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1985年，5月19日，在北京工人体育场，中国男子足球队1：2输给了香港，失去了进入1986年世界杯的机会；同年11月，中国女排在日本七战七胜，蝉联世界杯冠军，成为第一支连续夺得四届世界大赛冠军的球队。

32年过去了，国足依然很弱，女排依然很强，由此可以证明，时间并不能改变一切。

但时间确实可以改变很多东西，比如我们的人均居住面积。

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在1985年，还有一个大多数人都没有注意到的信息，那就是城镇人口的人均居住面积，终于突破了10平米，这意味着一个三口之家，大概可以得到30平米的居住面积，请注意，这是建筑面积而不是套内面积。

一个4米乘以7米的长方形，就是一个三口人的家，两张床、一张饭桌、一个衣柜、再堆放一点生活杂物，基本就没有什么剩余面积了。绝大多数房子，都是一层楼的住户共用一个厕所，门口过道上一个烧蜂窝煤的炉子，就是一家人的厨房。

在1985年，大约80%的中国人，都还生活在农村，绝大多数农民都没有想过，这辈子有朝一日自己会在城市里生活。

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30年前，我们缺房子，非常缺房子，极其缺房子。如果哪位小伙子有一套带厨房厕所的两室一厅，在相亲的市场上可以说是很吃得开了。

所以，房地产市场的上半场，需要解决的问题，是数量问题，让大家能有间客厅，有个厨房厕所，子女和父母能各自有个房间，住得不像难民，让享受不到福利分房的个体户、进城的农民，能有个安家的希望。

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过去这些年，很多人为房子付出了沉重的代价：把自己的积蓄甚至父母的养老钱基本掏空，把收入当中的很大部分拿来付了月供，眼睁睁看着房价越来越高，眼睁睁看着很多人因为搞房地产成了富豪，开我们开不起的游艇，睡我们睡不到的女明星。

这些代价换来的是，我们的城镇人口的居住面积，已经达到了30多平米，抛开分配不均的问题以平均值计算，一个三口之家大概能够有个100平米，我们用了30年时间，终于基本解决了短缺问题。

所以，房地产市场的下半场，需要解决的主要问题，不再是数量，而是质量。

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过去10多年，虽然也建了不少大户型住宅，但市场整体的供应结构，是以中小面积的刚需产品为主。以大家比较熟悉的重庆市场为例，即使是自称高端客户之友的龙湖，在大学城等地方，小户型也一点都没少建，保利鲁能东原旭辉等等，更是直接把中小户型当成主业，和我们相邻的成都同样如此，本土一霸蓝光，其实就是一个玩刚需的。

但最近一年多以来，绝大多数开发商都转向了改善型市场，明面上的原因，好像是由于房价涨了一大波，开发商有了更多的成本空间，可以提高产品标准和增加配置，做更好的房子，其实更为根本的原因，是因为小户型已经修得够多了，城市化的进程放缓了，市场需求的主流变了。

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于是，重庆的改善型产品，将迎来前所未有的井喷，今年4月份，我大概做了一个统计，重庆以改善型购房者为主力客户的新盘，大约有20个，加上过去一个季度新拍的地块，比如尹朝社、绿城新地块，以及在售的、定位比较高的楼盘，比如香港置地的几个楼盘、重庆天地、御澜道、悦江国际等等，总数至少有40个，这是重庆地产市场、从未有过的盛况。

已经亮相的新盘包括：舜山府、九曲河、保利天汇、铂悦澜庭、鲁能外滩、西派城、御澜山、观承、望江府、龙湖椿山、九里晴川、天元道、西宸原著、昱湖壹号，随便一数就是14个，然而，这只是一个开始。

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除了别墅产品和有限的几个楼盘以外，比如舜山府、九曲河、西派城，绝大部分楼盘，套内面积单价估计都会在1.6万到2万之间，主力总价都会在200到500万之间，40多个楼盘去争夺同一个市场，如果我是其中一家开发商，只看一眼竞争对手的名单，都会有一种想尿尿的感觉。 

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保利的天字系、旭辉的铂悦系、融创的壹号院、中铁建的西派城……，各大开发商的高端产品线，都选择了在今年落地，福斯特、萨夫迪、斯特恩、SWA、邱德光、李宝章……，他们的作品，将一个接一个的出现在这个城市。

如果说这些名字听起来还比较陌生，另一些变化，不需要任何专业上的了解，用肉眼都能看得到：

楼盘的套均面积指标越来越高，不少项目最小户型的套内面积，都在100平米左右。

T6/T8正在退出舞台，T2/T4开始成为主流。（T代表一层楼的户数）

3米15及以上的建筑层高，越来越普及。

在城市中心地段，容积率超过3的地块内，为了保证景观尺度，成本更高的超高层住宅正在大量出现。

这一波新楼盘外立面的颜值，可以轻松把过去几年的产品爆出屎，曲面玻璃幕墙的高层住宅、全石材立面的别墅，很快我们都将习以为常。

产品标准正在全面提高。看过舜山府、九曲河、铂悦澜庭、保利天汇的朋友，应该都有这样的感受，接下来的很多新楼盘，产品标准比这些亮了相的楼盘只高不低，以龙湖在礼嘉的昱湖壹号为例，我看到几张公共部分的装修效果图，按照我个人经验目测，含设计费大堂装修成本大概会做倒4000块一平米左右，车库大堂装修成本大概会做到每平米2000多，这个标准比过去龙湖绝大多数楼盘，都要高出不少。

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大家都在拼命做加法。

关于房地产，这才是一个直辖市的正确打开方式。

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这一大堆好产品，选择了在一个很短的时间内集中上市，面对面的拼刺刀。

对于改善型客户来说，看到这种局面，内心应该感到很欣慰，它们拼得越狠越好，最好能拼到扯头发撕内裤、拿脑袋撞用牙齿咬的地步，那就比较理想了。

这并非不可能出现。多套房的客户，不但首付和利率越来越高，贷款还越来越难，这相当于把改善型置业的水流，变得越来越细，与此同时，想在这个水龙头之下抢水喝的开发商越来越多。

除了撸起袖子打架，我想不到有什么其它的解决办法，可以平息争端。

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所以，在今年4月，我写了一篇推送：《不要急，后面有团鱼——写给想换房的朋友》提了两个建议：

第一，避开那些跟风暴涨的大路货，它们不值这个价，溉澜溪有些低档货都敢卖一万七八，三北区域一些丑得哭的房子都敢卖一万五六，大学城茶园一些以前六七千求人买都没人来的楼盘、也敢卖到一万出头，基本上都是坑。

第二，这一波新盘的单价，也许会比过去的产品贵，它也应该比过去的产品贵，但贵出的这部分，很可能是值得的。

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在2017年7月这个时间点，对于想换房子的改善型客户，我个人的建议是：

如果你想换套好点的房子，9月到年底，也许是一个不错的时机，因为该出的新盘，那时已经出得差不多了，开发商在水龙头之下的战斗，应该已经开始了，除了对某个楼盘特别有好感的朋友以外，比如要买舜山府的、要买九曲河的……，这个夏天与其顶着40度的高温逛售楼部，还不如约几个朋友在空调房里斗几把小地主。

如果是那种可换可不换、可买可不买的朋友，那种没有被人民币贬值吓尿、钱装兜里并不觉得烫的朋友，还可以更大胆一点，一觉睡到明年初，如果开发商的战斗局面进一步恶化，一起床也许就能捡到几个皮夹，如果捡不到也无所谓，转身回家继续睡——反正老子有房子住。

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两次世界大战，美国为什么都是最大的赢家？

因为它都是在大家拼得只剩最后几滴血、恨不得把内裤都拿去当了换子弹的时候，才选择出手。