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蓝光悦江府

这个小区估计很多买房的朋友都没有听说过，一是位置比较偏，在悦来国际博览中心往水土方向走，悦来小学的旁边；二是开发商是蓝光，现在已经爆雷，这种开发商爆雷后的楼盘在市面上的热度很低，不信大家可以去重庆的本地论坛购物狂搜索一下恒大之前修的小区，看下信息多不多，自己之前在上面发恒大小区，结果审核不给过，帖子根本就发不出来。

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我们地产馆一位朋友刚好有套这个楼盘的一期房子在卖，让我们帮他给客户推荐一下，在推荐房子前去实地看房是我们的一个工作流程，这么做一是对买房客户负责，我们去看了，把房子的优势和不足说清楚，觉得房子合适再去实地看房，这样更能节约大家的时间；二是去实地看了后，还有可能发现卖家客户自己都没有注意到的房子优势。

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当天由于时间有限，就只看了蓝光悦江府的一期。

整个一期有20栋楼，17栋洋房，2栋小高层和1栋高层。小区内部有一点高差，但是不太影响日常生活出行。

走在小区里面，房子的公区、园林维护都做得不错，入住率大约有20%左右，这个入住率虽然不高，还有点超我的预期，比中央公园南中交的部分组团还要高一些。

小区里面有一家一楼的洋房做的小卖部和快递收发点，还有棋牌室。不要小看这个小卖部，对于住在小区里面的业主来说太有必要了，因为周边没得啥子社区商业，即使走远点也没得，所以这个小卖部对于日常生活来说用处很大。说到这里可能有人要吐槽这个地方配置太差了，但是反过来想一想，当初行情好买的期房，现在必须得住进去，在一个家庭只有一套房没有选择的情况下，这种商业配套的小区能有个小卖部是不是也不错了。这里可以对比一下华侨城的溪山集，ABC三个区，我们去转了一圈，硬是没看到一个社区商业门面，但是那里的入住率比这个小区高多了，他们又是怎么生活的呢。

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看完房子，把这个小区网上挂牌的房源信息简单梳理了一下。

目前蓝光悦江府一期网上有185套在售房源，这个挂牌数量对一个只有774户的小区来说，占比约24%，这还只是一个平台挂出来的量，如果统计完所有在售的房源数量这个比例会更高。

在这185套房源中，我们卖房客户这套房子建面单价是最低的，建面139.41平，目前挂价138万，算下来建面单价9898元一平。从绝对价格来说，这套房目前是小区建面单价最便宜的一套，对这个小区有意向的客户，这套房子应该都要来看一看，这算是目前这套房子的一个优势。

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从小区同户型同业态的价格来对比，139平这个户型目前小区网上挂出来的套数是31套，单价最低的是这套房子，最高的是挂的是240万，建面单价算下来是17234元一平，排除其他因素，仅就价格来说这个差价有近8000元一平，将近一倍的差距，这个价差给人还是非常震撼。按理说这个价格差价和房子的绝对单价这么低，应该已经卖出去了，但是目前这个价格买家客户仍然不接受，这说明一是房子本身有硬伤，或者现在这个价格买家客户仍然是不接受，需要继续降价才行。

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悦来整个大片区目前的价格下滑得比较厉害，比如国博城的高层组团，位置还可以，高层业态，目前已经出现建面8000多一平的房源。所以从板块价格走势来说，加上蓝光悦江府这个小区的位置不算好，个人建议业主能早点卖出去就早点出手，不然后续如果市场没有好转更多低价的房子挂出来就更被动。

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站在卖方的角度，希望他能尽快卖出去。但是站在买方的角度来说，我还是希望买家能够买到一套尽可能好的房子。所以如果你要去看房，得接受小区位置有点偏，房子在2楼，而且房子朝马路这些现状，加上又在悦来周边上班，买来能够住进去这些条件才去看，这个房子的优势就是价格便宜，是目前小区里面同户型，甚至所有房源里面最便宜的一套房子。

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最后把房子的小区实景图放出来，大家可以看看小区的品质和后期的园林维护效果。

把房子优势和不足都写出来，客观评价和建议，希望能够为你挑到满意而且合适家庭居住的房子。欢迎咨询和联系看房，电话微信13167988315。

2024年1月31日