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房屋基本信息

建面200平，套内163平，4梯8户，350万。露台24平米、客厅挑空25平全赠送，单层100平，实际使用面积达210平，而实得单价仅1.66万/平。业主裸房价加税费大修383万的成本，且因为卖出价远低于一手价，还可以免个税。本套房报价最高时500万，同户型整个小区只有6套，除了这套只有两套在售，挂牌价分别为458万和498万。

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价格足够优质的基础上，房子本身还有很多亮点，几乎零瑕疵：

1）朝东偏南30度，安静并正看中庭和鸽子广场，看江，即使万科商业建好了，7层楼高度也跟轨道站平齐，不会对现在的看江视野有影响。另一面看诚善中学和鲁能巴蜀，视野也很开阔。外立面全玻璃幕墙，室内光线都特别好；

2）带鲁能巴蜀初中或高中协议指标一个，2029年9月30日前有效；

3）户型布局很好用，我们跟195平户型，最低挂价365万的做个对比（一手买入时本套房总价贵40万）

：本套房入户多一个玄关，有一大壁的窗户，增加房屋通风条件；厨房的采光质量更好，270度大面积采光的大横厅让整套房子都显得宽敞又亮堂。一楼的老人房正看江，面积有12平，还可以装修时外延扩大点；

195平的一楼客厅只有单面采光，优点是二楼多一个卫生间，可以做三房双卫。适合需要房间数量多的家庭。

缺点：

1）有豪宅税，减免后，8500元/年。但与同户型价差有20-50万，足够算得过来账的，且后面有可能房产税政策会调整。

2）不是电梯独立入户，但我们得到的是：该楼栋为21年精装交付，楼龄新，公区标准较高，一楼全架空，6米的挑空大厅，还不会有装修噪音的困扰，且最小面积114平，比较纯粹。

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大地段及小区配套

御澜道属于核心位置的强配套项目，离江北嘴CBD三公里左右的距离，门口就是地铁9号线溉澜溪站，溉澜溪实验学校在建中，并且小区后门直通学校，步行距离很近，滨江公园茶余饭后逛逛很方便，另外还有个几万平米的商业规划中。

小区整体规划由大师斯特恩设计，用8-10层的洋房与超高层围合成几个小院落，加上商业街、广场和会所，很有层次感，是万科在重庆很用心打造的改善项目，地段产品的竞争力都在线，价值基础是很稳的，自住也很好用。价格不离谱，江北嘴附近品质好楼龄新的盘很少，今后在二手市场上竞争更小。

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小结

核心区大跃层本身少，这种带露台的更少，只有少数顶楼有这样的设计，私密性和景观满分，御澜道其他面积更大，总价更高的都少有这样好的综合条件(这套房还有块不承诺使用的小福利，实地带看时会细讲）。北滨路沿线保利天汇、融景城馨苑都没有露台，西派城有露台，但总价在388-500多万了。这套房非常适合常住人口不多，想要功能分层，空间尺度特别大的家庭。

有意的客户欢迎联系地产馆实地看房，城南，18182278389。