发表于 2018-11-08 07:44:23, 作者 朱智勇, 浏览数 1795
接下来重庆市面上，应该会出现一些规划起点比较高的中小户型，万科的森林公园、合景誉峰、巴南的旭辉江山青林半、华润在西永的新项目（非桂语九里），应该都属于这种类型，这种项目，未来还很可能还会更多。
因为重庆去年，拍了很多低容积率的地，市场变冷了大户型又不好卖，只能拿来做中小户型。容积率2.0的左右的地，拿来做中小户型，在指标上就会比较宽松，每层4户甚至两户的平面、不到30%的建筑覆盖率、面宽比较大结构比较通透的户型……都不在话下。
以前市面上很多项目，如果只算高层组团的容积率，都在4以上了，所以在产品起点上，森林公园这类户型，明显要高一些。
但我们也不能把这种产品，想象成高档豪宅，它们还没到这个份上。
就森林公园这个项目而言，还有两个优点，一是景观和活动空间的规划比较有特点，二是装修的细节考虑比较到位。
接下来比较关键的，就是价格了，我也很想看看，在今天的市场背景下，这种高地价、配置也还比较高的中小户型，开发商会定出个什么价格。
朱智勇 6年前
以下，是有些朋友在公众号关于这个项目的留言，转过来给大家看看。
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猪大哥近期高产，充分说明目前市场营销上面临的压力，需要从各个渠道获取客户。
关于中央公园板块，关于万科森林公园，上周去公园遛狗时顺带了解一下，补充一下：
1.森林公园地块楼面地价约8700元/㎡，在公园板块仅次于地王雅居乐，地价成本甚至高于万科在中央公园一线公园景观的翡翠公园项目，高昂的地价逼迫万科在项目定位和产品力上不敢有丝毫懈怠，否则同板块其他10多个楼盘分分钟教他做人；
2.万科精装产品分为A B C3个标准，A标最高，C标最低，定位翡翠系、满足重庆土豪收藏中央公园一线景观的翡翠公园就是A标，御澜道是B标，而森林公园的精装标准是C标，不知道在重庆房价翻倍以后万科现在的C标提升了多少，这个可能希望专业人士出来解答一下。预计森林公园的装标应该略高于万科观承项目。
3.现在的重庆万科已经不是当年的重庆万科了，早期重庆万科在重庆的开发水平属于平均水平，也没有太多拿得出手的代表楼盘；御澜道之后，重庆万科在重庆连续通过招拍挂、收并购市场开疆拓土，整体项目水平提升一大截，在中央公园150-200万这个价位段，估计万科把其他项目打惨，誉峰等在产品上趋同的项目应该压力比较大了。
4.森林公园目前户型 套内81㎡的3房，T4的产品，套内109㎡的4房，目前报价在套内1.9-2万。
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板式小高层就是王道，其实容积率不像以前的重庆这么变态的城市，这是常识。现在无非就是把板式的T2做成伪板式的T4,控制住总价，提升起单价。世界和谐了
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谈谈看法：
1.按照重庆的新的土地和规划政策，以后纯住宅地块甚至住宅比例高的混合型地块，出现2.5以上容积率的概率已经很小很小了。
2.经过这两年的洗礼，重庆人的洋房别墅情节淡了很多。说实话原来那种高低配真心垃圾。再过几年二手房市场一定会给出他们应有的价值位置。
3.万科总是走在市场最前面。据我所知，最近要开盘的西永华润润西山也是这类产品。
4.期待更多开发商跟进。前两年的大平层虽好，但其实很多重庆人够不着，我觉得重庆人的总体居住品质还得靠森林公园这类产品来改善。
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