一点，就把市面上其它项目当成自己的，多看，多自我代入，即使没机会参与具体工作、但没有阻止你人在心里面默默的练习。
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朱智勇 5年前
我没有你说的这么厉害，不是客气话，因为很多时候我对一些东西的看法，事后来看都会有偏差。
但有一些基本方法，我觉得还是可以探讨一下。
房地产这个东西，可以简单的切分成两个部分，一个是宏观，一个是微观。宏观就是行业趋势、市场走势之类，而微观是一些具体层面的东西，比如一个板块、一个项目，甚至是一个户型、一间卧室、一个厕所。
关于宏观层面的东西，现在大家比较习惯摆数据，你搞市场工作的就应该知道，动辄就是上百页的研究报告，各种数字和图表。这些东西有没有用呢？当然有用，但我个人觉得，如果真想要对市场这个大盘、慢慢形成“盘感”，这些东西不是根本，因为再详实的数据它也是死的，并且只能代表过去，真要了解市场未来会怎么走，一定要试着站到市场管理者、规则制定者的角度，做换位思考，了解他们需要解决的问题，分析他们的处境、手里可以打的牌，再来揣测他们接下来会做什么，他们这些做法有会带来一些什么样的市场后果。打个比方来说，有些厉害的学霸，甚至会去揣测老师的心理、预测他老师怎样出题。
怎样才能站到市场管理者和规则制定者的角度？我个人觉得比较有用的方法，就是多看一些叙事面比较宏大的书，如果你不知道看什么，就看《资本论》、看《毛选》，这些书的名字看起来好像有点过时，感觉看这种书和抄DANG ZHANG差不多，其实大不一样。马克思能把资本主义这么复杂一个东西解剖开、主席能把这么复杂的革命形势捋得条理清晰，背后的分析判断能力、寻找解决方案的智慧，比今天那些网红书强一万倍。这种东西看多了，慢慢就能进入规则制定者的心理频道，因为那些叙事宏大的著作，作者本身就是最伟大的规则制定者，时代会变化，具体的知识点会过时，但是思考和解决问题的方法不会，看书不是为了背书的，而是为了向那些最聪明的人学习，学习他们怎样把一个复杂的体系理清楚的、怎样找到出路的。
至于微观面，我觉得比较有用的方法，是多看，并且养成自我代入的习惯。通俗的讲，就是每看一个项目的时候，就去想这个项目会不会好卖、会是什么人来买？如果这个项目是自己来做，定位会不会有不同、产品会不会有不同、营销推广会不会有不同？过一段时间，再根据它的具体市场表现，在内心复个盘，看看自己当初的想法对不对，如果不对问题应该是出在哪里。这样几年下来以后，微观层面的操作水平不会很糟糕。
举个例来讲。有次我看到一个装饰杂志的编辑，写了一件事，说她自己的房子，找了赖旭东来做设计，快装完的时候她发了一张饭厅的照片给赖旭东看，结果赖说，我设计的餐桌上的吊灯，灯线是往下面吊1米3，为什么安装师傅吊了1米5？她回去一量，果然是吊了1米5，于是就觉得，真正的专业人士还是蛮厉害的。其实很多东西都是这样，熟悉了就成了一种本能，一个真正有经验的设计师看到一根灯线，即使没标尺寸，在照片上扫一眼周围柜体、家具、墙砖，就知道灯上面的绳子是多长。房地产项目也一样，前段时间有家开发商、发了个大平层的户型图给我看，说是想听一下意见，图片有点模糊，轴线尺寸看不清楚，但即使这样我也知道它面宽和进深是多大，并且知道这个户型客厅的进深尺度可能小了1米左右，摆家具的时候有点受限，并且交房以后横厅部分的视觉看起来可能显得有点狭长。
在一定时期内，真正能够参与具体工作的项目，一定是有限的。如果想要学得快一点，就把市面上其它项目当成自己的，多看，多自我代入，即使没机会参与具体工作、但没有阻止你人在心里面默默的练习。
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