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有两点说明。

第一，所有关于未来的描述，讲的都是一种概率，其中的种种判断不过都是某些可能性而已，但这些并不能百分百确定的东西，却有它的现实意义，因为我们关于未来的所有选择，都只能以概率为依据，所谓百分百，从来都不存在。

第二，虽然我会尽量把它讲得通俗，但对于从不关注财经内容的朋友，这篇推送的部分内容，看起来也许会稍显吃力。

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首先想说的是，听起来一定会发生的，未必就会发生。

比如，有一种关于独生子女命运的说法，说了很多年，说他们会背上沉重的养老负担，因为两个年轻人，需要养4个老人加一个孩子，这是中国几千人文明史上，从未发生过的事。

结果是怎样？过去十多年，我们看到更多的，不是年轻人养老年人，而是老年人在养孩子，对成年的孩子进行二次哺育，他们出钱给孩子买房子，出钱帮儿子养儿子，以至于相亲的时候，貌似独生子女都会受欢迎一些，因为老人的房子和存款，今后可以完整的继承，不用分一些给别人。

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这种现象的表面原因，是因为很多老年人退休工资在满足自己生活后还有剩余，所以愿意也有能力来帮助一下自己的子女，但如果再进一步问，问题就出来了。

老年人为什么会有剩余？他们大部分都不属于对社会有影响的人，只要有一口饭吃应该就不会报复社会，但在社保账户长远来看必然吃紧的背景下，为什么政府宁愿寅吃卯粮、也要给他们一次又一次的涨工资？千万不要说是因为尊老爱幼，用道德来看政治，看十次错九次，剩下那一次还是蒙对的。

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我个人的看法是，让老年人来养年轻人，让父母帮子女买房子养孩子，很可能是计划好的一步棋，因为我们过去20年的经济发展、必须靠快速的城市化进程来支撑，而年轻人又无法承担城市化进程所需要的种种成本：高速公路、高铁、城市基础设施建设、建设用地征收……，这些天文数字的成本，都要反应到土地和房产价格上，靠年轻人的劳动收入来负担，无异于天方夜谭，如果强行提高工资，又会把绝大部分企业搞死。

这本来是一个死结，但通过利用中国人子女成年也不严格分家的传统、利用老年人低消费的习惯，通过把企业负担不了的成本转移给社保，居然天才的解决了。

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在讲房子投资以前，说这么一段故事，是想说明两件事：

第一，很多听起来正确的事，事实完全不是那么回事。

第二，只有对庄家有利的，才是会发生的。

在这两点认知的基础之上，我们再来谈房子。

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首先讲这一波房价上涨的原因。

过去十多年，中国的房价，历来是波段式的上涨，每次上涨的原因相同也不同，相同的是，每次庄家碰到困难的时候，楼市的机会就来了，不同的是，每次庄家碰到的困难不一样。

过去两年，庄家碰到的问题除了增长乏力，还有汇率危机，增长乏力是阶段性的老问题，就像关节炎患者遇到阴雨天就会发作一样，关于它和楼市房价的关系，网上也已经有很多分析，所以这篇只说汇率这个新问题。

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在我印象中，从美元号称要进入加息周期开始，汇率的压力就很大，如果大家看到人民币贬值了、都去换美元，即使每人只换一点，中国3万亿的外汇储备也吃不消，当然，庄家可以出个行政命令，不允许私人换汇，但如果这样一来，大家更会疯狂的想办法换，因为更多人的潜意识是，只要庄家不准的，就一定有问题，一定有猫腻，你越不准我越要换。庄家一定不会忘记，在非典的时候，就是这一届群众，把超市里的盐都抢空了，如果没有美元储备加持，一带一路怎么搞？过剩产能怎么输出？人民币国际化如何真正上路？

所以，一定要有另外某种东西，来战胜换汇的诱惑力，这个东西，只能是房子了。你换美元一年才几个点？房价涨一波一年又是多少点？只要房价处于上升通道你还换屁个美元。只要房价能帮汇率稳两年，这道坎就算过去了，因为美联储加息不可能是无上限的，而只要把最难的时候熬过去了、我们手里也是有一点加息空间的。

这道坎一旦过去，庄家嘴里的说法就变成房子也用来住的，不是用来炒的，手上的做法就从去库存，变成了调控。

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在这个过程中，一个附带效应是，在海外投资方面搞得最热闹的企业，把人民币换成美元到国外投资的企业，比如复星万达，都被搞得很狼狈。复星万达负债率高吗？肯定高，但2009年的时候，负债率比他们高得多的地产公司，多了去了，好多以作风稳健著称的房产公司，都出于破产的边缘，员工裁了一遍又一遍，那些历来都激进的企业更不用说了，但它们最后屁事没有。

你和庄家节奏同步的时候，负债率150%也不会跨，你和庄家不同步的时候，负债率75%也会跨。我给你，你才能拿，我不给你，你不能抢；如果你觉得翅膀硬了，想飞了，宣布混不好我就不回来了，那你就真回不来了。所以就在两天前，王健林说，要响应党的号召，把更多的投资放在国内——这就对了。

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这是我第二个故事，想说明的内容，和第一个故事一样。

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第三件事，是关于我们手里的房子。

很多人想多买几套房子，多少怀着一个朴素的愿望：今后我儿子靠收房租也能一辈子衣食无忧。

我认为这太乐观了，因为不符合庄家利益。

庄家不会允许一代人中的很大部分，都可以靠收房租生活，大家都躺在家里吹空调，谁来劳动谁来缴税，谁来为社会主义建设添砖加瓦？

事实上无论是对于孩子来说，又或是对于一个国家或社会来说，这也不是好事，宽松的生存环境会降低危机意识和竞争力，比如欧洲的高福利。有人说，如果大家不为衣食发愁，就会去搞艺术创造专研高科技，这句话有道理，但不适合多数人，因为它不符合人性，我们经常都说，如果有足够的时间，我们一定会去健身会去看书会去充电，但事实是我们有足够时间的时候，通常都是在追剧打游戏啃小龙虾，那么，凭什么要求我们的孩子，衣食无忧之后不是去喝酒泡妞，而是埋头钻研科技？庄家了解人是什么德性，它们不会犯幼稚病，西方的政治家应该也懂，但是他们需要选票，所以只好一通瞎JB扯。

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但人们手里的房子越来越多，他们收房租天经地义，那么，能不能避免多数人成为食利阶层？我相信庄家可以做到，就像过去20年在年轻人普遍收入不高的前提下、让大量年轻人进城安家一样。

工具很可能包括两个。

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第一个工具，是房产税。

房产税迟早会成为一个普征的税种，唯一不确定的是它开始普征的时间，但大概在该进城的差不多进城以后、各大城市群基本成型以后、土地市场需求变小以后，大约就该开始了。

有人说房产税征收难度太大、以至于不可能普征的，事实上难度一点都不大。首先，我小范围的征、对多套房征，以调控房价的名义，至少在网上、在形式上获得大部分舆论支持，不是什么难事——穷人最喜欢看打土豪；然后，我开始普征，第一批被收税的那些，又会在舆论上反过来看穷人的笑话。一个小小的顺序技巧，应该就可以把舆论问题解决掉。

还有人说不缴，你不缴试试，如果你不缴房产税，拉进征信黑名单，不能坐飞机、不能贷款、不能出国，你缴还是不缴？按0.5%的税率算，你一个年收入十万块的，在北京送你一套两千万的房子，你都住不起，这顺带还可以解决大城市人口过多的问题。

当然还会有人说，我会把房产税加到房租里，好，这就是我要说的第二个工具了。

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第二个工具，就是庄家动员资本直接介入租赁市场，和个人房东抢市场。

最近出台的政策里，租赁房被提到前所未有的高度，要求央企参与租赁房建设，各个城市要求开发商只能租不能卖的地块越来越多，要求银行对租赁房建设提供资金，要求地方政府对租赁房企业减税，以及前段时间热炒的租售同权。这很可能不是尽头，如果有必要，地方政府甚至可以通过旗下公司直接进入租赁房开发，这才是高潮。

我们模拟一种情况，地方政府出地，开发商出钱，4000块就把房子建出来了，即使是一线城市和发达二线城市，一套房子所需要的刚性成本也很低，并且这些房子没有房产税，在租赁市场上成本优势非常突出。除了房租以外，还有商铺、车位、幼儿园等配套设施的租赁收益，这些收益开发商和地方政府分成，资产质量很好，既然资产质量好，就可以带租约和附加条件，整体卖给基金、险资、甚至社保基金等大额资本，也可以用来贷款或发债。

开发商的投资，不只是通过卖房子才能变现，地方政府的土地收益，也不只是通过卖地才能变现。

如果我说的，万一成为现实，散户手里的房子，有什么资本加租金？

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我们算一个账，假设未来有10亿人有城镇房产，人均房产面积40平米、每平米房产价值8000元，那么房产总价值就是320万亿，按0.5%的房产税率普征，政府一年收入1.6万亿、人均年负担不过2000块而已。

2016年，土地出让收入是3.7万亿，和1.6万亿之间，差距还是比较大的，但是通过租赁房租金收益补一补，资产价值补一补，大概就差不多了，并且即使是50年以后，房地产市场开发量已经很小了，每年卖地多少也还是有点收入的，几者一加，很可能比今天还过得滋润，更何况20年后，基础设施建设投入，已经象不需要今天这么大了。

并且这种组合创收的方式，更稳定，更长远，才是真正的百年大计。卖地是有尽头的，但是收税和收租没有。

政府收入没变，税收没变，每年开发建设量该是多少还是多少、钢筋水泥该用多少还用多少，相关就业该是多少还是多少，只要花几年时间把房地产公司负债率降下来，市场随便怎么变，都动不了庄家几根毫毛，有个说法我们很熟悉，说是房地产绑架了全中国，一个枪杆子里打出来的政权还能被几块砖头绑架了？反正我是不信。

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以上是我讲的第三个问题，关于房产的长远价值。

结论是两点：

第一，房价依然可能很高，但你赚钱的机会已经不属于你了。

第二，我不认为囤个十套房子，我儿子这辈子注定就是人生赢家了。

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第四个问题，关于当下。

最近，北京上海价稳量跌，但环京板块、上海旁边的嘉兴等等，很多投资群众已经在开始裸泳，跌幅在两成以上的板块不少；合肥等一年前很热的二线城市，现在也已经冷了。

但目前还有两种城市楼市很热：一是类似成都，政府限价逼得开发商低价卖，于是买房子就需要开后门；二是类似杭州，城市基本面好、房屋供应量又极低。不过在大气候之下，这两类城市继续热下去的概率，很可能也不大。

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相对来说，重庆是一个特殊的存在，在全国城市里比，它的两面性可能是最突出的：

政府在限价，但又限得不太低，不至于象成都一样、让人觉得买到就是占便宜。

供应量很大，但库存又很低。

成交量很高，但房价又不高。

它限贷，但又不限购。

在整个中国的一二线城市里，它是最暧昧的一个、最模棱两可的一个，也是短期预测难度最大的一个，短期存在各种可能性。

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在各种可能性里，我认为出现概率最大的一种是：

○这一波上涨里，普涨很可能结束了，品质低的、楼龄长的，很可能止涨。

○虽然年底的市场均价，还是可能比现在略高，但原因很可能是一手市场上改善型房源比例高了，楼盘品质变高了，这种上涨是品质拉动，而不是市场整体上行。

○这一波品质拉动，在今年底到明年初，由于改善型房源供应量大增和竞争加剧，以及整个行业大气候，也很可能结束。

对于投资来说，加上利息成本、税费，被套几年的概率正在变得越来越高，可以想象的收益空间却越来越小，这就是我现在不愿意投资房子的原因，虽然我不能肯定的说，它已经涨不动了。

所以，后台很多人让我推荐适合投资的房子，我从没推荐，我自己都不愿做不敢做的事情，怎样给别人推荐？

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最后一个问题，关于机遇。

长远来看，未来好房子依然会值钱，因为我们每年都在生产大批富豪，对于他们来说，贵的就是对的。

如果只是平时用用，一辆宾利能比一辆奔驰S强多少？但宾利却比S贵得多，这背后的道理，也许就是未来关于投资房子的机遇。

20年后北京上海的豪宅，很可能和伦敦纽约的豪宅，处于一个价格水平线，因为20年后中国的有钱人，有可能比英国美国加起来都多。

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在调控的时候，我们应该看到的，是下一波去库存和救市迟早会来。秋天来了就是冬天，冬天一过又是春天，春天会带来火热的夏天，但夏天又会把位置让给秋天。

所以，在下一波救市政策出台半年以后，也许我们可以再来讨论投资的事。

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最后说结论。

在我个人看来，现在的楼市，只适合刚需、广义的刚需，那些没有房子的，买得起但现在房子不够用的，这两种需求，可以买，即使亏点也有限，即使亏点好歹自己也享受了更好的居住条件。

至于要投资的，也可以，也有可能赚钱，任何事情都是有可能的，林志玲理论上也有可能约我吃饭。

我不敢说今天投资房子一定没搞头，反正我不投。

毕竟作为一个天天在家里给儿子换尿不湿的人，我胆子比较小。