我们接触到的很多客户，都希望把改善和学区一并完成，大家有这样原始需求是很容易理解的，因为学区房的性质就决定了最好是住进去，离学校距离足够近，这样才更好用；且对于大部分家庭，小朋友出生到高中这段时间，是家庭对房间数量和尺度需求最大的阶段，与长辈同住是较好的选择，一是可以照顾老人，二则小朋友接送有长辈帮忙，年轻人拼起事业来也会从容很多。家庭人口一多，自然就对空间尺度的要求就更高的，得面积足够大才行。而实际看一圈后，适合的项目并不多，发现两者都满足的，价格都已高到我们小团队不太建议买入的范围。重庆好学校加好房子的范本，如置地约克郡、南岸金辉融侨城，这样核心区大盘加顶级教育配套，今后都难以复制了。如果家里小朋友是25年9月后上小学，推荐礼玉金湾玲珑屿的叠拼别墅（以下图片截自上游新闻12月4日官宣文）。

这也是礼玉金湾销售表现很好的重要原因，10月以套数200套，成交3.86亿遥遥领先居第一，来自分销贝壳的数据也很好。 9 月份开始上分销，9 月份卖了 50 多套，10 月份卖了 92 套，11月上上周问的是 32 套。12月官宣后的销售数据期待下，我们就来好好看看这个榜一大哥。

     先看一组玲珑屿项目数据，容积率只有0.89，总共25栋，下叠中户和端户面积为136平和145平，总价308-371万；上叠中户和端户面积为159平和168平，总价335-396万。单层80平米左右，一线临嘉陵江岸的合院及叠墅组团（合院产品已全部售罄）。

除了上面说的学区好，玲珑屿还有哪些优势呢？

一是立面最新潮，纯白立面石材配大面积的玻璃幕墙，弧线设计及金属，板式通透，大横厅设计，可以说算叠墅里天花板级别的项目了，有小号蓝楹湾的感觉。按现在的市场环境，再叠加0.89的容积率，从开发商供应端来说大概率不会再有了，下叠实地感觉也亮堂堂的。别墅卖相不好很大原因就是外立面显旧，本身露台花园户外空间多，需要精细化打理，大部分别墅入住周期长，放几年再装修几年，进去就没有新房的感觉了，大家都重整外立面后又显得很乱。

二是周围大小环境好，礼玉金湾整体容积率超低，仅1.22。位于礼嘉大桥-马鞍石大桥间江湾腹地，再往前就是嘉粼融府和嘉景湾，对面是童家溪，中安长岛别墅和红鼎高尔夫，很适合做改善住宅。金海湾公园共17公里的江岸线，礼玉金湾就占了3公里，是最长的项目，过马路就是，一家老小都实实在在的有耍事，比核心区很多的别墅项目先天条件都好，其次组团地块相对较平整，业态纯粹。

三是单层面积上80平的通叠。单层面积太小，不好用，新房时看起来总价亲民，好卖，接房后发现装修成本高，舒适度不够。其次在二手市场里，楼龄新的选择很少，大部分的叠拼都跟跃层洋房差不多，甚至还做了背靠背，舒适度完全没法比，甚至还有楼梯叠拼，各种不合理，让大家对叠拼的美好看房后就直接落空。我们看的主要有国悦山、岚溪云墅、江山樾五期南北和金科天元道一期一组团和嘉粼融府空间尺度较好，但综合来看，又各有一些缺点，难以全面。

四是大盘配套，礼玉金湾由两江产业集团打造，实力强，不用担心烂尾。140万方全业态，是礼嘉除华侨城外，另一个超百万方的大盘，体量大、产品丰富、自持还有25万方集中商业。

     依托整个礼嘉的配套，未来可期。属于两江新区的八大直管街道之中，临江面主要以改善高端为主，容积率基本都在2.5以下，板块内的配套，如天街、儿童医院、智慧公园和欢乐谷都在板块中部，离各楼盘的距离都适中。京东方智慧创新中心也投用。15号线2024年通车，半小时知道江北机场，二期开通后，江串联整个科学城，成为两江新区与西部科学城的纽带。可以说是照母山的升级版，整体更低密，规划更超前，留出大量的绿地公园和其他公共空间，公园密度最高的板块。礼嘉天街22万方，医疗五分钟到礼嘉儿童医院，十分钟到人民医院。

之前有客户问我们，同样的300多万的预算，大平层和叠墅选择哪个。如果你对户外空间有向往（随着年龄增大，对露台花园的需求会更热烈）或者家里有老人小孩，三代人我们更建议叠墅。分层空间更好用，套房数量足够多，互相的空间充足又各有自己的生活内容。假如平层我们要三卫的，面积大多上200平，市面上这样的大平层供应不多，都以头部开发商的为主，总价大多上400+万了。

     另如果更喜欢大平层，家庭人口不多，看中性价比和学区，玉粼阁组团也可以考虑下，户型布局合理，挨着学校更近，都是现房呈现，胜在性价比相对有优势，主要两种产品，小高层套内102和115平，总价169-225万；洋房套内124平的横厅户型，总价195-245万；大平层套内145平，总价255-266万。礼玉府剩余房源可能受马鞍石大桥噪音影响，不推荐。

小结，礼玉金湾很适合工作生活半径主要在西区或北区，需要学区规划，但不急入学的客户，休闲养老也合适，可住的时间很长。目前公共交通和商业略短板，但学区会带动入住率，入住率高了商业也会活跃一些，保守预计，基本的生活配套是没有问题的，学区对于今后转手相对又多一层护城河。

欢迎私聊我们，然后一起实地看房，全程由我们带去，成交有现金奖励哦。

       来自最后的小叨叨：1，我们开玩笑说，高科江澜一二期还是老干部风格，礼玉金湾从礼玉府、玲珑屿开始，产品让我们哇撒个不停，还看到一些商业效果图也很赞，看来国企卷起来那是相当端庄典雅大气的。

     2.正在写这篇文章的时候，想找几张好看点的图片，各短视频搜了都不理想，大多是一些闹哄哄的视频，跟同事吐槽开发商官方宣传太少了，我总结说明开发商“不会卖”，也说明这样客户才有捡漏的机会（会做营销的一些商业地产商，会把溢价卖得更高）。同事回了句，之前都捂盘不上分销都热销，人家是很有信心的，本身不缺钱，产品相对过硬，现在学校也兑现了，该出这样的成绩。