看盘笔记91：星悦礼玉金湾——玉麟阁A区

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对于这个礼嘉的神盘，因为没有上分销，所以带客户去看的次数并不多，每次带客户去看房，在售房部看完后就是直接冲到小区里面去实地看现房，主要看了两个现房组团，一个是玉麟阁A区的洋房和大平层，另外一个就是玉麟阁B区的高层组团。当然现在卖的不止这个组团，现在礼玉金湾的别墅产品合院和叠拼也在卖，在售的组团是玲珑屿；洋房组团除了玉麟阁A区，还有旖岚台和礼玉府。这几个组团没有进去看过，这里就不展开说

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高层组团去看过一次，已经没有什么印象了，玉麟阁A区去过两次，而且看得比较仔细，这次就主要说说这个组团。

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先来看小区的楼栋平面图。

整个小区一共15栋楼，11栋洋房，4栋大平层。目前已经是现房销售，所以区买这个小区的客户可以直接到具体的户型楼层去看房，特别喜欢这种现房销售的房子，跟二手房一样，所见即所得，站到房子里面看出去的视野，听到的噪音可以评估这个房子是不是自己想要的，这里的噪音是不是在自己的忍受范围内，看出去的视野是不是自己喜欢的风景。房子的外立面做出来的效果喜不喜欢，园林景观设计的还原度有多少等等都是现房的好处。

现在就来看看小区里面的实景图：

洋房的外立面效果

园林实景呈现

小区正大门

进入小区的绿植造型

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作为国企开发商，对于细节的掌控能力相对弱一些，但是整体来说还算不错。

一是小区的楼间距大，走到小区里面给人的体验舒适，没有压迫感，加上大平层对到B区这边是一个约1.2万方的溪谷公园，所以不管是小区内部的活动空间还是小区旁边的公园，都有非常大的活动空间，这对于很多小区来说算是一个非常大的优势。这个小区的外立面还是偏传统的黄色外墙漆，玻璃面的占比也不算大，园林景观层次丰富，也能随着季节的变换进行植物的更新，平常的修剪也到位。

二是户型，A区的洋房主力户型是建面142平，总价约196-260万；大平层主力户型是建面172平，套内145平的户型，大平层楼栋大多数是朝溪谷公园，所以看出去的视野开阔，景观也很舒适，总价约269-336万。现在这个小区卖的都是清水房。

三是教育，就在玉麟阁A区的一路之隔就是规划的嘉和学校，这个学校是九年一贯制，小学加初中，目前官方给出的办学主体是巴蜀学校。按照目前公立学校划片原则，等新学校修好后玉麟阁大概率是可以划进这个学校。

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说完了小区的优势，接下来就是对比一下小区的不足，对比完优势和不足之后，可参照自己的需求看这个小区的房子是否适合自己的家庭。

一，小区周边几乎没得生活配套，日常消费需要到礼嘉天街才行，或者网上购买送货到家。现在小区的入住率低，加上本身也没有规划什么商业，所以以后长时间内日常生活都不会很方便。虽然礼玉金湾自己规划十多万方的集中商业体量，但一是这个商业能不能修起来要打个问号，即使修起来了，能不能招商运营活下去也是个未知数，面对这种新区商业，强大如中央公园的集中商业都生存得如此艰难，更别说沿江这种楼盘没有连成片的小型集中商业了。

二是交通不方便，好像目前还没有通公交车，地铁站点目前也没有规划，所以居住在这里基本上是靠自驾出行。

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这个小区和之前看过的首创禧瑞礼以及金融街嘉粼融府有些类似，房子本身和小区周边的环境都不错，但是现在马上住进去，对于平常忙于上班的年轻人来说并不太合适，一是周边的配套太不方便，二是出行得靠自驾才行不过这样的生活环境对于在家办公的自由职业者或者退休人士还是蛮适合。

现在的礼嘉，有点几年前照母山的感觉，入住率在稳步提升，龙湖礼嘉天街的C馆也已经建成开放，15号线正在建设中，加上部分小区有不错的教育资源，部分改善客户，为了娃儿读书的客户愿意到礼嘉来居住。但是来礼嘉看房的客户更多的还是集中在礼嘉天街周边和可以读两江巴蜀的小区，像礼玉金湾，嘉粼融府，禧瑞礼等沿江配套不足的项目在销售上还是很吃亏，导致这些项目修成了现房还在销售，这也说明买家客户对小区的周边配套持观望态度的比较多。

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如果过几年嘉和学校建成，而且巴蜀进驻办学，到那时大多数家长还看重学区的情况下，礼玉金湾的房子可能会卖得比较好，一是买了这个房子娃儿可以读巴蜀学校，二是可能有投资客户入手，买来出租或者等以后增值再卖。

现在礼玉金湾在售的业态也比较多，从一般的高层，到大平层，洋房和叠拼别墅都有货源在卖，喜欢小区周边公园多，环境清静的朋友可以到这个楼盘来实地看看，说不定这种类型的房子正好适合自己。

2023年8月31日