朱智勇 5年前

你短短的一段话，其实信息量很大，一是这几套房子，区位和业态的跨度确实不小：有老单体楼、有叠拼、有值170的普通住宅，有城市核心的、有照母山的；二是处置上的想法也比较多：卖哪套、什么时候卖、卖不卖、卖还是抵、卖或是抵了以后还要不要再买买套小的……

之所以拖了好几天才回这个帖子，是想认真回一下，因为很多同学，也许都有类似的情况。重庆楼市供应量一直比较大，房价也不算太高，所以很多30岁以上的同学，通常八年十年下来、不知不觉间，手里就囤了几套不同类型的房子：父母给的、年轻时买的过渡房、婚房、有点钱以后买的改善房……，这些房子的区位、楼龄和业态，区别往往比较大。

在行情比较低迷的时候、在行情很好的时候，往往还不用太纠结，遇到前面一种情况、即使想卖也赚不到钱只能被动握住，遇到后面一种情况往往舍不得卖觉得还能再涨。但在涨过一轮、市场有点涨不动的迹象、未来走势很难讲的时候，纠结就来了：因为卖了已经可以赚一截了，究竟要不要套现落袋为安是一个问题，卖哪套留哪套是一个问题，是卖是抵是一个问题，卖了还买不买是一个问题，卖了买哪种是一个问题……，就像你现在说的一样。

我想聊的第一点是，在同一个城市之内，时机对收益的影响，很多时候远远大于区位和业态。我在网上看到有一个北碚的网友说，说他们北碚算是很边缘的主城区了，但他自己住的房子，好像也没比主城的所谓热点网红板块涨幅低多少。这个说法其实很有道理的，比如在江北，黄泥塝的皇冠东和交房都15年以上了，两三年二手房标价从七八千一路爬到一万二，其实涨幅也没比新盘或是次新低多少。有没有行情涨它不涨的？也有，但是极少数，比如那些老楼梯房，没电梯没车库，在重庆这种天量供应不缺房子的城市，连刚进城讨生活的小哥哥小姐姐们都未必瞧得起，所以有的七八年前是什么价，现在还是什么价，不过这种房子已经很少了，所以不讨论。

很多开发商和中介都会说，因为某种政策、因为修桥修路、因为学校公园、因为某个购物中心，某某板块快要起飞了；因为地块容积率低、因为限墅令，小户型或是别墅之类的产品又快要绝版了、价格又要起飞了……其实这些东西，十有八九都是在扯淡，重庆楼市低迷那几年，也没少修路修桥、没少搞公园学校，结果房价还是趴在地上一动不动；产品这个东西更是如此，地块容积率高低和小户型供应少不少，其实没有绝对的关系，照母山今天的位置算不错了吧，1.5的容积率不算高了吧，万科为了销售进度、为了跑量，还不是一样拿来搞了套内80平米的小三房？

啰啰嗦嗦讲了这么一些想说的是，很多时候卖或不卖，买或不买，最重要的依据，应该是对房价走势的判断，具体卖哪里卖哪种、买哪里买哪种，其实没多大差，行情好的时候西永茶园也能飞，行情不好的时候扛着两滨一嘴的牌子也没啥卵用。

你目前总共的房产盘子是：400万的改善房、差30万的首付，还有三套按揭房，我觉得这个盘子总共已经不算小了。

如果家庭平均每个月有个四五万或是更好的现金收入，我觉得可以把现在住的房子抵了补首付缺口，然后把观音桥和照母山的叠拼都挂出去，挂个比同小区成交价高几个点的价格慢慢卖，卖得出去也可以，卖不出去也不急，卖出去一套以后再买套新的小户型也可以。

如果没有这么好的现金收入，我不太建议通过抵自住房来付首付。因为虽然抵押贷比信用贷套路贷要踏实得多，但本质上也是加杠杆、也要付利息，100万的抵押贷、加200多万的改善型房屋贷款、再加3套原有房屋的贷款，这个还款额度、已经不是两三万块现金收入能够轻松覆盖的，如果是这种情况，我个人的看法，是至少把观音桥或是自住房甩了，折几个点的价也甩。

以上建议，我基于我个人对市场走势的判断，仅供参考。

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anelkaxin 5年前

谢谢！更加确定了心中的答案！

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