我们带客户看房，选定小区后，为了给客户对比出最适合的那套房源，会前前后后跑好几趟，反复进出，一度让开门的安保小哥，恍惚以为就是小区某个业主，很热情帮着开门，所以跟着我们跑的脚印来捡漏是比较科学的。确保真实在售，且房子优缺点都说到， 正好现在国家政策很支持，银行利率也低，还赶得上秋季房交会契税优惠，天气也凉快了，多看看是很有益的。

     关于价格先说明下：以下房源价格都是目前能谈到的底限，但没有签约前，随时发生变化都是正常的，实际以最终签约时双方约定的价格为准，虽然可能业主已经完全没有让步或只有极小的议价空间，我们也会尽全力配合，为你们争取最优惠的价格。所以不会用所谓的技巧，藏价让客户感觉上占了便宜而下单，这不是我们地产馆倡导的工作方式，我们尽量拨开云雾让你们看到最真实的情况，把最主要的关注点放在你们的需求和房子本身上，最终做出当前市场环境下，相对更长远更适合的选择。

一， 华润公园九里一期洋房

    建面139平，套内117平，中间楼层，清水，前后看绿化且楼间距宽，180万。

    其实买房主要看三个方面，地段、品质和性价比。如果生活和工作在中央公园附近，对学区没有特别强诉求（小区划片对口云锦小学和云创中学），这是非常合适的，中央公园今后发展的天花板还是比悦来、蔡家等新区更高，公园南的楼盘整体定位和品质会更高些。从安静程度来看，公园九里洋房和叠拼组团条件更好，离博翠隧道更远。

    其次华润作为央企，如果以城市定位做类比，算个强二线是绰绰有余的，虽然不及置地和龙湖，交付肯定也有一定瑕疵，比如我们实地看到单元顶有漏水迹象，部分楼栋车库入户因地形原因有阶梯不太合理，但根本的下限不会太低，华润自己的物业也有一定的保障。再加上是总高7层的T2板式真洋房，采光通风会好很多，不像市面上很多T4背靠背的。业态纯洋房，没有高低配，纯粹更适合居住。

    这套房正好业主急卖，180万性价比很高，比同户型房源低了至少20多万。关于唯一的瑕疵噪音，该房离马路较远，但客厅阳台和一个卧室能听到对面小学课间音乐，但比交通噪音这种几乎24小时不间断会轻微得多，且是有固定作息时间和规律的，相对与居民生活冲突较少，比如周末休息在家，学校也放假了，寒暑假节假日在家时间多时学校也是不开学的，错过没大问题。

二， 龙湖森屿

        建面143平米，开发商精装，中间楼层，4T6H,223万。

       我们明显感受到龙湖森屿因为礼嘉实验二小开学，小学暂时没有落户年限要求，又可以读两江巴蜀，加上之前特别急售的低价已经排队出了门，都卖掉了，所以现在已经基本完成筑底，开始企稳了，特别是四房，优质的房源选择不多。加上一手业主买入时正是19年左右的高峰，龙湖又卖了点溢价，业主成本普遍不低，现在小区成交的量和价都起来了，就更不忍贱卖。

      小区低于230万的精装四房都算特别优质的，之前卖了两套225万的房源排队签约，也多少有点瑕疵，这套也有瑕疵。  业主估计万万也没有想到，选全朝中庭“楼王”也会碰雷（我们团队带看客户，看的房太多后一致觉得尽量为我们的客户买二手房或现房，各种稀奇古怪的房子穿着期房的外衣把业主套得死死的），现在卖同户型的最低价，还得碰有缘人。因为全朝中庭，四面都有其他楼栋，视野都看不出去。适合喜欢非常安静，但不在意视野的客户。

森屿很适合需要解决学区，首次买房或首次改善的客户。买法有两种，一种就是一步到位，买四房，但现在四房价格好的房源选择很少了。另一种就是买个三房，过渡住十年左右，小朋友高中后再终极换房，三房相对能淘的房源更多点。

    卖点:

1.礼嘉基础设施成熟度高➕低密度为主的大居住环境；

2.龙湖两江新宸大盘配套，周边交通生活等都非常成熟；

3.龙湖的建筑园区和物业维护高于同期水平，次新房，在可以读两江巴蜀的高层里算天花板了。

三，招商江湾城

       建面171平，精装，中间楼层，270万。

这个小区，怎么说她的特质呢，一般客户一提到就想到几个关键词：old money 、园林小区、楼龄老、停车难等。我们了解到的就是江湾城住久的业主换大或换小但不搬小区，甚至换出去后又买回来的。市场上还盛产这种比较“念旧”业主的小区还有重庆天地、约克郡、大竹林片区老新江与城等。其次因为已经很成熟，已经比较稳定，新挂牌出售的房源少，业主整体经济条件好，普遍比较惜售，即使行情不好也不愿降价出。

     这套房优质程度一句话总结就是，性价比极高的同时，房子本身几乎没有瑕疵。

1.楼栋位置好，离轨道站的大门近，出行平顺，坐北朝南，中间楼层看湖景大中庭，景观和私密性都很好。

2.户型布局，正规四房，为类板式结构，通风采光都很好。且三个正卧室面积分别12.14.24平米，空间大舒适度高。书房也有10平米，办公储物都好用。入户花园可以储物和晾晒，客厅与卧室直连的大阳台，江湾城客厅有外阳台的户型一般比没有阳台贵十多万，确实这样的大户型有阳台会大气得多，站在阳台上吹风看景也很解压。

3.装修风格偏简约，维护好材料好，简单翻新成本可控，工程量也不大。

4.性价比极高，单价仅15500且房屋整体条件很好。江湾城装好的270万内选得出来的房源极少。

四，万科悦府的联排端户

建面195平，428万，2013年建成，花园100多平，单层100多，实际使用面积400多平，带两个停车位，现浇和电梯共花了40万，无房产税（刚好在房产税出来前网签的，这种端户房产税减免后3万多，很多联排中户也有房产税），原购入价480万。

卖点：

1，地段绝好，说是城市核心里的别墅不为过，金开大道沿线，在建15号线旁，爱琴海购物公园旁。小区地势平，地块面积大，环境好，难得的别墅业主小区可以步行买菜逛街的。

2，地上三层，地下一层，单层面积够大，纯别墅小区，业态高，端户有天有地大花园，地下室空高6米，双采光井使室内空间改造利用率高得多。

3，价格好，相当于联排中户的价格买端户，且无房产税。

      缺点：临支马路，花园里声音比较明显，室内关窗后没有影响，因为室内面积足够大，可以通过把卧室设计在朝中庭的一侧。

  别墅每一套都有不同的特质，更详细情况实地了解更好。

以上，我们一直在，为给你们买到最合适的好房子而努力。如果初步觉得房子还不错，欢迎联系实地看房。

地产馆城南，18182278389。