发表于 2019-09-07 09:11:55, 作者 erzberg, 浏览数 1178
猪大哥，我哥从外地回渝，目前在江北嘴工作，想在附近买套4室的房子，预算在清水350万左右，请猪大哥明示推荐！！！
按照你这个预算，江北嘴周边我推荐两个项目：一是西派城二期，二是御澜道一期的二手，这两个项目的具体情况和优缺点，空点了我再来慢慢写。
回复
好的，谢谢，西派城还没去看，御澜道去看了几套二手的，一套洋房二楼，2套大平层，还比较满意，就是不知道有啥缺点，猪大哥你住那里，空了慢慢介绍一下哈！
这个问题，我打算稍微回复得长一点，有两个原因：
第一，对于这两个项目，我相对还算比较了解，尤其是御澜道，毕竟我自己就住在里面。
第二，正好可以就着这两个项目，聊一些对于高层产品、比较常见的产品认知误区。
关于这两个项目，除了门口的海尔路以外，被吐槽最多的有两个问题：
第一，是容积率偏高。
第二，是户型不是板式，做不到两面通透。
所以，我们就从这两个问题聊起。
所谓容积率，和建筑密度、景观尺度之间，其实不能简单的划等号，因为建筑的标准层平面是可以做大的、房子是可以往天上涨的，一栋标准层面积900平米（套均户型建面接近200平米的T4、又或是套均150平米的T6）、楼高40层的建筑，单栋面积可以做到3.5万平米左右，而一栋11层、两个单元的联体板楼，如果套均建筑面积做到150平米，总建筑面积大概只有6000平米左右。
也就说一栋超高层的建筑体量，大概相当于6栋小高层，所以只要规划条件允许、开发商敢向天空要空间，即使是4左右的容积率，也可以做出低建筑密度、大景观尺度的产品，一个容积率4的地块，如果做成超高层再加上底层架空，它的中庭尺度、园区配套设施的丰富程度、景观效果，完全可以碾压绝大多数容积率1.5左右的纯洋房项目。
再说户型的通透性。T4T6的高层塔楼，在户型通透性、在通风采光方面，和板式的洋房和小高层比，肯定是落下风，尤其是现在很多高层为了外立面效果，把标准层做得很方正，更是弱化了户型的通透性，但万事万物都有个度，所谓的通透性也一样。
举个例来说，大概是2010年的时候，我买了套复地的房子，T4的高层，由于它平面做成了“凸”字型，所以两侧大点的户型，其实就是板式。在8年以前，这个项目提供了板式结构、7米出头的横厅，其实设计理念已经算是比较超前了，地处金开和金渝两条大道交汇处、地段也还说得过去，然而在行情不好的时候，这些都没啥卵用，建筑面积只能卖6000块、还不好卖，我一次性付款它5800就卖了，一套144的四房才80万出头。
说回板式户型，买了这个房子以后，我还多兴奋的，因为那个年头除了洋房以外，几乎没啥板式的产品，所以交房以后就赶紧去看看。2012年，那是一个冬天，我进去以后把所有门窗都打开了，准备好好体验一下板式的通风效果，如果有住复地的朋友就应该知道，整个复地是建在一个峡谷边的台地之上，谷底就是保利高尔夫，所有风本来就特别大，我把所有门窗打开以后不到5分钟，尿都差点被吹出来了，站在客厅里耳朵边的声音，和鬼片里的妖风差不多一个样，拍西游记都不用加声效，所以后来装修的时候，为了让风不至于完全对穿直过，我在隔墙上还花了些心思。
我不是说板式户型不好，它总体来讲肯定比多数塔楼户型好，比有些口袋户型更是好得多，我想说的只是，即使是单就户型而言，放在有些地方，它一样有毛病。并且从另外一个层面说，这种长方形、小面积的平面，一定会制约底楼入户大堂的效果，因为它每层面积就只有两三百平米，高度也不高，你要搞出个很高大上的大堂是不太可能的（舜山府靠山那种户均300平米的除外），这就是为什么我们看到大多数洋房或是板式小高层、大堂都很普通的原因；然而西派城这种标准层800平米左右的高层，大堂就可以做到9米挑高、几百平米的面积，效果视觉效果就要有气势得多，这就好像我们那些所谓的当红小花、单看还可以，一旦和超模站在一起，却分分钟被碾压——这是胚子上的差距，木有办法的。
之所以扯这么大一段，是因为现在市面上改善型产品比较多了，很多人多少有点了解了，但往往越是这种时候，看法越容易片面。因为很多时候不了解其实没关系，半懂不懂的时候最让人打脑壳，现在很多人一提到改善，就是容积率、就是塔楼板楼，好像容积率高点的改善型产品，除了地段成熟点以外，在产品层面基本上一无是处。纽约中央公园旁边那些一层一户的超级豪宅，严格意义上讲，很多其实都是塔楼，因为它进深大、隔墙多，一套房子的平面围着电梯井展开，做不到所谓的对流和通透，但人家花上亿人民币买、说什么了吗？很多在网上成天怼天怼低的，对于建筑、对于空间，其实啥也不懂。
就拿御澜道来说，斯特恩的这套总图，其实是画得很有水平的：在容积率已经比较高的前提下，他在会所旁边退了一个小广场出来、还搞了一条尺度感非常好的商业街，他没有简单迎合重庆客户对大景观尺度的喜好，而是坚持做了些洋房。这些洋房在横向空间上和高层组成了若干个院落、在竖向空间上构成了一些错落。广场、商业接，这些院落和错落，让这一块原本不算大的地，有了非常丰富的层次感，加上所谓的新古典风格，整个小社区在沙盘上看其实非常漂亮。所谓建筑设计，本质上不过就是空间梳理，斯特恩这几笔梳理和分割，完全对得起他大师的称号。
但是最后落地的时候，有几个原因，让这个项目，成了一张好蓝图之下的半拉子工程：一是住宅复杂的柱网，把地下空间分割得很破碎，车库使用体验很不好；二是业主装修的时候乱搭乱建，高层改门窗就不说了，洋房露台上那些农家乐风格的地砖和门窗，才是真正的硬伤；三是万科商业运营的能力，确实对不起斯特恩这条商业街的设计，完全没有做出原本应有的场景感；四是万科虽然在建筑和景观上，大面不差，但细节上不讲究，比如从我的房子里面望出去，洋房的屋顶还有建筑垃圾，未来几十年这些垃圾大概率都会留在这里。
御澜道的这几个缺点，在西派城身上，应该可以规避掉一些，因为它是纯高层，现代风格的外立面，整个空间和建筑结构没那么复杂，又是精装房，开发过程中的走型概率、装修对建筑的二次伤害，都要小得多。它的缺点是临近海尔路的楼栋有噪音，以及“工”字形的建筑平面，让它很多户型的辅助功能空间，通风采光比较差，比如厨房次卫生活阳台，大面宽的户型结构、又让它室内通道比较长，室内交通面积比重比较大。
同时在地段层面，我个人觉得，御澜道要比西派城略好一点。
之所以推荐这两个项目，是因为它们虽然各有缺点，但在这个预算范围以内，在江北嘴周边，它们也许已经是最好的两个选择了。罗西西对于御澜道也有很多不满意，我都劝她说行了，换个地方，也许还不如这个。最后想啰嗦讲一句的得罪人的话，重庆楼市的很多围观群众，对于建筑产品、尤其是高层，无论是理解能力还是鉴别水平，都不是一般的差。
哈哈果然经常逛论坛能发现宝贝，猪哥这番回复的含金量不亚于一篇公众号里的文章了。
重庆楼市的围观群众确实还需要被好产品教育，大多还停留在“地段、配套、容积率、户型方正、板式塔楼”这些大块上（当然我不是说这些不重要）。但房地产产品千千万万，其中有很多都是有自己独特的亮点的，在大家越来越同质化的今天，越需要像品酒一样去慢慢品味、琢磨。
朱智勇 5年前
按照你这个预算，江北嘴周边我推荐两个项目：一是西派城二期，二是御澜道一期的二手，这两个项目的具体情况和优缺点，空点了我再来慢慢写。
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erzberg 5年前
好的，谢谢，西派城还没去看，御澜道去看了几套二手的，一套洋房二楼，2套大平层，还比较满意，就是不知道有啥缺点，猪大哥你住那里，空了慢慢介绍一下哈！
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朱智勇 5年前
这个问题，我打算稍微回复得长一点，有两个原因：
第一，对于这两个项目，我相对还算比较了解，尤其是御澜道，毕竟我自己就住在里面。
第二，正好可以就着这两个项目，聊一些对于高层产品、比较常见的产品认知误区。
关于这两个项目，除了门口的海尔路以外，被吐槽最多的有两个问题：
第一，是容积率偏高。
第二，是户型不是板式，做不到两面通透。
所以，我们就从这两个问题聊起。
所谓容积率，和建筑密度、景观尺度之间，其实不能简单的划等号，因为建筑的标准层平面是可以做大的、房子是可以往天上涨的，一栋标准层面积900平米（套均户型建面接近200平米的T4、又或是套均150平米的T6）、楼高40层的建筑，单栋面积可以做到3.5万平米左右，而一栋11层、两个单元的联体板楼，如果套均建筑面积做到150平米，总建筑面积大概只有6000平米左右。
也就说一栋超高层的建筑体量，大概相当于6栋小高层，所以只要规划条件允许、开发商敢向天空要空间，即使是4左右的容积率，也可以做出低建筑密度、大景观尺度的产品，一个容积率4的地块，如果做成超高层再加上底层架空，它的中庭尺度、园区配套设施的丰富程度、景观效果，完全可以碾压绝大多数容积率1.5左右的纯洋房项目。
再说户型的通透性。T4T6的高层塔楼，在户型通透性、在通风采光方面，和板式的洋房和小高层比，肯定是落下风，尤其是现在很多高层为了外立面效果，把标准层做得很方正，更是弱化了户型的通透性，但万事万物都有个度，所谓的通透性也一样。
举个例来说，大概是2010年的时候，我买了套复地的房子，T4的高层，由于它平面做成了“凸”字型，所以两侧大点的户型，其实就是板式。在8年以前，这个项目提供了板式结构、7米出头的横厅，其实设计理念已经算是比较超前了，地处金开和金渝两条大道交汇处、地段也还说得过去，然而在行情不好的时候，这些都没啥卵用，建筑面积只能卖6000块、还不好卖，我一次性付款它5800就卖了，一套144的四房才80万出头。
说回板式户型，买了这个房子以后，我还多兴奋的，因为那个年头除了洋房以外，几乎没啥板式的产品，所以交房以后就赶紧去看看。2012年，那是一个冬天，我进去以后把所有门窗都打开了，准备好好体验一下板式的通风效果，如果有住复地的朋友就应该知道，整个复地是建在一个峡谷边的台地之上，谷底就是保利高尔夫，所有风本来就特别大，我把所有门窗打开以后不到5分钟，尿都差点被吹出来了，站在客厅里耳朵边的声音，和鬼片里的妖风差不多一个样，拍西游记都不用加声效，所以后来装修的时候，为了让风不至于完全对穿直过，我在隔墙上还花了些心思。
我不是说板式户型不好，它总体来讲肯定比多数塔楼户型好，比有些口袋户型更是好得多，我想说的只是，即使是单就户型而言，放在有些地方，它一样有毛病。并且从另外一个层面说，这种长方形、小面积的平面，一定会制约底楼入户大堂的效果，因为它每层面积就只有两三百平米，高度也不高，你要搞出个很高大上的大堂是不太可能的（舜山府靠山那种户均300平米的除外），这就是为什么我们看到大多数洋房或是板式小高层、大堂都很普通的原因；然而西派城这种标准层800平米左右的高层，大堂就可以做到9米挑高、几百平米的面积，效果视觉效果就要有气势得多，这就好像我们那些所谓的当红小花、单看还可以，一旦和超模站在一起，却分分钟被碾压——这是胚子上的差距，木有办法的。
之所以扯这么大一段，是因为现在市面上改善型产品比较多了，很多人多少有点了解了，但往往越是这种时候，看法越容易片面。因为很多时候不了解其实没关系，半懂不懂的时候最让人打脑壳，现在很多人一提到改善，就是容积率、就是塔楼板楼，好像容积率高点的改善型产品，除了地段成熟点以外，在产品层面基本上一无是处。纽约中央公园旁边那些一层一户的超级豪宅，严格意义上讲，很多其实都是塔楼，因为它进深大、隔墙多，一套房子的平面围着电梯井展开，做不到所谓的对流和通透，但人家花上亿人民币买、说什么了吗？很多在网上成天怼天怼低的，对于建筑、对于空间，其实啥也不懂。
就拿御澜道来说，斯特恩的这套总图，其实是画得很有水平的：在容积率已经比较高的前提下，他在会所旁边退了一个小广场出来、还搞了一条尺度感非常好的商业街，他没有简单迎合重庆客户对大景观尺度的喜好，而是坚持做了些洋房。这些洋房在横向空间上和高层组成了若干个院落、在竖向空间上构成了一些错落。广场、商业接，这些院落和错落，让这一块原本不算大的地，有了非常丰富的层次感，加上所谓的新古典风格，整个小社区在沙盘上看其实非常漂亮。所谓建筑设计，本质上不过就是空间梳理，斯特恩这几笔梳理和分割，完全对得起他大师的称号。
但是最后落地的时候，有几个原因，让这个项目，成了一张好蓝图之下的半拉子工程：一是住宅复杂的柱网，把地下空间分割得很破碎，车库使用体验很不好；二是业主装修的时候乱搭乱建，高层改门窗就不说了，洋房露台上那些农家乐风格的地砖和门窗，才是真正的硬伤；三是万科商业运营的能力，确实对不起斯特恩这条商业街的设计，完全没有做出原本应有的场景感；四是万科虽然在建筑和景观上，大面不差，但细节上不讲究，比如从我的房子里面望出去，洋房的屋顶还有建筑垃圾，未来几十年这些垃圾大概率都会留在这里。
御澜道的这几个缺点，在西派城身上，应该可以规避掉一些，因为它是纯高层，现代风格的外立面，整个空间和建筑结构没那么复杂，又是精装房，开发过程中的走型概率、装修对建筑的二次伤害，都要小得多。它的缺点是临近海尔路的楼栋有噪音，以及“工”字形的建筑平面，让它很多户型的辅助功能空间，通风采光比较差，比如厨房次卫生活阳台，大面宽的户型结构、又让它室内通道比较长，室内交通面积比重比较大。
同时在地段层面，我个人觉得，御澜道要比西派城略好一点。
之所以推荐这两个项目，是因为它们虽然各有缺点，但在这个预算范围以内，在江北嘴周边，它们也许已经是最好的两个选择了。罗西西对于御澜道也有很多不满意，我都劝她说行了，换个地方，也许还不如这个。最后想啰嗦讲一句的得罪人的话，重庆楼市的很多围观群众，对于建筑产品、尤其是高层，无论是理解能力还是鉴别水平，都不是一般的差。
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浮云JKB 5年前
哈哈果然经常逛论坛能发现宝贝，猪哥这番回复的含金量不亚于一篇公众号里的文章了。
重庆楼市的围观群众确实还需要被好产品教育，大多还停留在“地段、配套、容积率、户型方正、板式塔楼”这些大块上（当然我不是说这些不重要）。但房地产产品千千万万，其中有很多都是有自己独特的亮点的，在大家越来越同质化的今天，越需要像品酒一样去慢慢品味、琢磨。
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