记得前几天在一个微群里，有位网友细数了江北嘴一带的坑，从溉澜溪过来：万科商业坑、巴川坑、新欧鹏坑、恒大坑、融创坑、环球坑、世茂坑。这一带尽管有这么多未完工的坑，但确实变化也不少，肉眼可见的成熟起来了。

这次讲阳光城天澜道11号，这个盘大致从2014年左右开始卖，当时有个前同事妹妹去这里做置业顾问，现在人家小朋友都几岁啦，那阵周围很荒，是真冷清，记忆里只有售楼部外水天相接的江景好视野。置业顾问说还有一栋没有开，终于在快开发完时，这个盘终于等到了成熟。我们有一组客户，一直想买北区周边配套很成熟的改善房，总预算450万左右的四房三卫，楼龄新，最好带精装有质感但风格别太跳跃的，这些要求不算高，但实际我们跑了好些盘，客户都直言能买到合适的房子太难了，没想最后定了这里，182平，400多万。还是精装修，这些数据确实比之前看得北区好多二手房都香，也没有房产税。在重庆现有的新房池子里，天澜道11号确实算特别成熟的了。

地段好，说他是江北嘴，现在没有人会不认吧，与江北嘴只隔一个朝天门大桥，北滨二路直连。可以享受到江北嘴的配套，去主城的各大商圈也很近，又属于相对纯居住区域，不会太嘈杂。

景观好，两江四岸的经典景观，这一带的江面宽，朝天门大桥是真的大气又好看，来福士和江北嘴与南滨路南山都在景框内，一直到大佛寺大桥和寸滩大桥。且地势抬高后，极少感受到北滨路上的噪音，有豪宅的仪式感，即使楼层不高，景观也足够好，一线江景无任何遮挡。

配套好，穿过恒大中央广场就是轻轨换乘大站五里店的8A出口；周边商业成熟，除了本身的商业公寓和临街门市配套，附近新欧鹏二期、恒大中央广场等住宅小区都有比较成熟的社区商业，基本的生活完全可以满足。然后可以下转换电梯到北滨二路、塔山公园和滨江广场去休闲散步，周边环境都很好。

产品本身，主要在卖17栋的精装大平层，建面148-182-199平，6梯6户，总价360-650万，总层高39层，物业费3.8元/平米，且所有的房源都没有房产税，目前已封顶，明年6月底接房。现在的外立面运用了大量的玻璃，建成后很有特质，户型和配置都比较好，符合改善客户的基础需求，但总价区间还是会比较挑客户。

      心动的同时，实地看后，这个项目也确实有很多的具体问题。

     一是开发商几经转手，历史遗留问题较多。从星耀天地到梵悦天御，再到2020年阳光城收购。本身是个接近终极的改善盘，但现在很可能会长期与20号楼的公寓联通，这样纯粹性无法保证，是很难让客户接受的。其次整个项目公寓和商业占比太多，有的楼栋住改商、商改住整得业主和同行都有点懵，高端项目的形象并没有建立起来。

     在地产行业，想做到小而美，且能长期存在下去，因为资金实力及格局局限，本身也不容易。而大公司追求高周转，加上大行情的急转而下，也是很难做出极致的好产品。不巧的是这个项目刚好周期够长，都经历过了。

     二是整体园林的档次感和维护程度达不到高端盘的标准。园林有一定设计感，临江的几处观景台和水景很惊艳，但大部分区域所展示出来就效果平平。楼栋大厅中规中矩，硬件标准较高，万科和阳光城合作的物业管理，却没感受到做得很细致，甚至略粗糙。

     三是能否顺利完成销售，顺利按比较高的标准接房，接房后又能否留住大部分的业主或吸引条件更好的业主进来，都还有很长的路要走。

        现状入住率低，极致的江景并不能长期留住他们，改善客户对居住环境的硬件和软件要求都更高。想到寰宇天下、南滨特区、喜马拉雅等项目，两江四岸的豪宅，起点即巅峰，今后却一路走低的例子太多。

      去踩盘在小区转换电梯里遇到一个人，我感叹，位置实在太好了，迎来他的强烈赞同，我问他是业主吗？他说在里面开的会所，这个答复让人喜忧参半，让我联想到私房菜对玖玺台的影响，因为无论开在他自己买或租的房子里，还是20栋的公寓里，这样“眼光独到”的私营业主越多，高端居住区的纯粹性被影响得就越大。

      天澜道11号，静静的在长江旁，眼见重庆地产风云变幻，你方唱罢我登场，颇为唏嘘。对这个项目，你怎么看呢？我们会持续关注，让时间来证明，期待他价值回正。