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在重庆这个房价不算高的城市里，还可以进一步去找不是市场重点关注，价格更低，但住起来还不错的房子。

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当要准备买房的时候，免不了上网查看小区情况，向朋友打听哪些小区住得舒服，外立面好看，房子品质好，物业也管理得称心如意，周边学校地铁和商业最好是全部配齐。当向心中完美房子进发的时候，买房的预算也在不受控制的节节高升。

加上一些网红小区受到流量追捧后，业主的心理价格预期和房子的溢价又会上涨一截。这个时候下手去买这种热门小区想要把总价控制下来，把单价讲下去困难就非常大。比如照母山的约克郡，冉家坝的龙湖源著，重庆天地的翡翠天麓等等，这些小区在市场热度高，关注的人多，加上位置和配套也好，单价动不动就是2万多一平。

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当我们舍弃一些房子的配套，接受房子的传统立面和一定的楼龄年限，在选房看房的过程中一是房子的选择范围会扩大不少；二是可以用同样的预算，买到更大更舒适的房子，可以达到用低单价去买到大户型房子的效果。

当平常看多了市场曝光度高的小区，往往会忽略一些“相貌平常，但是可以长久相处”的房子。所以这次我们的选房逻辑就是从平常不被市场重点关注的小区中去挖掘值得买入的房子。

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当然在筛选这类房子的时候，我们会去规避以下类型房源：

一是小区楼龄不能太老，不管是老破大还是老破小，即使价格很便宜，这类房源除非是满足特殊需求，比如渝中区小学三朵金花的学区房，买来纯粹是为了给孩子上学用，否则一般情况下对于房龄时间过长，比如楼龄在15年以上的房子需要谨慎考虑。在重庆这个高峰期每年二十多万套新房供应的市场里，一般的老破大老破小以后在市场上没有什么竞争力，流通性差，想要急用钱不能比较快速的卖出去。

二是物业维护看不过去的小区，虽然现在有些小区业主团结，动不动就把物业给踢出去找个新的物业公司，但毕竟这类业主团结的小区是少数，大多数小区还是处在业主和物业公司斗智斗勇的状态。

三是小区的区域不能太偏。上周末带客户看房，还在和客户开玩笑说我们地产馆平常带客户看房的区域基本围绕照母山、礼嘉、九曲河、大竹林、北滨路沿线在打转。当然像龙兴，水土等区域也有带客户去看房，是因为刚好客户的工作和生活就在这个区域，但是这类客户在我们的客户组成里面占比很少，可能50组里面就1组，大部分客户还是集中在江渝北。

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下面就来看看这些平常被关注得比较少的小区。

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凤凰湾驭府

说到凤凰湾，可能很多人不是很熟悉，但是提到宏帆八中，相信关注娃儿读书的家长没有几个不晓得，这个凤凰湾就是建宏帆八中的宏帆集团修建的项目。当初宏帆集团在石马河这片圈了很大一块地，自己修建了凤凰湾纯水岸、驭府、驭峰、天悦、天骄、驭城和繁华里，商业有宏帆天地，学校有宏帆八中，另外还有一个半山俱乐部，里面有一个马术运动队训练基地。除了宏帆自己修的地块，万科悦湾和华美翡丽山的地块也是宏帆卖给这两个开发商的。

这一片除了宏帆八中非常知名，凤凰湾和翡丽山这两个楼盘在市面上的声音并不多，万科悦湾因为开发商的原因关注的客户还多一些。可能是因为这片房子在市面上的关注度不高，加上又不是核心位置，所以现在房子的单价在北区来说很便宜。

驭府组团里面有一套建面161平，套内141平，房子在6楼，东南朝向，楼栋总高18层，2梯4户的房源，现在挂价175万，建面单价10670元/平，业主说房子看起了价格还可以适当少点。而且这个房子做到了电梯直接入户，类版式结构，161平只做了3个卧室，这样每个功能区的面积都非常阔绰，如果家里只有夫妻带一个小朋友居住，这算是一个妥妥的改善住房了。建面1万块这个价格比起照母山高层热门小区要便宜一半，但就居住体验来说，这个房子不但不会比一些小区差，甚至要比很多商圈里面的小房子住起来舒适得多。

主卧加衣帽间卫生间约37平，非常舒适。两个次卧都在14平以上，这样的次卧面积相当于现在很多建面100平做三房四房的主卧空间了。

江北松石大道到龙湖老江与城这片虽然不是什么热点板块，也被很多网友吐槽位置掉角，交通不方便。但是区域内的居住环境还是不错，向东到观音桥冉家坝、向北到照母山、向西到沙坪坝都非常方便，开车基本都在20分钟内，并且听说现在规划修一条下穿道可以直接到冉家坝。所以这个区域买来自己住家，平常对轨道交通也不是那么倚重的家庭来说是一个不错的选择。

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在石马河这片，万科悦湾南这个小区现在价格也没有起来，买套一线看江的大户型装出来自己住家会比较适合。这个小区我们选的是一套建面202平，套内182平，清水房，一线看江，现在挂价335万，建面单价16585元每平。这套房子在10楼，楼栋总高11层，一梯两户的配置。

头牌江景大平层的外立面实景图。

建面202平的户型图，原始结构是四房三卫，如果人住得不多，可以改成三房。把卧室A套进卧室B中，这样做成一个带书房的主卧套房，这个主卧套房各个功能区加起来接近50平，可以赶超很多别墅的主卧了。然后加上大横厅，看江视野，生活在这样的房子里面才是享受生活。

这个是看出去的视野效果

网上有套同户型矮点的楼层装修得不错，可以参考一下装出来的效果。

这个室内装修配上上面看出去的视野景观，加上室内超过200平的使用面积，这样的房子算是我们大众眼中的梦中情房了吧。

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鲁能星城外滩江澜

建面152平，套内113平，清水，售价197万，建面单价12960平。

江澜这个组团，当时在卖新房的时候，把定位的调性拔得比较高，结果接房后不及业主预期，接房的时候业主还找开发商维权。

从房子的外立面来说，确实这个组团没有什么亮眼之处，外墙面是传统的黄色，窗墙比也不大，看上去算是中规中矩的房子，算不上当初开发商宣传的豪宅。不过现在回过头来看，有几个点可以支撑选择这个房子。

一是位置，位于大佛寺大桥到寸滩港之间的地块，小区到轨道站保税港站步行约10分钟，旁边在建一个私立学校，一个绿发自己的商业体，建成后可以满足日常生活。开车到江北嘴10分钟左右、到观音桥20分钟左右、到火车北站9分钟左右，到机场约30分钟。

二是价格，作为一个2019年的次新房，靠近江边，区域位于江北，虽然是高层，但是不到1.3万的单价，即使现在正在打折出售的悦来保利时区，建面单价也要1.2-1.3万，比冉家坝龙湖源著的高层得便宜4-5000块一平。这个价格对比下来，不到200万可以在江北买套次新四房双卫的房子来自住也还不错。

2023年11月7日

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