虽然正是炎热的夏季，可眼下重庆的地产形势，跟今天的天气很像，降温厉害，下着雨又迷雾重重，看不到明确的方向。这样的市场环境下，作为重庆民营地产老班长的龙湖，在溉澜溪板块的江山颂项目即将迎来首开，于是今天分销队伍集结踩盘，现场工作人员和客户以10：1的比例，挤在售楼部，人气十足，很多短视频博主拍抖音、直播好不热闹。网络上的热度也不低，各方拉扯，有说这房子快把不利因素集齐了，噪音、灰尘加大气罐；有的说这房子全靠信仰吗。。。实地踩盘后，我们再来看下江山颂到底值得买不。

经过开发商和各中介同行的宣传，楼盘的很多基础信息网上都能查到，我这里就不重复，简要介绍就是21年中国华能集团拍地后，由龙湖代建代销，后期也是龙湖的物业服务。项目共两个地块，东北角的一宗地为商业用地，建华能国际能源先行区西南总部，现场也已经开工中。另一宗才是我们重点说的住宅，案名为江山颂，实际因为都是小高层的原因，几乎绝大部分房源都看不到江。总共由12栋总高不超过15层的精装修小洋楼组成，共三个户型。目前大致的价格区间，建面101平，195-220万；128平，249-270万；143平，305-340万，首开10栋和12栋。

                         01 优势和不利因素

      江山颂本来也不是全能型选手，客户不要预期太高，开发商也别起调太高。本质就是核心区品质好一点，今后物业维护在线的新盘。我们得认清一个事实，核心区地块，等到现在才开发出来，大多都是难啃的骨头，不然好上加好，价格就是最贵的，一般的购房者也够不上。好在开发商没有选择直接摆烂，而是找了优质的开发商合作，用心的做产品，然后给到一个相对公道的价格，取那一小撮适合的客户。不过话说回来，这样的行情，地块本身不利因素多，再摆烂估计也确实没人接招。

        优势：1，地段好，配套好，溉澜溪片区是整个北滨路上难得的一大块平地。已经建成有多个住宅小区，社区商业已经成熟。附近就有学校、江北区府、法院、检察院等众多政企机关，美全22世纪商业街和酒店等。其他基础配套也比较齐备，轨道距离9号线头塘站步行13分钟左右，公交站溉澜溪有7路公交线路，到南岸渝中江北各方向都有。休闲配套还有重庆市江北最中央商务区滨江广场和塔山公园及滨江路。自驾出行就更加方便，直接上内环，或正在修建延伸的北滨二路、海尔路及各大桥畅达全城。

           2，低密板式稀缺，容积率2.2，是整个片区容积率最低的楼盘之一。且周边一众楼盘都是塔楼（包括我们接下来对比的楼盘）。这对于不接受高层塔楼的客户是很有意义的。

            3，标准中上，小区公区打造和建筑都档次感十足。龙湖的交付的产品大方面倒不必担心，该有的调调都在线的，特别是我们目之所及的。精装三大件都有，地暖不带锅炉，有电视墙，64%窗墙比，全落地窗，飘窗打掉交付，双中庭。

           4，性价比相对算比较好的。地段在北区，今后北滨二路建成，整个片区城市界面改造好后还有一定的价值增长空间。

不利因素：1，六个气罐99%不会搬，本身的安全性其实相对还好，开发商建筑朝向排布做了精心的设计，尽最大努力争取眼不见心不烦，避开气罐（沙盘上看不到，我特地拍了照）。

2，临海尔路，噪音是很明显的。随着寸滩港改规划为游轮母港，希望今后海尔路噪音影响会小点。

3，地块位置就是一个单盘，没办法直接与其他居住区连片。其实步行后，到保利观澜和廊桥水岸的距离还是比较近的。

4，周边界面现状不好，旁边是康心医院（其实建筑还挺新，硬件设施应该不错，平时头疼脑热有个近点的医院算好事），中间是海尔路，对面学校旁还有高压线。

                                              02  楼盘对比

      溉澜溪片区优质房少，主要为二手房。海尔路以北，大多为楼龄较久的普通刚需盘，我们重点比较海尔路与北滨二路间这几个次新盘。

       保利观澜，胜在楼龄新，地段配套更好。定位偏刚需，楼栋外立面、公区装饰及园林展示都看得出来，大多为3梯8户的配置，二期也因为看气罐，二手交易上成交周期和价格比较受影响。主要对比128平户型，观澜这个面积段4房的只能做成竖厅，即使舍弃一个卧室，做成横厅的开间也5.2米内，清水单价1.8万起。江山颂直接做到5.6米，综合性价比和户型，江山颂更优。

     万科御澜道，地理条件更好，小区整体偏改善，楼盘面积更大，但整体价格高，大部分楼栋也受噪音干扰。主要对比128和143平，128平临马路的260多万，朝向更好的280万-300万起。143平基本330万起，从性价比和户型结构上看，江山颂更好。

    新欧鹏教育城，1期楼龄较久，2期园林绿化很好，但小户型占比太多，梯户比堪忧，户型结构设计较好，还有部分房源看江效果很好，纯粹性不够，而清水单价在2万多，基本可直接PASS。

     江北嘴公园里，地块条件更好，纯粹性更强，已是现房，还有1.5.6号楼在售，最小面积建面156平，没有大的可比性。

     西派城一期，整体品质和档次感基本得到公认。也是精装交付，但地理位置很多客户觉得还是稍偏了点，其次也是噪音影响大，周边界面不好。可对比128和143平米，119平挨海尔路的单价低，230-250万，二手市场上接受的客户比较有限。143平也是大横厅设计，两边总价区间接近，310-360万，只是有一面临马路。这就看客户的定位和个人喜好。

     鲁能星城外滩江澜，与西派城在同一区域，地块条件更好，离江边更近，海尔路更远。开发商一开始定位就是改善的小区，基本全是大户型，纯粹性好。但展现出来产品的细致度不好，128平做的三房加竖厅，清水总价180-200万。性价比也在线，江澜对于不太看中开发商品牌细节，长期住家是比较合适的选择，两者楼盘特质和各自特点都明显，根据自己需求对比。

      长嘉汇朗峯，凭借两江交汇的资源优势和置地招商的长期主义打造，唯一可以挣脱南区束缚，持续热销的强势能大盘。但七期也有明显不利，有高压电站，只是高压站相对更常见，开发商又会做视觉上的处理，两者对比起来，能接受的客户相对多点，长嘉汇122平的，250万起；132平的278-300万；147平的300-350万。势均力敌，也都极少房源看江，如果工作生活主要在南区，就长嘉汇，在北区就江山颂。

     金科廊桥水岸，两个盘分列于江北区府两旁，除了楼龄老引起的一些问题，江景资源和地势条件还真比江山颂强太多，里面现在都住着很多殷实户。不过在人车分流、园区户型建筑设计等方面，确实差着辈分，江山颂有合适的房源还是选江山颂吧。喜欢堆绿休闲江景，不介意楼龄的客户可以对比下廊桥水岸。               

                 03  适合的客户

        综合来看，这个楼盘买来自住可以的，特别是不愿意离开江渝北核心区，又不接受楼龄久的二手房，总价预算相对有限的客户。趁首开早点看看还是有必要，因为本身这个盘的房源都需要严格的筛选，首开时选择还比较多，选的到合适的买，没有合适的房源，坚决不碰，决不将就，不论价格有多便宜。不然接房想象破灭的时候才是难过的开始。

      投资慎重，虽然江北核心区+龙湖+性价比好+精装这一揽子很吸引人，但101平总价低的朝海尔路，噪音硬伤今后转手时成交周期和价格都不太理想，143平房源条件好，但总价对于投资来说略偏高，今后转手接受的客户群体也相对有限。如果坚持要入手的话，可以重点看下128平。

     纯粹改善的客户，对品质和周边要求较高的客户，不建议买入。这块地的先天条件就决定做不了纯改善盘，尽管品质本身有可能会高于市面上很多项目。

       可以这样选：朝海尔路的一律不要（就是说1.4号房尽量别碰），离气罐实际距离近和看得到的一律不要。10栋位于小区较中心的位置，前后双中庭，在小区里算整体条件特别好的，尤其是2单元，又是两梯两户，电梯独立入户的板式平层，预算充足且对面积尺度有要求的客户可以重点看。12栋可以主要考虑2.3号房，128平做的四房，朝向中庭，相对安静些，视野景观也很好。 

        04  小结 

很高兴能看到又一个品质好的楼盘入市，給购房的客户多点选择。这种行情下买房，多看少动，遇到特别优质的该出手就出手，没有的话观望慢慢看。

       据置业顾问说已办100多张卡，本周六开143样板间，正式认筹，我们看下首开卖得如何。如果你全面了解后，能接受不利，开盘也有好的价格，综合有觉得适合自己，可以联系我们地产馆看房，一定不要直接就冲售楼部了，那样只有开发商是乐呵的。联系我们，会给到中肯的建议，同时薅开发商的羊毛，有现金奖励哦。