看盘笔记88：龙湖昱湖壹号铂岸

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铂岸，是昱湖壹号所有组团里面户型配置最低的小区，但是位置却是所有组团里面最好的一个。

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铂岸去过两次，一次踩盘，一次带客户看房。小区不大，一共只有6栋楼，6栋楼排成两排，紧靠礼嘉天街的山姆会员店，小区大门的对面就是正在建设的龙湖礼嘉天街C馆。步行到轨道6号线礼嘉站在10分钟内，到礼嘉儿童医院也在10分钟左右。另外加上小区的位置不靠主干道，受噪音的影响小。所以从小区所处的位置来说，铂岸是昱湖壹号所有组团里面位置最好的小区。

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从铂岸所处的这个位置来看，日常生活配套方便，出行不管是开车还是轨道出行都方便，那为什么里面的入住率却不高？

在重庆的本地论坛购物狂上面看到这个小区挂出来卖的房子比小区装修房子的帖子还多，看到这个反常的现象，自己赶紧去查了一下铂岸在贝壳上面的挂牌数量，整个小区一共856套房子，仅仅是贝壳上面就挂了224套，再加上其他平台、中介公司和个人挂出来的房源，应该在250套以上。按250套在售房源来算，小区的挂售比例快到30%了，难怪购物狂上面这个小区那么多挂出来的房子。这个30%的挂售比例，也从侧面说明很多业主并不打算装修入住，当时买入就是为了投资，过了限售只是想转手卖掉。这也是为什么位置这么好的一个小区入住率不高。

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类似铂岸这种高挂售比例的小区在目前的市场中还比较多，之前去中央公园的中交中央公园，除去别墅组团，很多洋房和小高层组团也是这种现状：入住率低，挂售比例高，特别突出的就是和颂组团，小区一共有993套房子，仅贝壳就挂了337套。特别是遇到最近几个月大行情向下，这种情况更明显。

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遇到这种挂售率高的小区，个人觉得还是要区别对待，要从小区的综合条件来考虑是否值得买入。我们还是继续以铂岸为例子，来对比市面上高挂售率的房子，看它是否是值得买入的小区。

上面说了铂岸的外部配套，再看看小区本身。在这6栋楼里面，有2梯4户配置的楼栋，有3梯8户配置的楼栋，从楼栋配置来说是偏刚需和刚改的产品。

整个小区是2021年6月接房，从楼龄来说算是非常新的小区，这个楼龄在重庆市场上来说还是非常有优势，因为我们重庆的购房者对新房和楼龄新的房子有种特别的情怀在里面，可能是这些年来被天量的新房供应给宠坏了。

因为小区不大，除了进小区的入户大门处有几步梯坎，小区里面其他地方几乎没得梯坎，非常的平常，小朋友要在小区里面骑自行车、滑轮滑都非常方便，老人要在小区里面散步也是非常友好。

小区里面的园林经过两年的生长，草坪，灌木和乔木都长得不错，小区里面也看不到裸露的泥土，廉价的麦麦东也栽种得比较少。草坪和灌木日常打理也到位，人走在小区里面的体验也是比较清爽。具体物业也摆放了座椅和遮阳伞，在去小区里面看房的时候还能看到人坐在那里休息。

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综合来说，如果你想买个大点的户型，这个小区可能就不适合你，因为它最大的面积就是建面122平的四房。如果你现在是单身或者才结婚，平常忙于工作，那么这个房子就非常适合，因为周边在步行范围内的配套可以满足你吃饭看电影购物的日常生活需求，加上工作地点也离礼嘉不远的话，这样就能节约很多时间和精力放在工作上，对年轻人来说，对于事业的追求应该放到第一位。

从投资的角度来说，现在投资买房不能只看房子本身增值带来的收益，还要看房子的租金收益，网上看了铂岸建面108平的三房两卫户型，月租金在3000-3800元每月。108平的户型加上装修总价在200多万，这里按200万计算，月租金按3400计算，租售比约2%，算是一个偏低的租售比。

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结合铂岸的配套和小区本身的情况，在目前的市场行情下，如果预算在150-200万左右的朋友可以把这个小区纳入考虑的范围。如果工作地点离礼嘉不远，自己可以住得进去；即使自己不去住，也可以租出去，虽然租售比不高只有2%，但是这个位置的房子空置期不会太长，比较容易租出去，也能不能贴一部分月供。

所以买这个小区的逻辑就是房子不会砸手上，进退皆可，加上礼嘉大区域现在的规划和产业落地情况也不错，旁边的滨湖商业和产业也在建设中，在目前的经济环境下还能大规模继续投入建设的区域并不多。

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小区实景图

2023.7.15