看盘笔记之嘉景湾合院别墅

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对于香港置地在礼嘉临江半岛的嘉景湾这个小区，之前我自己是比较抵触的，很少给客户推荐，因为周边除了金海湾公园，确实啥都没有，有次带客户看了房子，到门口的金海湾公园一个露营摊位买了四瓶水，每瓶不一样的水要比正常价格贵1元，老板说他们这个成本要比一般的商铺高，我会意笑了笑没有说话转头就走了，心想不是成本高，是客户量和位置的差异才可以明目张胆卖高价。

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现在想起又要来说这个小区，是因为出来了价格特别便宜的房子。刚发现的时候有两套，都是不靠蔡家嘉陵江大桥的房源，一套端户带150平左右的花园，地下室不上证，建面190平，卖370万，临马路；一套地下室上证，内圈中户，建面265平，挂价380万。截止这个帖子发出来，挂价380万那套已经卖出去了，卖成368万。

面对上面一堆的数字，你可能没得具体概念。这样我先说下业主的买入价，对比一下业主的亏损金额就知道为什么这个价格是非常便宜了。上面说的第一套房子当初业主买入的裸房价是480多万，第二套买入价是500多万，第二套以368万卖出，房价亏损132万，还不算税费和利息。提醒一下，客户花的368万是买入的合院别墅，不是叠拼，也不是联排，这个合院当初是要值500多万，小区里面当初新房合院卖得最便宜的是靠近蔡家嘉陵江大桥的打折中户，也要接近400万才能买到。这样对比一下就知道现在这个价格买入有多划算。

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可能有人要说368万在目前的重庆市面上很多别墅都可以选了，何况你嘉景湾这里位置不好，什么配套也没得。

配套不好我承认，因为我也认为这个地方真没有什么配套。但是位置和房子本身的建筑标准是很多别墅不能比的。加上368万这个价格，在北区可能也只能买到一套单层面积大的叠拼，或者面积不大的联排中户，但是房子本身的差距就比较大了。这里说个插曲，当时我们在工作室开会讨论关于一个想看嘉景湾的客户，同时我给客户推荐了江山樾的联排，结果被朱哥批评了一顿，朱哥说从产品本身来说，嘉景湾的合院要比江山樾的联排高出一个半层级，当然不是说江山樾的联排不好，而是嘉景湾的合院产品标准更高，给客户推荐房源的时候得多思考产品本身和客户需求，不能没有思考成熟就给客户随意的推荐房源。哎，当时听朱哥说完脸都红了，心想虽然在朱哥这里学习了两年，但是还不够。

结合朱哥说的内容，自己觉得主要有三方面的差距，一是业态的差异，看过合院和联排别墅房子的朋友应该有非常直观的体验，合院各个区域的采光和通风效果会更好，联排因为进深大，房子中间采光不足是个天然的硬伤；二是产品的标准嘉景湾更高，列举两个细节，一个是墙面大部分是干挂石材，另外就是加了金属装饰，对于干挂石材这个标准，是很多独栋或者双排别墅才有，合院和联排基本都是外墙漆；三是业主群体，嘉景湾除了部分特价房源没有上400万，其它大多数销售的总价都在400-600万这个区间，能拿出这个总价买房的业主群体，要比买200-300万的别墅也更纯粹一些；四是开发商品牌嘉景湾是香港置地，江山樾是东原旭辉，从品牌来说还是香港置地更强。

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前面扯了这么多，下面来看看这个小区合院的布局，先看下面的合院总平图：

图中有三个颜色，第一排是双拼，中间黄色的是合院别墅，最后一排也是合院别墅，只是位置在更高的一个台地上面。

前面的双拼建面集中在358平，后面的合院主要有两个面积，一是190-205平，这个户型是地下室没有上证，二是265平左右，这个是地下室上证后的面积。合院的室内结构基本一致，地上三层，地下可以做两层，单层面积约100平，花园面积根据不同位置的房子差异很大，中户的花园基本有40平以上，端户根据位置不一样80平以上是有的。

现在网上合院二手房的挂价分别在380到630万，双拼有两套在售，挂价分别是788万和1100万。合院虽然挂价差距大，但是主要集中在400-500万这个区间，这也是新房当初很多业主的购入成本线。

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上面说的是区的整体情况，下面说套目前在售房源最便宜的一套合院端户，建面 190 平，套内 181 平，有地下室，但是没有上证，同户型加上地下室的上证面积是建面 260 平。另外花园面积约100 多平。

下面是房子的户型图，除了一楼花园面积大小不一致，其它结构一致，推荐的这套房子的花园约有150平。

地上一层装修示意图

地上二层装修示意图

地上三层装修示意图

地下室可以做两层，户型图上面只展示了一层的装修建议图。

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这套房子有个不利因素就是房子临支马路，可能有噪音影响。

目前挂价 380 万，不带车位，底价370万 都卖得出来。房子不带车位，目前小区车位要10 万左右一个。

2024.3.31