绿地.海外滩御江山，建面150平，套内136平，清水，2019年建成，一梯两户，洋房总高8楼的高区楼层，一线江景且无任何遮挡，售价233万，建面单价15533元/平。其余同户型挂牌价248-285万间，而我们这套不但是挂牌价最低，还是在售房源里唯一看江景，且楼栋位置最好的。相近地段和面积的国美江天御府146平320万起，中粮天悦壹号建面143平总价在305万以上。

户型：入户花园可做玄关柜；虽属于传统的竖厅布局，但客厅开间也有3.5米，沙发等家具很好摆放；有邻居装修餐厅的就按原始布局来的，也够用，不过如果只需要三个卧室，卧室D可以打掉或作为开放式的书房，餐厅的空间会更阔绰好用，阳台A做洗衣晾晒区域；其余两个次卧带分别带飘窗和阳台，主卧还赠送了7平米露台，功能和尺度感十足；厨房一面全看中庭绿化，看树尖，很治愈，主景观面全看江，如果客厅阳台封上，大面积的落地窗派上用场了，看船开过，碧波荡漾，感受江山入画来的极致窗景。

说到御江山，可能很多朋友不是很熟悉，但说华宇北国风光，财信北岸江山，很多朋友就知道了，就在北国风光后面，这几个大盘再加上绿地海外滩的高层组团，让御江山比山上保利山庄等项目的配套成熟得多，农贸市场超市都有，烟火气好。相对比很多只有景观，接近零配套的小区好用很多，位置也比较核心。北滨路红岩村大桥-寸滩大桥这一整段北滨路应该未来都算发展很有潜力的一段。     御江山属于绿地最后一期，也算资源条件最好的，实地看一楼带花园和头排大平层带看江景观资源的装修入住户数多。楼栋下就是开发商打造的8500平小型公园，还有个儿童乐园，业主平时观景散步的好地方。前下北滨滨江路，后靠鸿恩寺公园，下面就是正在打造的洋炮局文创园。

北滨路的洋房小区确实很少，御澜道围合式有几栋楼，国美江天御府，御龙天峰前期信合修建有几栋，甚至远在磁器口对面的中粮天悦壹号的洋房也因为有江景和颜值，受到一些客户垂青，所以是有一定稀缺性的。

其实只要实地看过一些房子后，我们都会得出结论，没有十全十美的房子。有客户反馈说为什么看到小红薯上别人的家都那么好看，自己想买套最心仪的好房子咋就这么难呢？因为小红薯只展示了房子里最好的那一面，比如一楼的大花园就难免有蚊虫困扰；极核心的地段大概率会吵闹些；住新区不会告诉你门口仅有的一家小面已经吃到看到招牌就腻的状态。。。于是，没有例外，这套房的缺点就来了：

1.轨道交通不太便利，步行到李家坪公交站需要20分钟左右，但门口就有公交车站。

2. 每年减免后有约3800的豪宅税，每月316元当成物业费会好接受点，其次与其他房源差价十多万，就够交很多年，其次豪宅税重庆还只是试点，今后也有希望会做调整。

3. 划片学区很一般，九年一贯制的鸿恩实验学校。

4. 小区有一定坡度，第一次带客户看这个小区，看到最顶上那栋，我差点就直接劝退客户了，即使是一楼有花园，家里有老人也不能只从车库进出，只在楼栋旁散步。所以这套房回家的步行动线我们仔细走过，相对比较方便，可以从大门进去，然后乘电梯上平台。

小结

遵循我们抓大放小的原则，这套房占了核心区地段+绝佳视野+洋房业态+次新+性价比，240万内能满足这五星条件的平替房源并不多，欢迎适合的客户联系我们实地看房。