看盘笔记之雅居乐滨爵府

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这个楼盘现在的名字叫首创禧瑞礼，还有新房在售，这次去看的滨爵府是它的一期，当时还是雅居乐，现在除了物业是雅生活，其它的已物是人非,也算是见证了一段房地产历史。

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小区的位置在礼嘉临江半岛，旁边的邻居分别是金融街嘉粼融府，香港置地的嘉景湾，以及星悦礼玉金湾。这一片基本都是洋房和别墅大平层之类的低密度小区。现在礼嘉沿江半岛的几个楼盘还在大面积修建，包括首创禧瑞礼、金融街嘉粼融府、礼玉金湾，特别是礼玉金湾同时好多个小区在建。因为还在开发期，所以这片除了原来的安置房白马社区，生活配套还没有跟上，日常生活不太方便。

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接下来说说雅居乐滨爵府这个小区，一共有22栋住宅，包括洋房、叠拼和联排。算上去年带一个客户去看小区里面的联排端户，这次是第二次到小区里面来看房。这次没有带客户，同事说之前她没有来看过，正好我们带客户看完嘉景湾的合院端户，离得近就专门来这个小区看看，说不定哪天有合适的房源出来好给客户推荐。

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先说这个小区房子的基本数据，洋房的主要面积是建面130和139平左右的户型，叠拼主要是建面132平，联排的面积集中在198平（地下室不上证）。

这次我们去看的第一套是17栋的下叠，建面132平，清水，不过业主已经做好了现浇，楼上三个房间，楼下一个房间，前面带露台，后面带一个小的入户花园，不算露台和花园，室内的实得面积估计在150-160平，现在挂价238万。看完后我们俩都觉得这个户型不太好用，一是单层面积不大，却被分成了两层，不管是客厅还是卧室的空间都有些局促；二是进行了局部搭建，虽然室内空间增大，但是搭建出来的空间不规范，不是很好用，另外就是238这个价格还是贵了些。如果要选择这种叠拼或者叫跃层户型，在预算范围内，建议尽量选单层面积大的户型，这样在装修出来后的实际使用体验中才更舒适，要不然就买平层户型，反正个人觉得小面积的跃层户型不好用，如果是我自己也不得选择这种户型。

第二套是13栋建面198平的联排中户，这个户型单层面积还可以，估计有100出头，地上三层，地下可以做两层，不过这套房子地下室没有算面积，装修的时候需要自己挖地下室，目前挂价450万。前后花园不算大，加起来估计有60-70平。房子在小区内圈，环境安静，居住的舒适度还不错。

看完这套中户联排，我们还跑到一家正在装修的联排端户家里去参观了一下，去的时候土建已经做完，地板安装完，花园也基本完成，装修师傅正在做内饰。我们跑到业主家的三楼一看，整层做成了一个大套房，包括卧室区，休息厅，书房，还有一个露台，看完后我们都说这不是一个房间，而是一套房子，这就是单层面积大带来的震撼效果。然后地下室业主没有完全做成两层，而是拿了一大半来做成挑空，挖了前后两个采光井，这样整个地下室的采光和通风效果就要比做成两层要好得多。

第三套是一套1栋5楼的洋房，前面刚好全是联排别墅，所以看出去的视野非常好，还能看一点江，远处望去是连绵不断的缙云山，这种开阔的视野是好多业主的追求。房子内部的结构也非常好，虽然建面只有140平，但是做到了横厅四房，这里就直接放个户型图大家参考一下。而且这套房子的价格是目前小区里面同户型最便宜的一套，清水188万。

第四套是一套洋房顶楼，因为是坡屋顶，顶楼的层高要比标准层要高些，业主把坡屋顶部分做了阁楼，同事爬上去看了一眼，觉得这个阁楼有些鸡肋，一是面积不大，而且有一部分面积层高不够，人不能直腰站立；二是还要在客厅留一个上阁楼的楼梯空间，这就有些浪费空间。所以看完后这个顶楼虽然部分层高要高些，但是实际用处不太大，这套没有仔细看就下楼了。

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最后来谈下个人对这个小区的一些感官体验：

一是周边配套没有起来，日常生活需要依靠白马社区的商业，要么到礼嘉天街去采购，或者在网上购买送货到家。

二是因为有洋房和别墅，所以搭建比较多，显得建筑立面有些乱。

三是楼间距大，我们目测了一下，花园洋房的楼间距要比常规的小区宽10米左右，因为楼间距大了之后，开发商把一楼的花园做得特别大，动不动就是70-80平，而且很方正，部分洋房的花园比合院和叠拼的花园更好用，当时我们看到几个特别大的花园，感叹有这个花园，还要什么叠拼和联排别墅。

四是现在的价格很友好，那套5楼的洋房，建面140平，挂价188万，建面单价13400，如果能再砍点价，估计能下13000。

五是小学划片礼博小学，就是原来的白马小学，不算好，初中是礼嘉中学。

不仅是这个小区，整个礼嘉半岛临江这片，个人觉得更适合养老生活：房子密度低，公园多，到公园也近，而且这片到核心区也不算远，平常家人过来聚餐聚会都还是比较方便。

2024.3.28