1

万科观承，这个偏安蔡家、看起来貌不惊人的项目，从开发操作的角度，算得上是今天市面上为数不多的狠角色之一，至少我个人是这么认为。 

2

第一，拿地狠。

万科是去年拿的这块地，如果我没记错，楼面价应该不超过2000，在我个人看来，它是最近两年，重庆最划算的几块地之一。

楼面价两千是什么概念？站在今天来看，和白送差不多，龙兴这些地方，楼面价都比它高出一倍有余。

它不但价格便宜，容积率还低，这个项目总共分为5块，总体容积率大概也就在2出头。

对于万科来说，这笔买卖可以说是很科学了。 

3

观承这种大漏，不会经常有，但现在回头来看，2015、2016年土地市场上，到处都是良心价，随便拍一块，都相当于捡了一颗镶钻的金白菜。

但奇怪的是，这么便宜的地，开发商却普遍都不感兴趣，好像这不是一堆便宜的面粉，而是想骗它上当的坑。等到房价起来了，地价翻了一倍还多了，它们兴趣来了，随便一场招拍挂，都要争个几十轮，报价一个比一个狠。

老百姓在重庆错过一套便宜的房子，通常不过少赚几十万而已，而开发商错过一块便宜的地，轻轻松松损失几个亿，这种有漏不捡逢高必追的乌龙操作，开发商干得简直不要太多。所以，不要看到开发商们在各种媒体上侃侃而谈、装出一副专业的样子，就以为它们真的很厉害，真的可以运筹帷幄远见未来，不存在的。

4

前段时间，我在微信上看了篇文章，有媒体按照2017年买地的金额高低，给开发商做了一个排行榜，然后，排名靠前的公司纷纷组织转发，好像砸钱越多越光荣。

地买得越多，就代表着以后赚得越多、大家工资奖金分红越多？不存在的。我先在这里乌鸦一句：2017年重庆拍的地，亏本的、平过的、赚钱的，很可能各占1/3，这还是我带着善意的乐观估计。

做生意，胆子是应该大一点，下手是应该狠一点，但我觉得，胆子大应该是别人原地转圈的时候你敢于向前，而不是烧钱不眨眼。要不然从理论上讲，越荒唐的败家子，越有成为伟大企业家的潜质——这明显不科学。

5

第二，是定位狠。

6

先插播一个案例，过去几年，重庆地产公司做过的项目定位里，给我印象最深的，居然是一家本土国企。

这家公司叫建工，这个楼盘在海南儋州，儋州海景资源并不太好，并且海南很多工业企业都在那里，空气质量也不算好，开发商没有什么品牌号召力，并且项目入市的时候，海南市场行情也有点低迷。所以正常来讲，这个项目的销售局面，应该比较惨淡才算正常。

但结果它居然卖得很不错，为什么呢？我觉得最主要的原因是，它主动拒绝了很多客户。它给自己取了个名字叫重庆城，一听这个名字，大东北环渤海长三角珠三角的客户，恐怕扭头就走了，自绝于这么多客户、它是不是傻？它一点都不傻。东北人北京人南京人都不喜欢你，又有什么关系？只要3000万重庆人觉得、在异乡你最亲切，你还怕客户不够？

7

我看过很多楼盘的定位方案，每份方案都在说自己要抓哪些人：城市新贵、塔尖人群、都市白领……等等等等，但我几乎从没见过、有哪份报告提到过，自己要拒绝哪些人。

平均用力的讨好，是不值钱的，你如果真正要抓一个群体，就应该给他们提供有区别的待遇，一个对每个女人都献殷勤的男人，他的殷勤往往一文不值。

每个楼盘都在做定位方案，这貌似已经成了房地产开发流程中的标准动作，就像有些不方便描述的行为、都要来段前戏，好像如果没有这么个过程，就显得不专业不懂规矩，不像老司机，会被对方看不起，但坦率的说，中间大部分，其实并没什么意义。

8

万科观承的定位，多少还有点性格。

9

先说别墅。

这个项目总共5块地，一块做别墅四块做高层，别墅总量接近200套。

这200套别墅，总共只有一种户型，就像开个餐厅，老子只买一种菜，菜好不好吃先不说，这份气势至少就值几块钱。

并且这200套别墅，全部没有地下室，地面也只有两层半。

只有一种户型的别墅项目，在重庆我好像还没见过，一间地下室都没有的别墅，好像我也没见过。

再说高层，一期六栋楼、总共差不多1千套房子，居然也只有两种户型：一种是套内100平米的四房，一种是套内76平米的小三房。

可以说是很任性了。

看看总平

10

社会我万哥，人狠话不多——这个可以有。

大多数时候，看完一个项目想要把它详细记清楚，都是一件很困难的事，一个别墅组团可以给你搞出七八种产品，一个高层组团可以给你折腾出十几种户型，楼栋的位置变一点、朝向变一点，产品就跟着变，销售人员介绍起来累，客户记起来累、选起来更累，大家平时都很忙、生活都很紧张，所以开发商其实不用搞太多花样，就是那几盘菜，你觉得好吃就买，要放弃做决定也快。

简单点不好吗？

我觉得好。

 11

具体讲一下这个项目。

12

先说区位。

如果你平时上班和生活圈，都离蔡家很远，又比较有钱，基本上不用在它身上浪费时间。

如果你原本离蔡家有点远，但是预算有限，它可以作为备选之一。

如果你上班离蔡家不太远，预算又有限，那它可以作为重点对象。

就是这么简单。

具体来说，它环境还不错，区域商业配套一般，目前入住人口不多、成熟度不够，传说中礼嘉将来会有很牛的商圈、和它距离也不远，但那需要时间。

 13

然后来看别墅，和传统联排比，这个别墅有两点不同。

 14

第一，传统联排一般可以做两层地下室，而它半层都没有，这个做法有的客户未见得喜欢，但我认为是一个值得做的尝试。

按照我的观察，别墅地下室的使用率，一般都很低，我见过在各种各样的地下室，有做健身房的、做视听室的、有做棋牌房的……我还有朋友在家里搞了一套KTV设备，连点歌系统都有，装修的时候兴致盎然，但装完以后基本就空在那里，连房价带装修，往往付出差不多一百万左右，然而平时并不怎么去享受。

15

第二，它用了合院式布局。

和传统联排比，它缺点是在它的一楼，没有前后双花园配备，但我认为这种布局优点更多一些：首先是每户各有各的院子，而不象传统联排那样，两户之间的花园只隔一道栏杆，私密性和空间感受都会更好一点.

其次，采光效果更好，比如一楼客厅面宽可以做到8米、老人房还可以正对主庭院，年纪大了每天看点绿色多呼吸点新鲜空气，多活几年也不是不可能；再比如二楼主人房可以做到6米6面宽、同时儿童房还有3米多的采光面，这些在传统的经济型联排产品中，都不太可能做到。

（如图，那些绿色的屎，是罗西西画的花园）

户型图（1楼）

（2楼）

（3楼）

16、

16

从功能上说，观承的户型，是一个三房半的产品：一楼客餐厅加老人房，二楼主人房和儿童房，再加上楼顶一间多功能室。在这里有必要稍微讲一下多功能室，它旁边是一个很大的露台，做成书房、棋牌室或是健身房，比传统联排的地下室，空间体验要爽得多，但是你只能在这些功能中选一个，如果你兴趣爱好非常广泛，非要把这些功能都装上，那么还是带地下室的产品比较适合你。

总价220-270多万，在重庆目前的市场上，这个价位段大概有几种选择：你可以在溉澜溪观音桥这种地段、买一套130左右（套内）的平层，也可以在大竹林九曲河这种地段、买一套130左右的洋房，如果你要追求别墅，那么大概只能在类似蔡家的板块了。这几种产品，都有它存在的道理，但各自适合不同的客户、各自有不同的生活逻辑，最后勾哪个选项，只能是因人而异了。

 17

再来说高层。

按照置业顾问的说法，第一批高层房源，应该是在11月开盘。这一个高层组团总共6栋楼，因为项目容积率比较低，所以景观尺度不错，楼间距比较大，中庭花园面积也比较大。

每层楼六户，4户三房，2户四房。

18

就户型而言，套内76平米的小三房没太多好讲，三口之家够用，有两个小孩的家庭也可以勉强用，它追求的不是舒适，而是面积和总价控制。

套内100平米的四房，算得上是一款比较漂亮的户型。在沙坪坝的金色悦城，曾经有一个类似的户型，市场反映很好，我个人认为，它是重庆万科这些年、最好的几个高层户型之一。

在总共套内面积只有100平米的前提下，它做出了一个7米多的横厅、一个还算舒适的主人区、两间够用的次卧室，以及一间多功能室，玄关收纳空间和厨房也比较宽敞；并且还做成了两面通透的板式户型……，跳出万科体系在整个市面上看，同样的面积指标之下，做得比它好的户型，也不多见。

70平米户型

100平米户型

19

高层都是精装销售，这一点很多民间装修爱好者未必喜欢，尤其是很多对自己审美和搭配能力、有着蜜汁自信的女性朋友，很多女性对自己的家都有一个童话梦，在内心深处都相信自己是一个被耽误了的家装设计师。

但我和罗西西都一直很喜欢装修房，不但省时省力，并且在有些方面，开发商会比大部分民间女设计师要考虑的更到位。比如就说一个玄关的鞋柜，观承做了雨伞格、做了放杂物的抽屉，并且隔板长度都不一样、各自适合放不同尺码的鞋，我不知道野生设计师们能不能想到，反正我自己过去装房子的时候没想到，并且我相信我看过的样板房，不比大部分人少。

这一批精装房预埋了地暖（锅炉需要自己买来安装），这算是个小亮点，很多人认为在重庆安装地暖没必要，我觉得这是因为体验得还不够多，你冬天穿件薄卫衣、在地板上和儿子打过几回滚以后，就不会觉得它没用了。

 20

高层价格没公布，如果让我不负责任的估个价，预计在一万二三，在蔡家这个地段，这个价格不算贵也不算便宜，但加上景观空间、户型质量和装修，它应该是一个比较有竞争力的产品。

对于家底不是很厚的年轻人来说，如果能够接受蔡家这个区位，花100万左右买套精装三房、125万买套精装四房，不失为一种可以考虑的选择，如果预算有限，不用非要踮脚往城市中心挤、往网红板块挤，等过几年钱多了，再杀回去出口气，只选贵的不选对的，也为时不晚。

 21

以上，就是我眼里的万科观承。

它规模不算很大，也不算什么豪宅，甚至在重庆万科今年的供货清单上，它也算不上分量最重的一盘菜。

但从业内观察的角度看，从拿地到定位，再到规划设计，它却很可能最近两年重庆市面上，玩的最6的楼盘之一。

万科在重庆，很可能会越来越有存在感，在去年底的一篇盘点里，我预计的是从2018年开始，万科很可能成为前五的固定一员，2020年以后，有可能冲进前三——按照目前的走势看，这两个时间点，都很可能会提前。