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作为重庆的三大CBD之一的江北嘴，除了众多的写字楼之外，好点的住房就是寰宇天下，紫御江山和壹号院西苑，壹号院东苑现在还没有开卖，这里就不讨论。

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壹号院西苑和寰宇天下以及紫御江山虽然都在江北嘴，但是这三个楼盘面对的客户群体还是差异比较大，好比相亲市场中20多岁的小伙和30-40岁的中年人面对相亲对象的差异。即使是30-40岁的中年人，当面前是更年轻的女孩子时也是会优先考虑，所以想在江北嘴买房，更年轻时尚的壹号院西苑对客户的吸引力更大。

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寰宇天下这个楼盘在市面上热度还是比较高，大家平常听得多，但是具体组团可能不是很了解，这些简单介绍一下。寰宇天下一共分6个小区，天悦、天玺和天擎是超高层的房子（其中天悦是清水交付，天玺和天擎是开发商精装交付），观澜苑AB区是小高层，云锦阁是洋房，东昇府是别墅。作为江北嘴核心的住宅区，寰宇天下是被经常吐槽的对象，要么是嫌房子的外立面不好看，要么就是觉得小区只有2栋楼没得小区环境。就房子的交付标准来说寰宇天下的公区还是做得很有质感，而且中海物业维护得也还不错，只是装修风格可能一些年轻人不太喜欢。

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紫御江山这个楼盘在新房销售的时候正好经历重庆楼市猛烈上涨的阶段，因为地处两江四岸，当初新房很多外地人买入，在市场上算是一个网红盘。紫御江山分成四期，紫峰、御湾、熙岸和天誉，还有一栋商业誉公馆。御湾和熙岸头排看江的房子视野非常不错。紫御江山的问题是除了天誉组团，其他三个组团小区内部的高差大，特别是紫峰，从门口走到顶上要上2个平台，这对日常生活出行还是有影响。另外一个问题是临朝天门大桥的几栋楼有一定噪音影响。

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就在江北嘴这个区域来说，江北嘴壹号院西苑和寰宇天下及紫御江山比较，一是位置更有优势，位于黄花园桥头的位置，更有地标展示性，到国金中心，江北嘴实验学校和轨道站江北城站都非常近，而且是9号线和6号线的换乘站点，日常生活也方便；二是楼龄新，作为一个才接房两年多的小区，算是一个非常新的次新房小区，并且满了2年限售期，可以正常交易过户；三是房子的外立面是铝塑板加玻璃，更耐旧，并且外立面还做了造型，和传统的横平竖直外墙相比更有质感；四是价格，壹号院西苑最先从建面两万六七的价格降到现在两万出头，已经有住够的安全垫，以后即使大行情再不好，这个价格相对来说是比较安全。

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壹号院西苑一共有5栋楼，3栋超高层住宅，2栋商业性质的写字楼公寓。三栋住宅是围合式管理的小区，当时开发商清水交付，因为新房销售行情好，据说很多业主是找了关系才买到房子，当初买入的时候对这个房子的价格期望是非常高，部分业主二手房挂价建面超过3万一平。

现在小区里面每栋楼都有管家，到楼上必须要刷梯控才能上去，平常带客户看房，需要业主通知管家后才能上去看，这个小区算是我们跑过的高层小区里面进出管理最严格的小区，西派城一期和御澜道虽然也有梯控，但物业是把货梯留出来可以自由使用，这样是不能杜绝外来人员随意上下楼。这种严格管理对业主的居住体验非常好，一些要求高的租赁人群也是非常喜欢这种严格的进出管理，比如棕榈泉国际花园里面有很多外籍高管租住，除了棕榈泉房子本身品质好，也跟棕榈泉的老板对物业管理要求高有一定关系。

小区主要户型是建面103、121和140平的户型，103和121平是三房双卫，140平时四房双卫。现在卖的大户型建面140平房源280万就能买到，算下来建面单价刚好2万一平。建面2万的单价，加上壹号院西苑的位置、楼龄、房子建筑立面、配套的学校、商业和轨道交通，综合下来已经比重庆市面上大多数房子更具有增值保值能力。

小区正大门

外立面实景图

小区中庭

楼栋公区

看国金中心方向的城市视野

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把西苑拿到重庆市场上来进行横向比较，有可比性的小区个人觉得有照母山约克郡禧悦，重庆天地翡翠云阶，观音桥的龙湖唐宁one。

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约克郡禧悦

禧悦位于照母山的核心位置，到光环购物中心和地铁站都非常近，如果读旁边的金州小学到学校也近。房子的外立面是挂的陶板和玻璃，外立面看上去有档次感，楼栋的入户大堂是轻奢酒店风，综合下来算是照母山高层的天花板。户型面积从80多平的两房到170多平的四房都有，现在小区网上挂价均价约2.1万左右。

禧悦的楼栋入户大堂做得要比壹号院西苑漂亮，给人的视觉体验要更好一些。外立面两个楼盘都不分伯仲，相差不大。从硬件和配套来说，两个楼盘相差不大，如果就位置来说，个人还是更倾向选择江北嘴的壹号院西苑，西苑到江渝北、渝中南岸九龙坡都非常方便，而且现在103平的户型租金在6000多一个月，并且只要装得不错，可以以非常快的速度租出去。

禧悦的入户大堂和外立面实景图

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重庆天地的翡翠云阶

这个小区也不大，住宅只有2栋楼，另外还有两栋是写字楼。到轨道站化龙桥站和印象城商业步行几分钟就能到。外立面是以玻璃为主，颜色比较深，偏商务风格。小区里面户型主要有210和177平的清水跃层，标准层是建面139和117平的精装交付户型，所以从户型面积来看是一个偏改善的小区。现在小区挂牌均价约2.2万左右，实际成交价集中在1.9-2万一平。

翡翠云阶满2年限售的时间不长，在市面上的声音也不多，拿来和西苑相比，一是处于重庆天地比较好的位置；二是同样靠近写字楼集群，有比较好的租赁市场。云阶是精装交付，买来不住可以配置家具家电进行出租，建面117平的户型家具家电弄得好点，可以租到4000元以上。

西苑和云阶相比，西苑的市场热度更高，租金水平要更高，房子的立面做得比云阶更好一些。

翡翠云阶园林及架空层

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龙湖唐宁one

只有一栋楼的唐宁，当初新房销售的时候卖了差不多两年时间，这对于处于观音桥核心地段的房子来说卖得并不好。但是后面业主入住后的体验和市场给出的租金水平是很多处于城市核心区的房子比不了的。就拿唐宁最小88平的一室一厅来说，低楼层当初买入价不到200万，软装配得好点，目前可以租到5500-6000元一个月，这个租金水平是很多当初购买唐宁的业主没想到。加上龙湖物业平常管理得还不错，虽然是核心位置的房子，但是快递和外卖是进不了楼栋，只能放在前台物业，如果你办事经过唐宁的前台，会看到穿着形形色色睡衣下楼拿快递和外面的风景线，楼栋内纯粹的居住性，也是能够出高租金的人群愿意来的原因。

唐宁one效果图

楼栋入户大堂

西苑跟唐宁比，优势在于有更好的学区，二是到轨道站更近，有小区环境，住在这里可以解决娃儿上学，大人上班方便，日常生活配套也可以解决，加上旁边的三洞桥商业开业，平常周末也有消费娱乐的去处，并且是步行可以到达。

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这次房源推荐就只选取了建面140平左右的四房户型。建面103和121平的户型，现在价格在2.1-2.15万一平的房源要么楼层很低，要么朝渝鲁大道那个转盘，其他朝向的高楼层目前没有性价高的房源，所以这次就不推荐这两个户型的房源，以后有更优质的房子出来再推荐。

（1）建面139.15平，清水，低楼层，售价280万。这个业主是铁了心要把这个套房子卖了准备退休，加上这个价格是小区同户型最便宜的一套之一，足见卖房诚意。

业主当初准备装修自住的设计图

（2）建面140.36平，清水，中间楼层，售价280万。房子朝东，可以看到在建的东苑，住家环境安静。280万的价格是从最先的350万降下来的，挂牌时间不长，今年4月份挂牌销售。

（3）建面140.33平，清水，中间楼层，售价280万。房子朝东，可以看到在建的东苑，住家环境安静。这套房子业主2021年8月开始挂售，挂价420万，现在280万，这个价格差价后业主还没有卖出去，估计心里不是一般的难受。

2023年11月9日

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