光电园幸福广场至花卉园地铁沿线附近域楼盘咨询～|每个人的地产馆

发表于 2019-08-06 01:19:57, 作者卧龙凤雏, 浏览数 1782

2017年初关注了朱哥的公众号

一直很看好冉家坝这个地段，想投资一个小户型。预算有限130全款，之前因为想看点带学区的，星光小学，这个价位也只够看劲力五星城，但是等我小孩上小学起码也要6年，变数太大。

加之一直没空，根据价位区域在某家筛选了两个楼盘，橄榄郡，御景豪庭。准备明天去看看。看房第一个原则，近地铁站优先。因为去过上海几次，感觉近地铁站的房子实在是租房买房先决条件之一。

对冉家坝的房子确实不熟，明天看过后再来码子字。也希望朱哥能来指点指点。

2017年初看房小记：16年上半年，一个朋友买了御龙天峰，推荐我也去看看，老带新，可以优惠1万，当时的精装套内单价是1. 2左右。因为当时无在重庆置业安家打算，没有在意。突然16年底，17年初黄市长离任，加上外地炒房客请的网络水军各类文章一写，重庆房价飙升。17年春节后开始看房之旅，想在4月前定下来，从开始的网上搜资料，看房天下，可以说是一脸懵逼，对各区域的看法也不成熟，第一个看的盘就是巴南的蓝光林肯公园，也是当时的链家西装受开发商委托。猛起推这个楼盘。第一次看盘，去看现场，售楼部的位置确实选的好，白天看江确实很霸道，环境也很好，然后又带去看国奥村，进去看了，没看起，小区看起有点撇。然后后面我又自己去看了一道蓝光林肯公园，这次看在周边走了一圈，看了地图，看了轻轨站，发现周围确实撒子都没有，放弃。刚去链接搜了下这个盘出售量近200，房价貌似还是跟当年一样。还好当年没遭忽悠。

后面又去看了阅江阁，紫金一品，金辉御江府，保利观澜，鲁能星城，恒大照母山，御龙天峰，保利天汇等。因为当时老婆在观音桥上班，最终把目标锁定在江北渝北，最后确定了保利天汇，御龙天峰这两个。保利天汇其实对这个盘很感兴趣，因为他带华新街小学指标，近地铁站，而且近观音桥，虽然周边有一堆老破小。但是开盘时间确实太晚了一期是17年6月才开盘，而且要抽签摇号，不一定能选到满意的楼层，满意的户型。在这期间，时任女朋友，现任老婆在房交会期间被带去看了金科天元道，觉得各方面都可以，居住环境好，因为在观音桥有房子，果断交定金下叉。现在看来，还是要感谢老婆，果断下叉。不过16年没下叉御龙天峰，到了17年再看，已经贵了60w。不过最后也还是没有看起御龙天峰，容积率太高。

房子定了后也就没有很少关注楼市了。但总结的看房经验。首先要明确自己买房的目的，首套房，投资还是改善或者学区，这个很重要。目的不一样很有可能会影响选房的区域，个人的活动中心不一样，如果你本来住在南坪，想买套改善型，结果买到渝北去了，或者大学城去了，是不是很麻烦容积率如何，环境如何，有没有学校，周边生活便利不。如果是首套房，那么是不是应该根据自己的工作地点，家人的工作地点来选择房子的区域。如果是投资，心目中理想的地点在哪里，政府规划是怎样，哪里的楼面价又过万了。哪里附近要新开商场，周边用地的规划是什么。有没有学校，有没有超市商场，近公交地铁站不等等都是要考虑的因素。每个人的情况都不一样，经济能力也不一样，所以选择的层面，地段，楼盘都不一样。买房不是买衣服，一定要考虑清楚。投资房子也是投资未来，但也要量力而行。不能盲目。重庆的土地多，房子也多。卖房的很多也都是有多套房子。外地来的投资客尤其是江浙沪，可能更倾向于高端带江景楼盘。本地土著不一定感冒。周围也有人觉得重庆房价会降，可能偏远地段，品质次点的楼盘可能确实会降，但是核心地段高品质楼盘，感觉并不会。楼面价越来越高，楼面价的3倍再减一点点，差不多就是新盘的开盘价格，价格低了开发商也不得干，但是加上政府调控，加上重庆的公租房，以及人口的流动性。这些都还不太了解，对房价都有影响。

杂七杂八写了一堆，逻辑有点乱。各位轻喷

卧龙凤雏 5年前

再聊聊这几天看的二手房。目的投资，小两室，预算130以内。自己设的一个硬性条件，必须近地铁站，附近有大型超市或者商场。因为一直很看好冉家坝这个地段，之前刚好在紫都城这边吃过饭，觉得还很方便，主要也就看了大龙山附近的楼盘，龙湖紫都城，安泰佳苑，逸静丰豪，渝安龙都。

安泰房子最新，其他的都是老小区，但是小户型户型太差，进去阴森森，直接pass。离地铁站最近的是逸静丰豪跟渝安龙都。但是其他三个小区都是10年的老小区，这点是硬伤，再就是冉家坝附近的带学校的只有星光，但是价格确实高，而且娃儿还在妈妈肚子里，上小学还要个5，6年，子弹有限，小户型及小区太不稳当，不确定因素太多。龙湖确实是龙湖，价格都要高一些，但说实话，都是老小区，小区环境也就那样。加上看的房子卫生条件差，印象一般，价格也偏贵。直接pass了，绕着这一片走了一圈，看房子有个习惯就是必须把看的小区周边走一圈，看看周围到底有些什么，正是因为这个好习惯，最开始pass了蓝光林肯公园，没遭忽悠。

大龙山算上换乘，算有3条地铁线路路过。

目前准备剩下两个小区再看看选选，目的出租，涨价了可转手卖。弊端就是小区太老，租不担心，担心不好卖，再就是对冉家坝地段的涨幅确实不清楚，对重庆以后的房价涨势不清楚，担心周期太长。因为时间有限，外地工作，冉家坝地段没走完。麻烦朱哥帮忙分析下。

朱智勇 5年前

感谢你愿意打这么多字，这些朴实有效的信息，应该可以给到其它人参考，我给你发了条私信，请注意查看。

卧龙凤雏 5年前

朱总，私信看不到

朱智勇 5年前

关于130万投资和冉家坝这个版块，聊几句个人看法。

冉家坝这个版块的基础条件很好，三轨交汇、商业繁荣、配套成熟，还有原著这个龙头领涨，但也正因为如此，让它被炒得比较热，这种舆论上的热度掩盖了它一些缺点，比如价格高，还有你说到的很多房屋建筑老旧规划落伍，在租赁市场上这两点不是什么问题，但如果你以后想卖，这两点很可能就变成抑制价格的瓶颈：老旧让房子没有卖相，入手价格高影响收益空间。

所以如果是130万预算、北区投资，我觉得可以把范围扩大一点：比如黄泥磅，比如人和板块、比如照母山靠爱琴海和约克郡购物中心一带，我觉得都未必比冉家坝差，慢慢看，现在二手房已经很多了，房价短时间内能不能稳住都难讲，没有慌张的必要。

从操作层面，以前几个外地投资客给我聊过一个套路，可以供你参考，你先选一个板块，找七八套看得过眼、报价不算很离谱的房子，还个折扣很低的价格，这些业主未必愿意卖、但也许会有两三个急着用钱的愿意和你继续谈，然后你就跟进这两三套房子，不用聊太多、也不用经常找他们砍价，只说价格不涨了如果愿意卖马上就付钱，如果没人愿意卖、甚至没人愿意继续谈也没关系，换个版块再选七八套再操作一轮。

在目前的二手房市场的态势下，我觉得这个套路是可以操作的，130万的总预算，比市价低个八万十万完全有可能，省出来这八万十万，对于你的租金收益率和未来的转让收益都很有意义，某种程度上来说这种时候买卖双方是一个跷跷板游戏，他今天低下去的那部分、就是未来你高起来那部分，没有大行情的时候，一定要算小账，买房子这种事，除了一轮周期里那最热的那短短几个月以外，其余时候其实都不用慌张，也切忌慌张。