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公园里这个楼盘，第一次开盘卖非常火爆，几千组客户抢几百套房子，现状是二手房和新房在抢客户。

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带的这个客户是我们之前的一位老客户，预算300-400万，想在北区买套品质还不错的大平层，之前看过碧桂园中俊天玺、兰亭序、融创壹号院、昱湖壹号枋园，这次主要看建面177平，套内140平的户型，而且这次去看的是二手房，从177平这个户型来说，7栋的楼栋位置比5栋更好一些，一是7栋到小区花园广场更近，下楼就到；二是离海尔大道更远，受海尔路的噪音影响更小。

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说下这个小区的情况，小区总共7栋楼，都是37层高的超高层建筑，1-4栋是4梯6户，面积主要是建面118平和155平的三房和四房，5、7栋是4梯5户的配置，建面分别是119平，177平和230平的户型，6栋是建面219和265平。

目前小区还有新房在售，主要是5号楼和6号楼，这样新房和二手房同时在售的楼盘还有礼嘉神盘北恒紫云，礼玉金湾等楼盘。这些楼盘在市场行情好的时候非常傲娇，有些楼盘客户去看房连售房部位置都找不到，现在沦为新房和二手房同时在售，这也算是对以前那个疯狂楼市的嘲讽。

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因为客户对噪音影响比较看重，所以我们在小区里面反复对比了几套低楼层的房源，受周边道路的影响还是有一定的噪音，不过在室内还是影响不算大。

目前建面177这种户型的价格，二手房最便宜的一套是7栋，挂的350万。新房这种户型的价格在300-350万，但是是离海尔路更近的5号楼。

常规情况是小区的二手房比新房卖得便宜，但是这个小区这个户型确实二手房比新房便宜。我想可能有两个原因，一是楼栋位置的差异，原来的二手房楼栋位置比新房楼栋位置更好；二是现在新房折扣更大，优惠更多，开发商想低价跑量。这样综合下来就造成了现在这种现象。

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对于公园里这个楼盘，说说个人的看法：

一是房子修得还是不错，大面积的玻璃和铝板立面，朝小区外面的阳台是开发商全部统一封好的，这样避免了以后因为五花八门的封窗造成外立面很乱，而且这种立面的房子耐久性很好，外墙脏了可以直接清洗。楼龄新，有新房和二手房可以选择。

二是位置还不错，房子位于江北的溉澜溪板块，旁边就是鲁能巴蜀学校和溉澜溪体育公园，到江北南岸渝北开车坐车都非常方便。

三是配套还可以，依靠鲁能星城的配套，日常生活还是非常方便，旁边是个体育公园，这对于喜欢运动的客户来说是个很大的加分项。

对于200平以上的户型来说，以目前的配置比较难打动目标客户，对于200平以上的客户来说，板式是一个基本需求，但是这个一层4户或者5户的配置，在目前这个市场行情下算是一个硬伤，因为现在市面上有太多的大面积板式户型可以选择；还有就是小区的公区配置对于这种200平以上的户型还是差了一些，特别是那个小区中间的露台游泳池，面积不大，全小区的住户都看得到，完全没有私密性，估计没有几个业主愿意去游，如果能做成室内恒温游泳池会更实用。

所以对于公园里的大户型，目前市场比较尴尬，因为在重庆这个市场上，有300万以上预算的客户选择非常多，可以买大平层，也可以洋房或者别墅，而作为超高层的公园里，没有做板式结构的大平层产品，除了地段和房子的外立面，户型结构和业态并没有什么优势，加上单价也不便宜，这样综合比下来就比较尴尬，大户型新房卖得也很吃力。

另外小区还是受一定的噪音影响，走路到轨道站要十多分钟，距离比较远。

2024.3.30