发表于 2019-08-02 10:50:03, 作者 aozi, 浏览数 1718
快要开盘的洺悦府
因为有精装交付 时间也比较早
给人感觉还是蛮吸引人的
不过地段实在给人感觉有点略尴尬
也不是特别不好
但又觉得差点意思
不知大神对这个盘怎么看？
洺悦府这块地，我记得电建是用9000多的楼面价拿下来的，容积率貌似高达5左右，所以如果按亩来计算的话，价格比中央公园礼嘉半岛那些所谓的高价地，高到哪里去了。虽然它旁边的小区都不是那么高大上、周边环境也相对一般，但是电建还是愿意花这么高的代价拿这块地，原因就是在北滨路沿线、在传统的城市中心地段，地确实很少了，很多客户看了这个项目之后、对地段的感受，应该都和你差不多：它不是特别不好，但又感觉差点意思，这确实是事实，但问题是现在中心地段、不差意思的地真心难找，兰园那块地其实周边环境也不行，但绿城还不是高价拿了？想在城市中心买房子的客户、和想在中心地段拍地的开发商其实一样，单看某个项目也许并不觉得它有多好， 但你也找不到更好的，转了一大圈最后还是回到原点。
它容积率高这一点，我个人倒觉得不是什么问题，很多人看房子的时候，很喜欢拿容积率说事，好像4.5的就一定不如3.5的，3.5一定不如2.5的，其实并不完全是这么回事，最简单的一个逻辑就是开发商可以通过加楼层、往天上要空间，一个容积率4.5的小区，只要舍得加成本堆楼层，做出个上百米的楼间距都有可能。就拿洺悦府来说，我觉得从效果图上看起来还可以：接近一千户人、5栋楼围合成一个组团，业主的收入水平应该也比较接近，从自住的角度讲其实生活环境应该还不错。
在上一个帖子里你说关注过重庆天地，就拿这两个项目来做个对比。单就建筑和装修品质、成本投入来讲，洺悦府有可能要比重庆天地目前在卖的房源强点，万科目前在卖的塔楼单就建筑产品来说、品质上其实也就那样，而我最近看过电建在西区的一个工地，比很多所谓的大开发商，其实都要做得规范得多，洺悦府这个项目应该还是现房销售，客户看了以后自己心里应该也有杆秤，我就不多扯了。
但相比重庆天地，洺悦府最大的弱点是配套，它巴掌大一块地不可能象重庆天地那样、有学校有大商业有轻轨站有写字楼群，所以从物业价值来说，它以后未必能干过重庆天地，就像金茂泷悦和二十四城，同期的高层其实品质差得不多，但凭借万象城和谢家湾小学这两个大配套，在二手市场上，华润始终要压金茂一头。不过这种状况也得有个前提，那就是万科能够真正把重庆天地的商业做好、把超高层产品做好，象万象城那样真正做出内容，否则一个空架子也没啥卵用。
所以如果是我自己打算住过十年八年，在这两个项目当中，可能会选洺悦府，因为我自己比较宅、比较喜欢这种几百千把户的小区，单纯从居住角度考虑觉得住起来比较舒服。但如果你要考虑上班、社交、看重教育商业配套和物业增值可能性，那就重庆天地。
回复
朱智勇 5年前
洺悦府这块地，我记得电建是用9000多的楼面价拿下来的，容积率貌似高达5左右，所以如果按亩来计算的话，价格比中央公园礼嘉半岛那些所谓的高价地，高到哪里去了。虽然它旁边的小区都不是那么高大上、周边环境也相对一般，但是电建还是愿意花这么高的代价拿这块地，原因就是在北滨路沿线、在传统的城市中心地段，地确实很少了，很多客户看了这个项目之后、对地段的感受，应该都和你差不多：它不是特别不好，但又感觉差点意思，这确实是事实，但问题是现在中心地段、不差意思的地真心难找，兰园那块地其实周边环境也不行，但绿城还不是高价拿了？想在城市中心买房子的客户、和想在中心地段拍地的开发商其实一样，单看某个项目也许并不觉得它有多好， 但你也找不到更好的，转了一大圈最后还是回到原点。
它容积率高这一点，我个人倒觉得不是什么问题，很多人看房子的时候，很喜欢拿容积率说事，好像4.5的就一定不如3.5的，3.5一定不如2.5的，其实并不完全是这么回事，最简单的一个逻辑就是开发商可以通过加楼层、往天上要空间，一个容积率4.5的小区，只要舍得加成本堆楼层，做出个上百米的楼间距都有可能。就拿洺悦府来说，我觉得从效果图上看起来还可以：接近一千户人、5栋楼围合成一个组团，业主的收入水平应该也比较接近，从自住的角度讲其实生活环境应该还不错。
在上一个帖子里你说关注过重庆天地，就拿这两个项目来做个对比。单就建筑和装修品质、成本投入来讲，洺悦府有可能要比重庆天地目前在卖的房源强点，万科目前在卖的塔楼单就建筑产品来说、品质上其实也就那样，而我最近看过电建在西区的一个工地，比很多所谓的大开发商，其实都要做得规范得多，洺悦府这个项目应该还是现房销售，客户看了以后自己心里应该也有杆秤，我就不多扯了。
但相比重庆天地，洺悦府最大的弱点是配套，它巴掌大一块地不可能象重庆天地那样、有学校有大商业有轻轨站有写字楼群，所以从物业价值来说，它以后未必能干过重庆天地，就像金茂泷悦和二十四城，同期的高层其实品质差得不多，但凭借万象城和谢家湾小学这两个大配套，在二手市场上，华润始终要压金茂一头。不过这种状况也得有个前提，那就是万科能够真正把重庆天地的商业做好、把超高层产品做好，象万象城那样真正做出内容，否则一个空架子也没啥卵用。
所以如果是我自己打算住过十年八年，在这两个项目当中，可能会选洺悦府，因为我自己比较宅、比较喜欢这种几百千把户的小区，单纯从居住角度考虑觉得住起来比较舒服。但如果你要考虑上班、社交、看重教育商业配套和物业增值可能性，那就重庆天地。
回复
aozi 5年前
朱哥真的太有心了 连上一个帖子都记得 感恩 本人算是万科的老业主加老粉 但去看了重庆天地的所谓翡翠系装修还是略失望 等洺悦府的样板出来看看吧~~~~