万科江上明月

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因为万科江上明月这个小区，自己还特别去沿北滨路翻了一下有别墅的楼盘，发现除了江北嘴的寰宇天下和国奥村有别墅产品，离核心区近的就是石马河这边的佰富高尔夫别墅区和万科江上明月，其中总价在200多万的叠拼也只有江上明月这个小区。

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江上明月有叠拼、联排和双拼，从业态来说并不低，而且算是一个纯别墅小区。这次我们主要说下它的叠拼别墅。

在以往的房源推荐中，对于单层面积不大的叠拼或者联排不太推荐购买，想想既然都要冲别墅了，这种单层面积小的房子在实际使用中体验感会不舒适，完全没起到改善居住环境的目的，所以对于单层面积不大的叠拼和联排不太推荐购买，对于单层面积小于70平的叠拼更是不建议入手，但是去实地看了石马河的万科江上明月的叠拼户型，自己却改变了这个看法。

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对于买别墅的家庭，常规来说是家庭人口比较多，一般是三代人住在一起，有些家庭还有2-3个小朋友，这样算下来一家人6-7口人住一套3-5层的别墅，从空间上来说是合适的。按照这个逻辑来看，这种单层面积小的别墅产品在实际使用中就比较鸡肋，一是房间数会受限制，特别是只有两层的叠拼别墅，房间数量可以做到4个，但是单个房间的面积就会比较小，部分房间面积会在10平方以下，如果没有地下室，室内的储物空间也不够。

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万科江上明月这个叠拼，按照常规逻辑来说并不算理想的房子，虽然可以做出4层（地上两层地下两层），但是因为单层面积小，在实际使用的时候舒适度低。而且因为单层面积小，想要在室内加装电梯并不好处理，这样就面临在室内生活上下要爬4层楼，如果家里有老人或者年龄比较小的孩子，这样的户型结构对这样的家庭来说就很不友好。

但是对于家庭结构是两个大人加一个孩子，家里老人确定不一起住，他们对房间的数量需求也不多，平常就只要2个房间就行，根据这个需求来分析这个下叠产品，就改变了之前自己对小面积单层叠拼的看法。

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下面我们看到户型图来分析一下为什么这个户型适合这个家庭。

地上一层户型装修示意图：

先看地面一层的户型结构，根据客户的想法，一楼不要房间，全部做成餐客厅，户型的开间还是比较大，有9.5米，进深有6.5米，除去楼梯间厨房公共卫生间和入户门厅，餐客厅面积可以做到45平，对一个单层面积在70左右的叠拼来说，把餐客厅做到45平算是一个非常舒适的空间，这样在摆放茶几沙发等就可以考虑更大尺寸的家具，摆放出来的效果也会很不错。加上一楼有室外空间花园，而且我们去看的那套房子花园面积约有80平，这个45平的餐客厅配个80平的花园，对于一个三口之家来说算是非常舒适的享受。

地上二层装修示意图：

说完一楼，再来看看二楼。上面这个户型图设计是当时开发商提供的装修示意图，做了三个房间两个卫生间和一个功能房。但是因为我们这个客户只要2个房间，那么二楼近70平的空间可以做成2个套房，平均下来每个套房的面积在35平左右，而且每个套房都有比较大的采光面，在时间使用时会比较舒适，稍有不足的是两个卫生间的采光不是很好，是通过侧面的小窗户采光。

说完地上的两层，再来说说地下室，我们去看的这套房子两层地下室的土建已经做好，接手就可以装修，单层面积约60-70平，对于地下室的使用，根据不同的家庭差别会比较大，因为这个房子的地上部分我们做的储物空间比较少，那么这两层地下室我们可以多设计一些储物的空间。另外就是小朋友的兴趣课空间，比如架子鼓、钢琴等声音乐器，在地下室随便孩子怎么折腾，完全不用担心被邻居投诉。如果家人喜欢看电影，再整个影音室，想想休息的时候和家人一起坐在柔软舒适的沙发里面看电影是件多温馨的时光。

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上面讲了房子内部结构使用方式，因为针对的是计划3个人住的家庭，那么这么设计是非常舒适的。上面说的这套房子上证建面只有100平方，实际使用估计有260平方，有套下叠业主220万就愿意卖，上面说的这一揽子使用面积算下来真心便宜。

我们在横向对比一下220万在市场上能买到哪些房子：

在九曲河可以买到龙湖九里晴川130-140平的清水洋房，在礼嘉可以买到昱湖壹号观云150平左右的清水高层， 在大竹林可以买到金科天元道砚北A区120-130平的清水洋房，在华新街可以买到保利天汇建面120平左右的清水高层，在江北嘴可以买到壹号院西苑建面128平的清水高层。这样一对比下来，这个220万买一套实得面积260平，而且有一个80平左右的室外花园。

这套房子除了不好加装电梯，房子花园看出去是佰富高尔夫的宿舍楼，其他的没有什么硬伤。

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除了房子本身，万科江上明月这个小区大的位置也还不错，位于石马河的宏帆路旁边，前面就是佰富高尔夫的球场，到江北渝北沙坪坝都比较近。不足就是小区旁边的商业配套比较少，公交出行不是很方便。

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对于想在城市核心区买套低密度的房子，而且家里居住人口不多，也没老人一起住，这个房子值得入手，但是这套220万的房子在我们看完后没多长时间就被卖出去了，现在同户型带花园（花园面积约40平左右）好点的房源要260万业主才卖，所以220万这个价格算是在小区里面捡漏，对于这种捡漏的房源，只有跑快点才有可能抢得到。

2024.3.30