看盘笔记87：中安翡翠湖

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在写这个楼盘之前，去重庆的本地论坛购物狂上面搜了一下楼盘的相关信息，少得可怜。但是和我们接触的客户，感觉有不少客户是知道这个楼盘，或者新盘的时候去实地看过房子。

我们去楼盘看的时候，看见小区入口的地方还有新房在售的广告，作为一个2004年开始销售的项目，现在还有房子在售，算下来这是一个开发周期快20年的项目，在这20年里，想要改善居住环境的客户可能多多少少接触过这个楼盘的信息。据说中安翡翠湖后来被京汉收购了，后来京汉又被奥园收购，因为现在广告是用的中安长岛的名字，所以不知道这个消息是否属实。

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去看这个楼盘之前，我们把旁边的水天花园也实地走了一圈，从园区维护来说，还是中安翡翠湖更好，加上现在中安翡翠湖的物业换成了绿城物业，不管是园区的园林维护，还是物业工作人员的服务态度，给人的体验都很舒适。

我们在小区里面的时候去走了临湖的一段步道，水天花园的临湖步道修得很狭窄，而且是水泥敷完的原始结构，而中安翡翠湖的二期的临湖步道一是修得更宽敞舒适，二是日常维护的也更好。

对比完水天花园和中安翡翠湖，还想到金凤的海兰云天，这个项目自己没有去实地看过，不过朱哥之前写过这个楼盘的推送，自己也了解项目的情况，觉得可以把这两个楼盘放到一起来对比一下。

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从楼盘位置来看，中安翡翠湖比海兰云天到北区核心区域更近，通过高德的导航数据，中安翡翠湖到观音桥的距离是24公里，海兰云天到观音桥是32公里。如果要比到礼嘉的距离，中安翡翠湖到礼嘉约10公里，开车不堵车约15分钟就能到；海兰云天到礼嘉约37公里，开车约40分钟。

从项目配套来说，虽然海兰云天的项目位置要远一些，但是海兰云天自身的配套要比中安翡翠湖好不少。除了基本的生活配套，海兰云天还落地了很多的休闲配套设施，比如温泉、酒店、大面积的儿童活动场所、各种球场，造型前卫的书吧、非常出名的海兰云天烤羊、还有重庆人必须要有的火锅等等，这些配套能够把人留下来，让人的感觉不仅仅是在这里度假，而是可以把这里当成常驻的居所。中安翡翠湖配套要弱些，除了旁边的同兴镇，自身的商业并不多，想要在小区里面买菜，进去看到的就是一个类似快递柜一样的蔬菜配送柜，业主需要买什么菜自己扫码支付领取。

从自然资源来说，中安翡翠湖靠湖临江，在主城来说这种自然资源是非常难得，而且如果你选择临湖的房子，那么可以享用一线无遮挡的湖景资源，想象一下躺在自家露台上面就可以看到绿波荡漾的湖面，这种生活是不是非常解压。海兰云天也有湖，还有山，整个海兰云天是建在一个国家4A风景区里面，这种资源也是非常稀缺。所以这两个项目都占据了独特的自然资源，而且以后开发的楼盘有这种资源和大规模的小区可能性已经不大，因为现在的市场行情和地价限制，开发商很难做出这样的产品并快速的销售出去。

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对比完中安翡翠湖和海兰云天，海兰云天的房子更多被当作度假房的性质在使用，也有少部分被当成第一居所在使用。中安翡翠湖更多的还是被当成第一居所在使用，特别是马鞍石大桥和礼嘉嘉陵江大桥通车后，这个地方到北区被迅速拉近，住在这里到礼嘉这个方向去上班开车距离约10公里，不堵车15分钟就能到。

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整个中安翡翠湖分成三期开发，从目前挂出来的二手房源来看，主要有叠拼、联排和独栋别墅，而且目前在贝壳网上的挂售出来的房源也极少，一共只有27套，历史的成交数据也只有几套，按照这个楼盘的建成时间和体量（从网上的数据来看估计有50万方），不应该只有这个挂牌量和成交量。

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小区里面二期和三期的入住率更高，估计有30%左右，一期的入住率非常低，走进小区感觉没有几家人住进去了，这个可能与一期的业态更高有关系，一期主要是联排和独栋为主。说到入住率，这里说下中安翡翠湖的一个卖点：每家都有温泉接入，但是现在的现实情况是因为温泉没有了，所以这个卖点并没有实现，这个也可能是买入的业主不来入住的一个影响因素。

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现在整个中安翡翠湖的物业全部在2021年换成了绿城物业，为了换物业，业主还使用了沉默投票的方式进行换物业投票，之前的物业公司和业主还进行了几轮的法院诉讼流程才成功将物业公司更换成绿城。在网上有一段视频，就是绿城物业进场时小区业主夹道欢迎，有点解放军进城的感觉，不晓得当时的业主和前物业公司直接的矛盾有多深才有这么大的反差态度。从进行小区的报备和物业借钥匙，这些细节感觉绿城物业还是不错，比如进小区你报备的从哪个门进入，就必须从报备的门进入，不然保安大哥是坚决不得让你进入小区。

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没有查到当初一手房的销售价格，现在小区的二手房在贝壳的挂牌均价是1.28w每平，户型面积从临湖独栋770多平到联排133平的都有，总价从150多万到1300多万，而且这个150多万是买联排别墅，网上有人吐槽中安翡翠湖的房子价格是十年如一日的稳定。

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对于这样一个拥有非常好的自然资源，距离城市核心又不远的别墅区，适合哪些人来住呢？我和同事讨论了一下，觉得这种小区比较适合离退休人员，或者是自由职业者。虽然小区到礼嘉这边不远，但是要到渝中区甚至南岸九龙坡的话通勤距离就是一个非常大的问题，因为一旦遇上高峰时段，那么到渝中南岸就得要1个小时以上，所以住这里，要长距离通行去上班是不太现实，所以这种具有优质自然资源的小区就更适合离退休或者自由职业者。

我们之前有组客户，在水天花园有套7楼的洋房，因为当初的洋房没有电梯，所以就一直想在水天花园或者中安翡翠湖买套临湖的别墅，虽然他们夫妻俩已经退休，但是又被单位返聘回去，所以平常也挺忙，这样的生活现状现在还要维持几年，综合权衡后觉得买在这边还是住不过来，到渝中区的通勤时间太长，加上年纪大了开车也不方便，最后还是在南岸的茶园去选了一套装好的联排别墅。

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最后来看几张小区看湖的实景图，当时看到这个视野和景观，有那么一个念头想以后自己退休是否也要买这么一套临湖的房子。

2023年7月2日星期日