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先讲一组数据。

从2016年起，到2017年6月，重庆主城总共出让139块地，可以建出2767万平米房子。

其中，内环以内40宗，可建面积635万平米——占比不到20%。

截至时间不一定完全准确，但这不是重点，这组数据主要想说明的问题是比例：内环以外建4套，内环以内建1套；未来几年内，重庆的地产市场，可能大概就是这样一个供应结构。

我不能说城市中心的房子，未来一定会供不应求，因为每到市场行情不好的时候，每一个售房部都有可能变得象腊月里的冷饮店一样冷清，城市中心楼盘也不例外。

但以上这组数据至少可以证明，未来城市中心的供应量，比内环以外的供应量，要少得多，这意味着以后城市中心提供的生活席位，相比内环以外，要少得多。

潜在供应量小，往往就意味着更大的市场机会和利润想象空间，而只要有机会和利润想象空间，就有开发商愿意来大把的投钱。

所以一场开发商之间的比拼，在所难免。

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我个人对城市中心项目，也多少有一点偏爱。

因为我连三角梅都栽不活，没有养狗，不会太极拳，也不练气功，更不敢在微信群里约妹子夜跑，所以什么洋房别墅、花园公园，对我没有太大的吸引力。我需要的是离南滨路北滨路近，约人吃个饭喝个茶方便，离两路口袁家岗近、打个球方便，罗西西需要的是家附近吃的多喝的多，开车几公里以内逛的多买的多，所以至少在10年以内，我们不会住到所谓新区，那样不但自己生活不方便，和很多朋友的距离也会变得更远。

我不是说那些新兴板块不好，但它们的确不适合现在的我。

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再说一个对未来城市开发方向的猜测。

未来几年，南岸区和江北区也许会玩同一个游戏，游戏的名字叫做【越过对岸的朝天门】。

具体来讲，就是南岸区会想办法搬掉洋人街，江北区会想办法搬掉寸滩港，越过对岸的朝天门，分别沿着长江向北继续卖地、继续开发，因为如果不这样干，江北和南岸（不算茶园）已经没什么地可以卖了，因为如果洋人街和寸滩港不搬，两个区剩下的最后一批地，卖不出好价钱。

所以虽然搬迁很困难，但我猜南岸和江北都会撸起袖子干，哪里有利益，哪里就有动力，利益有多大，干劲就有多大。

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如果这个假设成立，未来城市中心的楼盘，大概会分成两类：

一类是成片开发，主要就是两条滨江路的延长线，今天铂悦澜庭、西派城、鲁能外滩，就是这类开发的序幕。

另一类是点状开发，在建成区抓住一些有改造潜力的板块做文章，今天的来福士、保利天汇、重庆天地、融创白象街，未来的十八梯项目、融创壹号院等等，就是这类产品的代表。

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在一组数据和一个猜测之后，我们正式进入项目频道。

排名不分先后。

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铂悦澜庭——投胎是门技术活，楼盘也一样。

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在投胎这件事情上，今天市面上很少有其它楼盘，干得比铂悦澜庭更漂亮：

第一，它有三个爹，分别是分别是东原、旭辉，以及华宇。

第二，它正式出生的时候，正赶上这三个爸爸都处于事业上升期，并且它这三个爹，都把未来的重心放在了改善型市场上，想要做点好产品给别人看。

第三，这块地不但容积率低（大概在2.5左右），地价还很便宜，如果我没记错，楼面价应该不超过4000块，比今天龙兴茶园的地都要便宜，于是按照目前的房价水平，在成本方面，有非常充足的空间，每平米多投入几百上千块，完全不是事。

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容积率低、地价便宜，并且做好点的产品、更符合三家开发商的当前和长远利益：

所以，在它还没有正式亮相以前，我个人就断定它是一个品质不低的项目。

所以，它可以在城市中心地段，做出大量的洋房。

所以，它最小的户型面积，都在套内100平米以上。

所以，它的高层产品每层只有4户，全都是四房，户型通透户户都可以看江。

所以，它可以花几千万、做一个几万平米的示范区。

所以，它的室内层高、产品硬件配置标准、装修标准（高层是精装房）等等，在这三家公司今天的好几十个楼盘里，除了印长江和别墅项目以外，有可能是最高的。

所以，在重庆旭辉把自己高端品牌铂悦系，选在这个项目上亮相和落地，是一个非常聪明的做法，铂悦系对于重庆人来说，原本是一个完全陌生的品牌，因为这个项目的存在，它会一次性刷出存在感。

如果以后三家公司一起聚餐吃饭，我个人觉得，旭辉应该多买单。

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这个项目的不足，在于弹子石的现状，虽然长嘉汇的购物中心已经开业了，虽然周边也有几个公园，但整个板块的形象视觉效果，始终有点杂乱，因为弹子石老房子太多，过去这些年建的刚需产品太多，道路系统规划也比较凌乱。

但即便如此，至少在南岸区范围内，对于改善型客户来说，它是值得考虑的备选对象之一，在我印象中除了印长江九玺台之类的豪宅以外，南岸中心地段还没有任何一个楼盘，把最小户型的套内面积做到100平米以上、以四房作为整个项目的主力户型，抛开所谓品质之类的话题不谈，仅凭客户层面的纯粹性，它就已经超过了一大波竞争对手。

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换个角度想，如果铂悦澜庭楼面价很高，又或是没能生在楼市的上行期，东原旭辉华宇在它身上的投入，只怕都要打些折扣，它呈现出来的效果，也不是今天的样子。但它偏偏就生在了楼市的上行期，偏偏地价就很便宜，于是它就比这几家公司的其它楼盘，得到了更好的待遇。

命好的人生，不需要解释。

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西派城——来得晚没关系，钱能解决很多问题。

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中铁建的开发公司，是2007年才正式成立，到今天为止刚刚才满10岁，而全国排名靠前的开发公司，差不多都有20年以上的历史。

来得晚的缺点，显而易见。对手的经验有可能比你更多，各方面资源有可能比你更多，甚至连教训都有可能比你更多。

那你凭什么在这个舞台上立足？

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凭钱多，凭我背后的母公司中国铁建集团，在世界500强里面排名第52。

我以成都市场举例，作为一个后来者，中铁建的楼盘，很多却比周边其它开发商的产品，单价要出1000块钱左右，怎么做到的？很简单，每平米比竞争对手多投1200或是1500，我成本比你花得多，产品自然就比你好，毕竟在大部分时候，这个世界上钱才识货，有一种说法叫乱拳打死老师傅，中铁建的做法就是，用钱打赢老师傅。

在这个公众号里，有位朋友曾经留言说，她在成都有一位处女座朋友，不是一般的挑剔，选来选去，最后买了成都西派城的精装房，以此可以证明，很多问题，比如客户的挑剔，比如自己入行时间晚……，都可以通过钱来解决。这个方法比较粗暴，但大部分时候有效。

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中铁建用钱解决问题的套路，在重庆西派城发挥到了极致。

这个项目卖的是精装房，从建筑景观规划、再到室内设计，全部用的是顶级团队和设计师，福斯特、许大绚、邱德光……，这个组合放到北京上海任何一个豪宅项目里面，都可以镇得住场子。

在产品硬件方面，3.15起的层高，园林中大面积水景，每户2.2个车位、一期200个充电车位的配置，精装房里柏丽、汉斯格雅等品牌，大户型进深超过3米的阳台、超过100平米的会客空间，一期楼王户型每户带私家泳池……

如果这些团队和配置加在一起，如果在重庆市场上刷不出存在感，那才是有了鬼。

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这个项目的问题，在于海尔路和寸滩港的现状，在于市场对中铁建不了解，在于未来重庆高端住宅市场的不确定性，但这一揽子问题，钱恰好是最好的解决答案。

钱多，就能容忍进度慢，钱多，就等得起，钱多，就可以让陌生变成熟悉。

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有一个人，14岁才开始摸篮球，只练了7年时间就成了NBA选秀状元，然后拿了5次总冠军。他退役以后，开始练综合格斗（MMA），只练了两年，他的教练就说，他已经完全可以和职业格斗选手一教高下，能不能打赢职业选手我不知道，但如果他来我国挑战几个太极大师，我敢斥重金把每天的10块盒饭钱全拿出来押他赢。

他是蒂姆邓肯，过去15年内我最喜欢的篮球明星，他的故事证明，只要天赋足够，时间不是问题。

对于房地产行业来说，钱就是最重要的天赋之一，在这里虽然钱也不是绝对万能的，但它可以解决很多问题——比如来得晚。

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保利天汇——它对业内的参考意义，一点都不比那些网红豪宅低。

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保利天汇总共只有7栋楼，在这篇推送里的所有项目里，它的体量是最小的。

今后在中心区域，开发大项目的机会，有可能越来越少，所以对于业内来说，保利天汇这类项目，参考意义也许更强。我个人很难理解的是，大部分开发商所谓考察，老是盯着大盘看，老是只盯着舜山府九曲河这种楼盘看，事实上这些楼盘对各个公司手上的项目，能有多少参考性？

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说回保利天汇。从先天条件上看，这个项目的优缺点都很明显，优点是离观音桥近，绝对的城市核心，缺点是周边环境的现状，的确差点意思。

这种现状带来了一个有点尴尬的问题：如果降低档次瞄准购买力比较弱的群体，感觉有点浪费这块地，如果提高档次瞄准改善型客户，只靠地段条件又不足以完全支撑。

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对于这个有点尴尬的问题，保利给出的答案，在方向和度的把握上都很有心机：

第一，放弃了传统意义上的刚需群体，但也没有被观音桥这块招牌冲昏头脑，把定位目标设得过高，没有碰24K纯屌，也没有去招惹顶豪。

第二，用超高层解决了容积率偏高的问题，给建筑留出了比较宽的间距。

第三，室内层高、车位配置、电梯和户数的比例，和市面上经济型产品比，拉出了一定距离，但并没有一味求高，去和市面上豪宅产品拼刺刀。

第四，在项目配套方面，没有去做什么非常高端的会所，而是选择了恒温泳池、夜光跑道、若比邻、儿童基地这一揽子设施，噱头感不强，但实用性很好。比如若比邻，集合了超市、咖啡面包、简餐、药店、美容美发、洗衣，甚至可以借雨伞；而青少年基地，除了游玩设施、教育培训，还提供儿童托管。

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这个规模不算大的项目，它的档次定位、建筑景观和户型规划、配套设施的选择，对于很多城市中心项目来说，基本上可以作为一个现成的参考样板。

具体来说，如果你要在城市中心搞一个10来万平米的旧城改造项目，在保利天汇的套路基础上，做一点微调和修补，大概就可以了。对于生活节奏比较快、需要留在城市中心生活的小康和中产家庭来说，无论是功能还是档次，这种套路已经基本能够满足他们的需要，如果你想要把配套内容做得更丰富、整个产品档次做得更高，很可能就超出了一个10多万平米项目的能力范围，也超出了这部分客户的经济承受能力范围。

在我个人看来，这是一个在“度”的把握上，做得非常好的一个项目，它对业内同行的参考意义，一点都不比那些网红豪宅低。

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重庆天地——它的第二季，仍然充满想象空间。

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重庆天地转让给万科以后，我写了一篇【再见，瑞安】。

虽然它过去的一部分组团，在品质上也有瑕疵，虽然它的商业部分，经营得也不算红火，但对于这个楼盘，我一直有好感，因为它的开发难度，比市面上绝大多数楼盘都要大得多，无论是钱还是心思，瑞安的投入，也比市面上绝大多数同等规模楼盘多得多。

它很早就把商业部分建成开业，并且它商业的规划，对这个城市的人文表现出了足够的重视和尊重，只凭这两点，重庆很多大盘在它面前就应该自惭形秽。

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未来在重庆的地产市场上，可能再难出现重庆天地这样一块地：临江、到5大核心商圈车行距离都不超过10公里、占地1900多亩、总建筑面积300万平米。换个角度想，如果真能再出现这样一快地，拍卖会上，一大堆开发商一定会拼到最后一滴血。

更何况，瑞安还给它留下了重庆最好的写字楼产品之一、硬件最到位的情景商业街之一，还有一批重庆天地的粉丝。

所以，无论这个楼盘交到谁手里，无论它剧情分作几季，分别是由谁来导演，它都依然充满想象空间。

这一出大剧，目前演出刚刚过半，上半场的导演是瑞安，下半场的导演换成了万科。

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在项目定位和营销层面，对于万科来说，最有利的或许有两点：

第一，经过瑞安多年开发以后，这个项目的市场地位、客户口碑、经验教训……，都一五一十的记录在了网络上，接受后可以很有针对性的对症下药，而不至于象一个全新的项目那样，需要经历盲人摸象的过程。

第二，即使只算剩余开发面积，这个项目依然高达100多万平米，庞大的体量，给万科提供了巨大的辗转腾挪空间，在各个时期，面对市场冷热的变化、不同群体购房热情的变化，它可以提供出不同的产品来应对，这是很多规模比较小的城市中心楼盘所无法做到的，后者总共就只有那么几栋楼，所以往往没有太多选择，只能一条路走到黑，定位一旦定型就无法调整，不成功便成仁。

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万科接手以后，它的第一批次产品，是六期雍江翠湖旁边的一个住宅组团，这个组团总共9栋高层和超高层产品（一栋T3两栋T4四栋T6），建筑高度从28楼到50楼，以套内70——147平米户型为主，预计年内就会面市。

关于重庆天地，我想看看万科导演的第二季。除了想看它给市场拿出什么规格的产品，想看它会定出一个什么样的价格；还想看它能不能修正项目过去在操作层面的失误，能不能填补瑞安过去的遗憾。

前者在今年内就会揭晓答案，而后者至少还需要两三年时间，才会有定论。两三年之后，万科在重庆的历史，应该刚刚进入第二个十年，如果能用一个城市中心的大盘、一个重新发光的重庆天地，作为进入第二个十年的序曲——那画面应该很美。

不过至少到目前为止，这还只是一个美好的愿望而已。这个世界上，落空的美好愿望，也并不少。 

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关于具体项目的描述，暂时告一段落，事实上在城市中心地段，值得关注远不止这4个，鲁能星城外滩，融创的壹号院、万科御澜道，以及来福士、十八梯等等，也各有心机和看点，但这些项目，有的还没有完整亮相，有的我已经写过几次，还有的我不够了解……，更重要的是，如果全部写完，篇幅实在是太长了，如果你是坐在马桶上看完，很可能直接因为腿麻导致瘫痪。

所以，为了大家的健康着想，这一次我先写4个，比较简短，其它选手的表演，我们以后再看。

如果有不够准确详实的信息，欢迎朋友们补充讨论。

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在我印象中，重庆的城市中心地段，如此多定位较高的楼盘集中亮相，貌似还是第一次，这同时意味着竞争的激烈程度，也可能超过过往任何一个时期；并且，除了相互之间的竞争以外，它们还会面临新兴组团的各种别墅、洋房、大平层产品的竞争。

如果市场行情一直好，那自然是你好我好大家好，我们看到的，将是一场品质的比赛，一场烧钱的比赛，你敢花2000万做售楼部，我就敢花3000万。

但问题是，市场行情如果变冷，并且持续低迷一段时间，这些楼盘会怎么办？建成以后，还是不是它们最初描述的样子？那接下来，比的也许就是实力和人品了。

本着看热闹不怕事大的心态，我更想看的是，后一种比赛。