关于万科悦峰二期房源出售的一些建议

一

这个月的最后一篇看盘笔记，为了凑个数，把给一位业主的卖房建议发出来。

现在这个行情，正在经历卖方市场向买方市场转变，原来握有房价主动权的卖方，变成了被买家大刀砍价的对象。为了适应这种行情的转变，这个时候卖家得迅速转变角色，特别是想要快点把房子卖了业主，就得主动想办法把房子在短时间内卖出去。

下面这个帮业主卖房的建议算是第一个成型落地的案例，之前业主到我们地产馆来挂房子，更多是录入房子的基本信息，部分房源去实地看完房子后，然后就推荐给合适的客户。但是现在随着行情的变化，这种方式自己觉得已经不能适应当下的房地产卖房行情，所以以后在这个基础上再不断优化和改进，争取形成一个帮业主卖房的系列建议，或者形成一套行之有效的卖房策略去帮助业主卖房。

二

下面是给业主整理的卖房建议文档：

您好，关于您万科悦峰这套房子我们整理了一下该小区的挂牌和成交数据，以及室内处理和出售价格的建议。

1、万科悦峰二手房源在售房源情况及同户型历史成交数据

万科悦峰一共三期，目前这个小区贝壳在售房源163套，挂售建面均价15664元一平。截止到2024.1.25，和本套房源同户型的贝壳挂售房源9套，挂牌价180-230万；到家了挂牌13套，挂牌价180-260万。到家了和贝壳的房源有重合部分，在这160多套在售房源中，这个小区最大户型的房源占比相对较小，约5.5%。

143平这个户型历史上贝壳一共成交了4套：

143平户型历史上到家了成交了3套：

2、我们去房屋实地看房情况

（1）房子虽然出租了这么多年，但是整体维护的很不错，特别是厨房，几乎没有用过，灶台、抽油烟机、淘菜盆及操作台面都维持得非常好，看得出厨房平常是没有开火的。

（2）房子的景观阳台、主卧和一个次卧是难得的正南朝向，而且因为楼层高，加上前面没有遮挡，看出去的视野非常开阔，并且看别墅区，没有市政道路，住家非常安静。书房及一个次卧和生活阳台是测看金州大道，有一定的噪音影响。综合来说房子的楼层、室内维护、视野和噪音影响算综合下来是非常优质的房源。

（3）我们到屋里看完后，看到部分墙面已经有返碱的现象，而且有好几处，比如客厅空调柜机旁，主卧靠厕所的墙等都有这个问题。

个人建议不管现在是出售还是出租，可以请装修师傅把这些出现返碱和墙皮掉落的地方处理一下，同时检测一下靠卫生间和厨房的墙是否存在渗水的现象。这样做一是客户走进室内感官体验更好，在后续谈价的过程中不会因为这些问题来大刀砍价；二是如果是买来不大动的客户，也给他们节约了时间和返修成本。我们这种做法目的不是去掩盖问题，而是有问题把问题处理好，给后续买家更好的使用便利。

3、挂售价格建议

（1）结合现在的万科悦峰的挂牌均价，按15664元的单价来计算，这套房子的按平均价格来计算可以挂到224万；按143.47平这个户型的挂价来对比，最便宜低楼层挂到了180万，高的230-260万，那么我们这套大户型224万是偏高的挂价。

再来看成交价格，最近的两套是到家了的2023年3月份的192万和2月份的183万，这个成交价和现在的较低的挂牌价是可以吻合的。

（2）我们这套房子是中间楼层，视野和朝向都有优势，但是在目前这个行情下，这种优势只能作为卖房的加分项，而不能作为加价的因素。还有就是现在买这种高层四房的客户，这套房子要能够满足客户更多的需求才行，比如学区，现在万科悦峰划片入读万年路小学+金渝中学，这个学区组合对于花200多万买房的客户来说不太能接受。

（3）啰嗦了这么多，我们对您这套房子的价格建议是200万左右，如果想要尽快卖出去，那么挂价一开始最好就不要会超过200万，这样对市场的潜在客户吸引力会更大，短期内来看房的客户量也可能要大些。当然也可以采取另外一种策略，就是先挂一个市场中上的价格，比如210万，然后再根据带看量的反馈来调整价格，这种方式可能会博取更高的售房价格，但是时间上肯定要长一些。

三

以上是根据房子里面看到的情况和小区挂售价数据进行的建议。从以前买房靠抢，到现在卖房靠策略才能卖出去，不过几年的光景，这个时候业主朋想要在这个鬼行情下面快速把房子卖出去，得迅速转变角色，我们一起来想办法卖房。

关于具体怎么卖房，欢迎业主朋友联系我们一起沟通交流，我们一线的同事几乎天天在外面跑，说不定看到的哪种方法正好适合把你的房子卖出去。联系电话微信13167988315 曾。

2024.1.31