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这一篇讲刚看的金科集美嘉悦，它在蔡家。

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先说一个老王的故事。

老王有套小三房，已经住了差不多七八年。

最近，他打算换套房子，一是想住得舒服点，二是身边大部分人都在说，买房子可以赚钱。

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作为一个30好几的人，老王并不好高骛远，大平层或是联排别墅之类的高档货，从来没有进入过他的备选清单。

事实上，他要是咬咬牙踮踮脚，一套叠拼还是买得起的，并且父母表示还可以支持一点。但是他没打算去踮这个脚，因为一套叠拼不但房价更高、装修费也更高，毕竟生活不只是房子，需要花钱的地方很多，另外他也没打算向父母伸手。

所以，他想把总预算控制在200万以内。

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这个朴实的人，逛了几个售楼部以后，很快就发现，自己的处境有点尴尬。

在照母山大竹林这些地方，有一些高层，每层六户那种，其中有四房的户型，套内面积110平米左右、单价1万3出点头，总价150万左右、原本也够用，但他始终有点不甘心，总感觉这种房子象筒子楼，高层换高层，总觉得没能升到级。

而稍微像样点的洋房，都已经超过他的预算了，并且市面上供应量还很少。

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于是，他开始到更远的地方去看，蔡家因此就进入了他的视线。

原本他根本没有考虑过这个地方，觉得稍微有点远，上下班也好，和亲戚朋友聚会也好，都不如照母山大竹林礼嘉方便。

但最后他很可能在蔡家买房子，因为在这里，他200万以内的预算，应该可以买到一套四室的洋房——同样的房子，比礼嘉照母山这种地方，应该可以节约三五十万。

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在他嘴里，蔡家越来越象一个完美的存在：

其实那边也有公园、环境也不错，那边大开发商也多……；

关于距离，他的说法是：其实也没那么远，并且马路很宽嘛，只要不堵车几公里路就是几脚油的事；

连礼嘉悦来拍出了那些楼面价过万的高价地，他都可以和蔡家拉上关系： 那些高价地和蔡家，其实就只隔一座桥。

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再强大的销售说辞，都强不过客户亲手加给自己的心理暗示，当客户开始自己说服自己，基本上就跑不掉了。

我们看到市场上的爆款产品，其实大部分都不是完美的，很多时候爆款之所以成为爆款，只是因为它某一方面很诱人，甚至只是因为出现在了正确的时间，然后人们就会为此说服自己去接受缺点。

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插两句闲话。

我所见过房地产项目的前期定位方案中，我个人认为，至少70%以上，都有一个问题，那就是想得太多，生怕哪一点落了下风，于是东补一点西补一点，最后把自己补成了个没啥特点的大路货。

营销推广也是一样，东一句西一句，什么都想说，结果是观众不知道你在说什么。

伤其十指，不如断其一指，你只要能把客户心里最痒的地方撩到，就已经大功告成了，有点小毛病都不是问题，客户会自己去说服自己。

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说回集美嘉悦，我认为至少接下来的这大半年，它也和蔡家其它洋房一样，都会比较好卖。老王是我杜撰的，但是确定的是，老王是存在的，并且江北渝北还会有很多个老张老刘老李，被价格挤到蔡家来。

他们即使很喜欢一样东西，往往也不会为它把口袋里所有的子弹打光，因为他们上有老下有小，所以银行卡里始终需要有点剩余，所以买房子车子这种大件的时候，往往不敢完全放飞自己，他们总是习惯将就，并且习惯为自己的将就找理由。

这些精打细算背后，其实有一种值得尊重的担当，正因为他们的存在，这个城市才会有这么多普通但是幸福的家庭。

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集美嘉悦还赶上的另一个好光景是，市面上的洋房产品，会越来越少。

虽然洋房这种产品，曾经在市面上风行一时，但在开发商的产品序列里，它貌似越来越尴尬。

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因为现在地块的容积率，越来越低了，最近拍卖的很多新地块，容积率都在2以内。

如果容积率在1.5以内，完全可以做独栋别墅加T2大平层（每层两户），就可以把指标用完，参见舜山府。

如果容积率在2以内，完全可以做联排叠拼加板式高层，这种项目，接下来市面上会有很多。

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因为T2、T4的高层，市场售价并不比洋房低，拿来抓110—150这个面积段的客户、也完全没有问题，剩下的地我拿来做别墅，溢价能力更强——那我为什么还要做洋房、给个理由先？

以前之所以洋房多，是地块容积率高，所以必须要做每层户数比较多的高层才能把指标用足，这种产品套内面积基本都只能100平米以内、只能用来抓刚需，于是120—150这个面积段，只能由洋房来搞定。

但现在，很多项目都不需要它了，所以我们看到愿意大量做洋房的开发商，会越来越少：舜山府没有洋房、金科九曲河没有洋房、昱湖壹号没有洋房，华宇旭辉在礼嘉联合开发的新项目也没有洋房，至少在九曲河大竹林悦来礼嘉这些版块，洋房的市场占比，很可能会越来越低——如果在这些地段，你给我一块容积率2左右的地，让我做规划建议，我多半也不会建议搞洋房。

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所以，无论是价位段还是产品业态，集美嘉悦和蔡家其它洋房，面临的现状都是需求旺、竞争弱，只要它们价格稍微亲切一点，接下来的这大半年，应该不会面临太大的销售问题。

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讲一下项目概况。

○这块地处于整个蔡家版块的中心位置，不临江，但它地势在整个蔡家是最高的，视野比较开阔。

○和蔡家版块以内其它项目比，交通出行比较方便，离几座桥都很近，离曹家湾轻轨站也不远。

○地块周围都是公园用地，环境应该不错，但蔡家现在的商业配套很弱，未来的商业配套能达到什么水平，谁都说不准。

○对口的学校还没有确定。

○项目最早开发的是两个组团，一个高层加洋房，一个纯洋房，高层加洋房的组团先开盘。

○高层没太多好说的，套内面积70——90平米，每层8户，以三室为主。 

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洋房可以略微讲得仔细一点，因为以后讲洋房的机会，也许不太多了，别墅和大平层才是主流。

○集美嘉悦这波洋房，建筑高度是8层，这是一个可以接受的高度，市面上有些10层以上的房子也自称洋房，我觉得多少有点不靠谱。

○主力间距20米出头，景观尺度有基本的保障。

○外立面是现在比较流行的新亚洲风格，开窗面积比较大，在墙体材料方面，门头用了点石材其它都是真石漆，如果后期材料和工艺品质跟得上，建筑外观应该还不错，但在现在的房价水平之上，我个人觉得外墙选材还可以略微再提高一点，比如局部加一些仿铜的线条，立面效果可能更好。

○和市面上同等面积和面宽的洋房产品比，户型还不错，格局紧凑没什么面积浪费、厅普遍比较大、卧室比较大、开窗面积也比较大，应该符合大部分客户的审美，在户型方面，金科的表现一直都不差。

洋房主力114户型

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在产品方面，有几个小亮点：

一是大部分空调机位都没有放在飘窗下面、而选择了外挂，这样大部分飘窗装修的时候应该都可以打掉，给带飘窗房间增加两三平米面积、几十公分尺寸，对于这种面积指标的户型来说，这一点点增加是很有用的，会直接降低你摆家具的难度、空间感受上也好得多。

二是卧室的窗框，增加了透气孔，这样即使你把窗户全部关闭完，也能够透点气，这对于有幼儿的家庭很实用，毕竟不是每个家庭都愿意接受新风系统的成本。

三是阳台上正对客厅卧室隔墙的位置，加了一根柱子，这样业主装修的时候，如果想把卧室阳台封闭起来，给孩子一个更大的房间，施工上会更方便一些，对整个建筑的外立面带来的影响更小。 

所以我喜欢出门转，大部分时候，逛一趟多少都会有点小收获，用罗西西的话说，人丑就该多读书，人蠢就该多走路。

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最后说几句洋房，算是在这种产品日渐式微的时候、给它一个纪念吧。

我印象中重庆最早的洋房，应该是竞地溯源居，当时重庆大部分小区的套路，都是小高层和高层的组合，搞个大中庭拼花园面积，好像谁的中庭最大、谁就最牛逼，天骄俊园、皇冠东和、长安华都、金科花园、阳光华庭、龙湖西苑……，差不多都是这种产品。

在这种环境下，竞地突然冒了出来，把一块地一分为二，一部分拿来建了4+1\5+1的洋房，一部分拿来建了高层，中庭因此是变小了点，但洋房确实让客户眼前一亮，我这种没见过啥世面的地产屌丝，当时都被震惊了：尼玛一块地还可以这么玩？

我印象中第二个跟进的，叫中天地产，它是商社集团下面的一家开发商，项目也在南岸，叫阳光美地，作为一个国有企业，这家公司有的方面，算得上是超前，重庆第一个做叠拼别墅的公司，很可能也是它，项目就是今天黄泥磅的香悦华府。

然而，这些似乎并没有什么卵用。今天竞地已经不见了，中天也已经不见了，房地产市场的竞争，早就是一个全维度的比拼，一两次灵光一现，远不足以成为留在这个舞台上的理由，在整个链条里你有任何一个版块不给力，分分钟都可能被别人挤出去。

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再然后，就轮到金科了，从天籁城开始，到……，金科在洋房这条路上一发不可收拾，为此它还给自己取了个名字，叫“花园洋房之父”，这个名字似乎并没有什么官方首肯，貌似也没有经过ISO认证，所以多少有自嗨之嫌，但至少在洋房的开发数量上，金科应该是重庆地产公司里，建得最多的。

今天重庆的地块，被划得越来越小，洋房在整个市场里的占比也越来越小，所以，总建筑面积82万平米、洋房占了较大比例的集美嘉悦，很可能是未来很长一段时间内，北区最大的洋房项目。

在这个城市最热的北区，最大洋房项目的开发机会，落在了金科手上，我个人觉得，这不失为一种好安排，虽然它事实上只是巧合。

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竞地已经不见了，中天已经不见了，他们过去建的洋房、金科最早建的洋房，按照今天的标准来看，很多地方也已经落伍了，比如都没有电梯。

但至少它们给当时的重庆人，造出了些还算不错的房子，它们的存在，也给当时我这种刚毕业的人，增长了一些见识，拓宽了一些角度。今天看起来标准很高的那些产品，十年二十年之后，也会变得落伍，但我们不能因此否认它们的意义。

按照今天的标准看，最早的汽车，粗糙得可笑，但如果没有它们，我们今天还在坐马车。

竞地溯源居

中天阳光美地

金科天籁城