江山樾二期上叠

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本来这周准备推荐一套是九曲河江山樾二期的叠拼别墅，建面152平，套内137平，清水房，现在业主底价265万卖。结果在我们准备推荐的过程中，房子已被业主卖出去了，为没有及时为我们的客户推荐这套好房子而感到可惜，不过既然内容已经写完，那么还是发到论坛上面来给以后可能考虑买江山樾这个组团房子的客户做个参考。

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先来看房子所在位置的配套：

学校：

江山樾现在学校划片是星光九曲河实验学校，这个学校规划的是九年一贯制，但是现在只有小学的1-4年级，初中还没有开始招生。私立学校可以读华师中旭学校，也是小学+初中，学费是2.2万一学期。从今年的七年级抽考成绩来看，中旭学校是整个两江新区里面成绩最好的，排名第一，平均成绩573.38，其他考得差的学校只有400多分。

两江新区2023年七年级抽考成绩

轨道交通：江山樾二期到轨道九曲河站步行时间在20分钟左右，小区周边有共享单车，平常不想开车出行可以选择骑共享单车去轨道站。

公园，小区出门就是九曲河湿地公园，到金海湾公园也在步行范围内。金海湾和九曲河湿地公园，算是北区除了中央公园外最大的市政公园，而且金海湾公园是沿江而建，亲水性非常好，一旦周末天气好，金海湾公园旁边的金海大道是一定人多得要堵车。

商业，江山樾三期的社区商业现在已经非常成熟，特别是餐饮门店特别多，超市也有，这些社区商业完全可以满足日常生活需求。如果想周末去看下电影，购物这些大一点的消费，可以去礼嘉天街或者光环购物中心，这两个地方开车都在10分钟以内。所以江山樾这个楼盘的社区商业可以满足日常需求，大些购物中心离得近也方便去消费。

医院：小区距离重庆市人民医院本部的车行距离是3.5公里，开车约8分钟，也算是一个比较近的距离。

江山樾所在的九曲河片区，是一个比较纯粹的改善居住区，区域内除了龙湖九里峰景、江山樾三期和高科有高层或者小高层的房子，其他的小区都是洋房别墅和大平层，比如融创的玫瑰园、金科九曲河的大平层、联排和合院别墅，龙湖的九里晴川一期的联排和双拼别墅、江山樾的洋房和别墅、九里晴川的洋房和揽镜大平层，高科江澜的联排叠拼，华宇御澜湾的联排叠拼，这让整个区域的业态变得比较纯粹，这样改善居住人群换房子的时候也更愿意住过来。

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这个房子是套上叠，电梯是可以直接到达入户层，上证建面152平，加上露台、客厅挑空、阳台、屋顶的赠送面积，实际使用面积在260平左右，这样算下来差不多一万块一个平方，而且是别墅业态。这个价格加上上面的一揽子配套，个人觉得买来住家是非常舒适的。如果对这个上叠的价格还没有特别的概念，那么再拿几套北区其他业态的房子来对比一下，感受一下高层的价格买别墅是个什么体验。

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我们先拿位置更远一点的礼嘉天街区域内的房子来对比。先不说拿昱湖壹号的大平层，就拿昱湖的高层组团观云来对比。现在观云组团151平的户型，挂价再1.8万左右，算下来总价约270万，跟这套江山樾的上叠价格差不多，但是使用面积上就差距非常大。另外可以对比一下同是叠拼的礼嘉天街旁边御璟湖山叠拼房源，面积接近的上叠户型总价在400万左右，这个差价也是在百万级了。

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对比万了礼嘉，我们再来看看宇宙中心照母山的高层，是不是差距更大。

先来看下照母山的高层天花板约克郡禧悦上证面积相近的户型的总价，禧悦现在建面140平的户型，总价在280-300万，都是清水房。

除了禧悦，再看看楼龄稍微老点的依山郡，现在这个小区建面143平除了1楼的清水高层，最便宜挂的是265万，高的挂到了315万。

这个对比下来是不是感觉江山樾这个上叠的价格非常友好，而且从居住环境和人口密度来说，别墅区的居住体验肯定是更好的。

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对比完价格，回过头再来看看房子的户型结构，如果只是价格便宜，房子户型和小区不好，前面说再多也是白忙活。

因为这个户型我们之前卖过一套五期的同户型，所以对房子的结构布局还是比较熟悉，下面看户型图，没有找到开发商的原始户型图，只能看看网上的户型图。

从这个简单的户型图可以看到赠送的面积有挑空、2个露台，一个屋顶花园，再加上入户处几个赠送的几个平米，实际使用面积在260平左右。

这个户型装修时，一楼除了餐厅和客厅，可以做一个老人房和一个卫生间；二楼把客厅上面的挑空空间进行现浇，可以做两个套房，挑空靠近卧室的位置开发商时留了下水道，二楼的露台可以封起来做一个房间，也可以不封做一个开放式的露台；三楼再做一个大套房加一个大露台，这个套房可以做很大的衣帽间和卫生间；屋顶从三楼做楼梯上去，可以做一个非常精致的屋顶花园，平常朋友来了可以在上面烤烧烤和喝茶聊天，非常的舒适，而且是私密性也非常好。

这套房字在小区中庭，不靠马路，所以噪音影响非常小，买来自己住家不管是从居住空间和周边环境来说都都很好。

入户看出去的视野

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这个房子不足就是房子外立面有些老气，看上去像高科江澜的老干部风格，外墙上做了涂料的红砖造型，但是走进看外墙面的质感还是不错。下面来看看小区里面的实景图片。

2023.11.20