1

金科+碧桂园+金茂合伙拿了143亩地，容积率2.0，楼面价10752；

雅居乐拿了207亩地，容积率1.35，楼面价10952；

金融街拿了267亩地，容积率1.1，楼面价11500；

招商+香港置地拿了141亩低，容积率1.2，楼面价11500

……

以上地价，出自礼嘉。

至少从地价表现看，今天的你，红得那么深，红得那么认真。

2

礼嘉这个名字，第一次在楼市出现，应该差不多是在十年前，龙湖的悠山郡开盘以后，很多人才知道，重庆原来有礼嘉这么一个地方。

100多万一套的联排别墅，四千块一平米的洋房，当年悠山郡的房价，大概就是这么个水平，这导致的一个后果是，我一个朋友，说她这辈子都不会去礼嘉买房，因为当年百多万的别墅她都没买，如果今天花五六百万在那边去买套联排，她觉得在智商方面，自己没法给自己交代。

3

其实我觉得，人没必要活得这么认真，不然在北京上海深圳，有太多人需要在悔恨中度过余生，其实很多时候一对比，我们就会发现，自己错过那点机会根本就不是事：十多年前，李泽楷用1200万美元的价格，卖掉了腾讯20%的股权，按照今天的市值算亏了几千亿，人家把我们几百辈子都赚不到的钱一把亏了，不也还活得好好的？

如果能把身边出现过的所有机会都抓住，我们每个人都会是富豪，但事实上这是不可能的，因为劳斯莱斯宾利的产量很有限，私人飞机的产量很有限，美女的产量也很有限，这个世界还容不下太多赢家，它还没有做好准备。

所以我们注定会错过大部分机遇，因为我们没有自己想象中那么高明，把一辈子拉通看也未见得会有多么幸运，我们是肉眼凡胎，大多数时候穷尽所能，都未必能完全把握住现在，更不要说远见未来。

所以，比抓住机遇更现实的，是学会忘记那些错过的，学会安慰自己，我们需要向前看，因为只要没死生活就要继续，因为明天太阳还会升起。

4

虽然多年前就有了悠山郡，但礼嘉并没有红起来，直到两江新宸和华侨城出现，它才真正被大多数人熟知。

但就算是有了两江新宸和华侨城，两三年以前，谁他妈能想得到，它今天楼面价都要卖1万多？

我们没想到；

涪陵建筑工人的励志传奇、知识青年下乡模范、father of洋房——金科，也没想到；

新区开荒专业户、地产界心灵导师和故事大王、城市北境守护者——龙湖，同样没想到；

宇宙第一大开发商，号称地表最强筑屋者——万科，依然没有想到。

所以，十年前我们错过了礼嘉100多万的别墅，并不丢脸，三年前礼嘉楼面价比今天便宜一半不止，这些公司也清一色的错过了，它同时也证明了上一段的观点：大家的智商，基本都在一个水平线，没有那么多远见未来的故事，大家都是见子打子。

5

虽然两三年前大家都没想到，但今天礼嘉的地价确实要卖这么高，拍卖会上每一次举牌背后都是真金白银，不开玩笑。

一大波开发商同时高价拿地的背后，有很多因素：房价走势、存销比、市场预期、占位和投机心理……，如果展开讨论，它至少会是一篇论文。

所以在这篇里，我们只讲一个问题，那就是礼嘉本身，虽然重庆新兴组团的地价，楼面价破万的，并不只在礼嘉，但如此多地块楼面价集中破万的，只有礼嘉。

所以，它一定会有些不同。

6

讨论礼嘉以前，我们先聊一个概念，它的名字叫定价权。

从功能的角度看，一间50平米的公寓，和一套500平米的别墅，其实并没有本质不同，都是提供一个地方给人吃饭睡觉，并且没有任何证据表明，在别墅里吃饭会有不一样的味道，在别墅里睡觉性生活质量会变得特别高，当然你可以说，别墅里地方大设备多，可以解锁更多姿势，但我们只要还有一点最起码的良知和诚实，就会承认那并不是根本，一个很简单的问题就可以揭露豪宅们华丽外壳下的苍白：让你在一套别墅里被某某凤睡、和一套公寓里被某某玲睡，你会怎么选？

虽然一套50平米的公寓就可以吃饭睡觉，但古今中外四海八荒，高价的房子从来都不缺少市场，在各个国际大都市、在我们的各个一线城市，一套豪宅都是以亿作为计价单位，但依然有众多买家趋之若鹜。为资产增值、为生活得更舒适、为更有面子、为建筑颜值和它背后的故事，为了挚爱的亲人、为了那些期待眼神……对不起，我被刘欢大哥带歪了。

不管出于什么动机，不管是源于什么目的，它们指向的事实都是，有很多人，愿意花大价钱买房子。这部分客户并不在意你价格表上的数字有多高，甚至不太关心你的成本和利润分别是多少，它们只在意这个地方是否足够好、你的产品是否足够好、眼下的时机是否足够好——对于卖家来说，这是最有油水的一类客户，你只要能讨得它们的欢心，你就有了定价权，不受成本局限的定价权，你的产品就有溢价的空间。

在上面这一段，在描述这部分买家的时候，我用了“它们”而不是“他们”，我故意的，请尊重一个屌丝正当的仇富心理。

7

高官、富商、创一代、拆二代、小三界的战斗机、传销圈的扛把子、六合彩得主、收入虚高上百倍的足球运动员……，每个城市里，有勇气在售房部里大手笔花钱的人，都会在有限的几个板块聚集，在这些售楼部里来来去去的人，不只是简单的碳基生物，它们还是移动的ATM机。

所以，在房地产市场，任何一个有志于这部分客户的企业，都会想办法跻身于有定价权的城市板块。

8

于是问题来了，什么样的城市板块，才能有定价权？

去年下半年，我写过一片推送：【“一带一路”，或许就是重庆未来高档住宅版图】

“一路”说的是，传统南北滨江路的延长线，就是今天西派城、鲁能星城外滩、铂悦澜庭的位置，不过我写那篇推送的时候，这些项目都还没亮相。

而“一带”说的是，从大竹林一直到礼嘉的低密度滨江住宅区，虽然在当时，我也没想到礼嘉今天新地块的地价会这么高、容积率会这么低、进场的大开发商会这么多，但有一点我是确定的，它在重庆未来高端住宅市场上，会有很重要的地位。

9

因为重庆一路向北，已经是不可逆的趋势。如果我们翻开重庆地图向北看，离城市中心最近的、有大量剩余土地的、有江景资源的、有大量公园的、轻轨密集还有几所名校加持的、最有想象空间的、最有故事可讲的……一个城市板块，它在哪里？

除了礼嘉，还有谁？

更重要的，礼嘉和过去的照母山不同，规划指标的起点很高，大部分地块容积率都很低，于是这背后就出现了一个在今天楼市很值钱的概念，那就是富人区。一个板块的价值，不只在于它有多大的公园，建出了些什么样的房子，更重要的是，是什么人在那里生活。

人们花高价在某个地方买房，很多时候，不过是希望和某些人为邻。

10

礼嘉并不是完美的，它有些路还没有完全修好、有的地方看起来破破烂烂还有不少厂房、离主城一些传统商圈的距离有点远、目前人气也不够……，但总的来说，其它新兴组团，比它脸上的麻子更多，不完美从来都不是问题，只要和竞争对手站在一起、看起来更有卖相，对于它来说已经足够，在除了屎以外别无可吃的时候，最有吃相的那坨屎，人们就会愿意花大价钱，甚至不惜哄抢。

所以，这么多大开发商、花上万的楼面价在那里抢地，自然有他们自己的道理——它未来很可能是掌握北区定价权的城市板块。

所以，对于买家来说，如果你有充足的预算，想买套好点的住宅，未来两三年，礼嘉将会是你无法忽视的存在。

11

一年多以前，虽然我看好礼嘉，但我必须承认，我确实没想到它今天的地价能卖到这么高。2005年世青赛，是梅西第一次参加世界大赛，在看过他的表现以后，很多观众都断定他未来会成大器，其中包括我，但我和绝大部分人一样，都没想到，他成了今天足球世界最大的器。

12

地价这么高的礼嘉，究竟会是一个什么样的礼嘉？

仅从生态景观的角度看，可以确定，它未来会有很好的生活环境，因为它临江、有很多公园、大部分地块的容积率很低、注定会以别墅洋房大平层这种产品为主，所以无论是公共空间、还是各个楼盘的内部空间，在视觉效果上、在嗅觉感知上，都会有不错的品质。

交通和基础配套不会是瓶颈，现在的路网已经比较发达了、新的路还在建；现在的轻轨已经有了、新的轨道也还在建，学校已经开始招生了，医院也已经开始营业了。

13

礼嘉真正和一个理想社区的差距所在，也是它未来最大的不确定性所在，是在于它的人气，以及商业。

刚好这两者又是相辅相成的：没有商业配套，大家就不愿意住进来，而住进来的人不够，商家又越不敢进来，就像两个小孩子玩游戏一样，一个说你先把车给我我就把飞机给你，另一个说车可以给你但你必须先给我飞机，一个原本可以互惠互利的交易，活生生的谈崩了。

很多所谓新兴板块，在开发的路上，都碰到过类似的困局，很多原本值八分的蓝图，最后只兑现了六分。

礼嘉同样有这个问题，它有很大的公园，可能还会有一大堆漂亮的小区，但如果商业起不来，就像一盘好菜最后没有盐一样，但商业要繁华起来绝不是一件容易的事，因为商业和公园不一样，前者需要庞大的人流和现金流才能养活，而公园不需要，所以我们看到每个新兴板块，都会先搞三五个大公园，因为好养嘛，但商业就不一样了，蔡家、悦来、中央公园，都已经开发了好几年，但是一个新的购物中心都没搞出来，蔡家原本想搞了个佳程广场，结果搞成了个半拉子工程至今还不知道怎样收场。

14

这个城市的管理者很清楚，今天要把更多的人吸引到礼嘉蔡家悦来，未来要把更多的人吸引到龙兴水土，要卖这些板块的地，要通过这些板块收到人头税，只靠一条江是不够的，靠几个公园山山水水也是不够的，要撬动城市向北的下半场，必须得要有一个巨大的商业中心作为支点。

这或许就是龙湖为什么要在礼嘉做一片巨大的商业，毫无疑问，对于礼嘉的商业，政府在权限范围内，会竭尽所能的提供支持。

但就算是政府加龙湖，再加上已经开业的欢乐谷，能不能真正把这个巨大的商业中心抬起来？很难说；

高价在礼嘉拿地的开发商，今后能不能如愿的赚到钱？很难说；

未来的礼嘉，能不能真正成为这个城市的板块价值担当？也很难说。

所有面向未来的投入，本质上都是赌博。对于政府来说、对于龙湖和其它开发商来说，对于买房子的人来说，如果你愿意赌需要赌，今天的重庆，礼嘉有资格进入你下注的备选清单。假如有一天行情很糟糕，整个重庆的楼市都是一坨屎，它很可能也是相对有吃相的一坨。

其实这已经够了。

15

以上就是我所理解的礼嘉：它充满不确定性，但含着让人兴奋的因子。

凡事都可能错，2005年世青赛上，其实还有一位球员，表现并不比梅西差多少，他的名字叫米克尔，当年被称为“未来的非洲齐达内”，结果却是高开低走、一路走到中超。

礼嘉的未来，也可能让人失望，就像2005年的米克尔一样。世上没有稳赚不赔的买卖，然而输了只是我等屌丝人生中众多的失败案例之一，不小心赢了，就是可以吹小半辈子的牛逼，从这个角度看，也不失为一种以小博大。

16

最后说一个我和礼嘉的故事。

好几年前，两江新宸最早的一批联排房源，内部认购价200多万，当时如果我卖个肾、再带伤在夜总会做段时间兼职，应该也勉强可以买得起，结果我没有买。

但我和最前面那位朋友，最大的区别是，我自尊心不强，并且还健忘，花了高价吃回头草，也不会觉得有什么不好意思，所以未来几年，假如我觉得某个时机合适，想要买房子投资，十有八九只会在两个地方：一是礼嘉悦来，二是南北滨路。

因为我个人觉得，这个城市未来房产的定价权，在它们手上。