看盘笔记92：悦来保利时区

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最近悦来的保利时区卖得火爆，因为时区的一口价特价房源，竞争楼盘的置业顾问说现在区域内来的客户都是在为保利时区做嫁衣，当时带客户去区域内的其他楼盘看房，看到其他楼盘置业顾问脸上露出的无赖表情，估计把时区制定这个价格的人掐死的心都有了。

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在目前新房销售行情萎靡不振的情况下，一栋楼开出来三四天就卖得差不多着实让同行羡慕。和售房部置业顾问聊天的时候，那种自豪的表情不断在脸上流淌，自己都不太相信这是真的，聊完后总结有一下四点是这次保利时区卖得好的原因。

（1）价格。俗话说没得卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，用到现在保利时区太合适不过。最近带来一组客户去看房，一套4楼的四房，建面99.8平，看公园朝东，总价不到128万，而且是横厅；一套94平的低楼层三房，不到110万，比之前正常的销售价格保守估计便宜了10-20万一套。这种价格，在北区大多数位置110万也只能买个两房，128万只能买个三房，多一个房间，对于现在的年起人来说关系到以后结婚生子要不要换房的问题。如果到时房地产大行情不好，房子不好卖，那时想把房子卖了，两房置换三房、三房置换四房是个非常麻烦的事，这是我们现在接触到很多置换客户正遇到的问题，比如想把恒大雅苑卖掉在北区买个四房，但是恒大雅苑的房子一直卖不出去就换不成。

现在购买还要送一个车位的二十年车位使用权，这个使用权按每年2500块计算，二十年也要值5万块，这样算下来总房价又可以折算5万下来，一套三房总价算下来差不多就只有100万左右，建面单价算下来只有1.07万每平，这个价格现在在重庆北区不是很偏的位置来说再也找不到第二家了。这里要拿时区一期的精装房来对比一下啊，当时建面99平的两梯三户精装要卖190多万，现在这个组团100平两梯四户的清水房卖130多万，差个装修差60万，所以这么一对比二期的房子以后在二手房市场上竞争力就会非常大，不但是和现在自己的一期比，放到中央公园、礼嘉、九曲河等附近区域，这个价格在以后的二手房市场上有绝对的价格空间优先卖出去。

（2）轨道站近。悦来这个区域在北区来说算是离核心区相对较远的板块，想要在这个区域买房，轨道站近是一个非常有利的配套，特别是住进去后不开车上下班的家庭来说轨道交通真的是太友好了。时区现在开售的组团到6号线高义口轨道站步行距离约10分钟，算是一个可以接受的步行距离。

（3）交付有保障。虽然保利时区是期房，要明年底才交房，但是作为央企的保利，按时顺利交房这点是不用担心的，如果保利这种央企都暴雷不能按时交房，估计整个地产行业也崩溃了。

（4）付款条件宽松。保利搞了个首付款无息分期，就是第一次订房的时候交5%的定金，今年年底在交5%，剩下的首付款可以到明年的5月份或者12月份给，然后才办按揭付月供，这样的付款条件让资金紧张的客户来说会减轻很大的压力，不管是首付款还是还月供的时间。

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现在悦来高义口这片商业、小学配套还没有起来，不过这片的商业规划是修TOD,虽然这个修起来需要时间，但是先满足基本的生活需求，后面它慢慢修也能接受；小学现在也规划得有教育用地，在北京龙樾生态城售房部不远的地方，也在步行范围内。因为旁边有地铁站，这一片房子接房后入住率会比旁边没得地铁站的区域起来得更快，有一定入住率之后，小区周边的社区商业也会慢慢起来。

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另外一个比较看好这片的理由是高义口这片的住宅可以承接来自光电园片区上班的年轻人，不开车地铁7个站就能到达。如果是首套房，首付20多万买套3房，月供4000左右，这样即使对于一个人承担月供也在承受范围内，如果是两个人一起上班4000左右的月供就比较轻松了，这样的预算投入和上班距离在北区买套房子是个非常好的选择。

现在这个价格作为投资买入也是非常，同样是250多万的资金，在江北嘴壹号院西苑只能买套建面120平左右的三房，在时区可以买2套建面100平的横厅四房，把时间拉长来看，这两套横厅四房跑赢的概率更大。

现在保利时区的一口价房源不多，预算不是很充足，但是想买个房子新、品质还不错的房子抓紧时间来这个楼盘看看。

建面99.8平，套内82平的横厅四房。这个户型建面100平，做成了3+1结构，这种户型对于以后想要二胎的年轻人来说可以一步到位，两个基本上一样大的次卧，以后不管是两个男孩还是女孩都好分房间，如果父母要来短时间帮忙有个小房间可以应付，自己带娃这个小房间可以做成一个书房，非常好用。而且这个户型现在成交价在130多万，如果首付2成加税费主要30多万就能搞定，月供贷30年，利率按4%算，贷款100万月供月4770元，这对于现在的年轻人来说也还能接受。

建面90平，套内74平的三房两卫户型。这个户型就是上面说的扣除送的20年车位使用权后只要100零几万，而且是三房，还可以首付款分期，这个房子不管是买来自住还是投资都是个不错的选择。

2023年9月30日