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就算是在江北，应该也有至少一半的人，对这个名字很陌生。

但事实上，它却是江北刚需为数不多的备选对象。在江北区，今年下半年中心地段的刚需盘，数不出几个，甚至放眼整个三北，这种项目都不多。

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因为我们的房地产企业，总是喜欢赶潮流，进是一窝蜂，退也是一窝蜂。

比如，两三年以前，全重庆的房地产公司，都在抢刚需，单单一个照母山，随随便便就可以数出十多个：恒大照母山、恒大世纪城、依山郡、北大资源博雅、约克郡、协信新都会、东原星樾、象屿两江公园、万科城、万科悦峰、融创凡尔赛、世茂茂悦府……每个项目都有一大堆小两房小三房，如果把范围放大到整个三北，你找个肺活量最大的相声演员，一口气也数不完。

但最近一年，全重庆有点名气的开发商，全部都扑向了改善型市场，龙湖、金科、万科、融创、碧桂园、首钢、香港置地、棕榈泉、东原、旭辉、华宇、保利、鲁能、雅居乐、金辉、华润、中铁建……，在九曲河、在礼嘉、在悦来、在中央公园、在溉澜溪……，搞出了一大堆别墅洋房大平层，以前很多公司的货源里，改善型和刚需产品的比例大致是3：7，现在比例完全颠倒过来了，改善占7，刚需占3。

所以，未来大户型市场的竞争强度，一点都不比两三年前的刚需市场低；但即便如此，政府还嫌不够热闹，新拍卖的地块，大部分地价高、容积率又低，注定只能做别墅洋房大平层这类产品，注定会给改善型版块火上浇油，未来一两年市面上200—500万价位段的产品，会多到超出想象。

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虽然重庆是缺好房子，虽然开发商是应该多建好房子，虽然这一大波产品大部分品质都非常不错，但凡事讲究有个度，再好吃的大馒头，强迫你吃十多个，吃到后面味道也和吃翔差不多。

不知道这些开发商，会不会担心有钱人不够用，反正我是有点为它们担心。

不过，对想换房子的客户来说，明年上半年开始，也许不失为一个好时机，因为开发商竞争越惨烈，愿意给出的销售条件就越优厚，面对供大于求，好产品也会低头。

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但换一面看，在刚需市场，卖方的处境，相对就会好一些。

原因很简单，就是因为大家都扑去修别墅洋房大平层了，竞争对手就变少了，竞争压力变小了，如果你想在三北区域，成熟点的位置买个小三房，今年底到明年初，数得出几个项目？数不出几个。

有不少朋友留言问我，说为什么刚需产品写得少，因为开发商不修啊，我总不可能凭空编几个楼盘出来吧？三北以外，刚需产品数量原本略微多点，但过去两个月气温动辄40度，为了生命安全我又不敢跑得太远，毕竟是上有老下有小的人，凡事讲个谨慎。

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所以，前几天写以中小户型为主的江山樾公园十三栋，我说的是：命好的人生不需要解释，因为周边的那些竞争对手，都赶在它出生以前跳楼清仓了。

同样的故事，也许会发生在新里樱园身上，这个项目原本没有太多的光环加持：它不是学区房，周边也没有大公园，已经开业的普泰广场、经营谈不上火爆，绿地在重庆并没有太强的品牌号召力……，如果它赶在2015年面市，销售必然是一场苦战，但它生在2017年，命运很可能就大不一样了。

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虽然在它的旁边，有西派城、有星城外滩两个新盘，但它一点都不需要担心，这两个项目最小的户型，套内面积差不多都在100平米以上，和它完全不存在竞争关系。

北区开发量最热的几个板块：九曲河、礼嘉、悦来……，和它也几乎没有竞争关系，对抗这些板块的任务，在西派城和星城外滩的肩膀上。

它只需要告诉大家，我这里有很多小三房，位置还不错单价不太高，销售任务就已经差不多可以完成一半。

更何况，这个楼盘本身还有点套路。

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比如，它的车位和户数的配比，大概是1.1。即使是在未来小区入住率比较高的情况下，车位数量也能够得到保障，而过去很多刚需产品，这个比例大概都只有0.6左右，也就是每户只能分摊到0.6个车位——差不多比它低一倍。

再比如，它用了龙湖的物管。就我所知，除了龙湖自己开发的楼盘以外，重庆住宅小区用龙湖物管的，到目前为止只有两个楼盘，一是金鹏金岭，二是半山华府，并且这两个楼盘，貌似都是入住以后、因为业主对物管不满意、业主委员会炒掉物管去和龙湖谈的，真正在项目阶段由开发商去引进龙湖物业的，绿地应该是第一家。

就这件事，我想给绿地点个赞，找外援不丢人，做不好才丢人，在成本允许的范围内，把尽量多的好资源带给业主，才是做产品的正途。

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具体介绍一下产品。

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○这个项目是绿地保税中心的住宅部分，位于海尔路和金渝大道交界处，这个位置今天已经可以算是城市中心了，毕竟我们一路向北的征程，已经迈到了龙兴水土。项目旁边有4号9号两条轨道线，其中9号线的站点比较近，无论开车坐车，出门都还算方便。

○商业配套不错，保税中心里有进口商品卖场，未来还会有电影院和一些餐饮商业，虽然已经开业的进口商品卖场经营得一般，但有总好过没有，离奥特莱斯、宜家、爱琴海、江北嘴……，距离都很近，总的来说，只要银行卡没有问题，吃吃喝喝逛逛买买就不是问题。

○新里樱园总共9栋建筑，8栋高层住宅，一栋幼儿园。高层住宅分为两种，一种每层6户，另一种每层8户，马上要开盘这栋楼，每层是8户，3部电梯。

○整个地块由于全是高层建筑，楼间距不低，景观尺度不小，整个中庭景观的面积应该可以超过1万平米，对于刚需客户来说，这已经是一个完全可以交代得过去的指标。

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再来说户型。

开盘的第一栋楼，有三种户型，但全是三室两厅，唯一有所区别的是面积，分别是套内78、84，以及88平米，我个人比较喜欢这种只取一瓢的定位，因为如果一个楼盘什么客户都想抓，最后的结果往往是几头不讨好，比如真正住家的客户通常都不太喜欢小区里有单间配套、一室一厅，甚至是小两房，因为它们往往会带来大量租赁户，所以，新里樱园只搞三房这个套路，至少我个人给正分。

具体来讲，在每层楼的四个角，是套内面积最大的那种户型，采光和舒适度也最好，中间那四套，舒适度会差点，当然总价也要低点。所以选择的时候，应该不存在太多纠结，银行卡上面的数字会帮你做决定。

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每个户型的基本功能都是完整的，都有景观阳台生活阳台，都是双卫的配备，平面上的布局整体也算合理，就空间尺度而言：

○套内78平米的户型，部分空间的尺度稍稍有点小，比如客厅开间是3米6，有一间次卧室的尺度只有2.5X2.6米，并且它偏偏又是两间次卧室里、采光效果比较好的一间，这就让业主安排起来有点尴尬了，多要阳光还是多要尺寸需要二选一，孩子睡哪间好是一个纠结的问题。

○套内84平米的户型，客厅开间也只有3米6，但几间卧室都不存在尺度不够的问题，套内88平米的户型，所有的空间尺度差不多都够了。

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这栋楼不是正南北摆放，所以没有正当西晒的户型（其实我个人认为西晒没啥问题），但即使是同一个户型之间，使用起来还是小有区别的，比如套内78平米的户型，一个朝小区外、主采光面来自东南，一个朝小区内、主采光面来自西北；套内84的户型也一样，一个朝外一个朝内，一个主采光面来自东北一个来自西南。

所以，同一个户型之间，看出去的视野不同、阳台和各个房间的日照时间和效果也不同，具体有什么差别我就不推敲太细了，但如果是想买的客户，最好自己多看几眼沙盘、多考量一下，根据自己的喜好做选择，毕竟今后在里面吃饭睡觉晾衣服的，不是我是你。

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这个楼盘的户型，还有两个优点：

第一，每个户型都有一间卧室带院馆，销售的时候算半面积，相当于有个三五平米的赠送面积；第二，从图上看，飘窗没有覆盖空调机位，所以装修的时候，飘窗应该是可以打掉的，这样卧室的尺度会舒适得多，对于一个紧凑型户型的卧室来说，增加个80公分的宽度，会有很好的空间改良效果；除此以外，每个户型还可以得个三五平米赠送面积，按照现在的房价，两个三五平米加在一起，也值个几大万了。

按照置业顾问的说法，这个项目的价格，大概会在套内面积12000——13000之间，以这个项目的地段、景观尺度、龙湖物管，再加上赠送面积等等因素，我认为这至少不是一个黑心价。

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在这一篇看盘记录里，我写得更多的是细节，户型的尺度和朝向，都写了几大段。因为在我看来，刚需产品和我写过的那些豪宅不一样，比如一套使用面积接近2000平米的独栋，你根本不用纠结它的空间尺寸，你可以内裤外穿加件斗篷、扮演一条宝批龙，在里面随便跑跳各种打滚；但如果你打算买的只是一套小三房，尺度就很重要了，因为差的那一点点尺寸，很可能决定你儿子能不能拥有一张自己的书桌；决定你父母的房间能不能晒到太阳，能不能放得下一个像样点的衣柜、放一张1米5的床以后还能不能放下两个床头柜；决定你老婆每天用的厨房，能不能摆下两个槽盆，能不能摆下一个双开门冰箱，所以，哪怕只是一个30公分的宽度，也应该仔细斟酌，也应该斤斤计较。

有时越是预算少，越要看得细，因为我们只有那么点钱，糟蹋不起。富二代把超跑撞成一堆废铁，第二天就可以提辆新的，然而我们把一台卡罗拉开进沟里，一家老小就只有顶着日晒雨淋去赶公交车。有的人买套房子不满意，明天一觉睡醒就再订一套，我们买了不满意，也只好硬着头皮住进去，还一住可能就是七八年。

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做个小结。

新里樱园马上要开盘的这栋楼，和三北其它刚需产品比，优点是地段比较中心、周边商业配套比较好、景观尺度比较大、车位配置高、户型赠送率比较高、物管不错；缺点是每层户数有点多，项目外围绿化景观一般没有什么大公园之类，也划不进名校的招生范围，让人产生不了太美好的生活联想，至于所谓诗意的栖居，更是和它没啥关系——它不是白富美也不是高帅富，就是一个过日子的。

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所以，给它做个结论并不太难：

如果你是为了大公园名校之类的买房，不用在它身上浪费时间。

如果你想用100——120万的预算，在北区中心点的位置，给一家老小安个家，并且对车位、楼间距、物管这些要素比较看重，你可以去它的售楼部看看。

以上，仅供参考。