看盘笔记85：龙湖两江新宸云顶

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最近一个月几乎每周都要去两三次礼嘉龙湖的两江新宸，除了几个别墅组团，云岭云澜云州云澜云顶云玺宸峯都跑了个遍，这一次说说云顶这个洋房组团。

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先来看看云麓云岭云玺和云顶这个小区现在二手房的挂价：

从贝壳现在的挂牌数据来看，云麓的平均挂价最高，建面均价22674元每平，云岭的挂牌均价最低，建面均价19917元每平（这个数据不是特别准确，因为云岭里面有2栋小高层，小高层的均价拉低了整个小区均价）。而云顶的建面均价现在是22048元每平，从挂价来说，云顶并不是这几个小区里面最高的。

从最近去比较的几套小区里面性价比高的房源来看，云顶有套朝礼嘉实验二小，朝马路的房源，建面170平清水，卖价355万；云岭有套建面165平清水，朝森屿这个方向的房源卖330万；云麓有套建面148平的中庭清水，价格在320万。这几套的建面单价来说，仍然是云麓的价格是最高的，建面单价在21570元每平。

数据截止2023年5月30日

云顶这个小区从位置上来说是有点掉角，虽然边上就是公园，但是周边的配套除了楼下的火锅店江湖菜馆和旁边的礼嘉实验二小，其他的日常生活配套就不是很方便。这样一个感觉生活配套不是很方便，价格还卖得贵的小区为什么二手房市场上更能赢得买家客户的青睐呢？。

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根据现场看到情况和网上网友的评价，个人觉得卖得贵，大家还愿意去买有以下几个方面的原因：

（1）户型好用

这是一个横厅四房双卫的户型，首先这是标准的的双面采光和通风板式洋房结构；其次是主卧双衣帽间设计，这对于女主人来说非常友好，有足够的空间来装衣服和包包，如果把卧室A跟主卧套装一起做成书房，那就是一个豪华套间，其次是54平的餐厅，一进门就能感受到这种大横厅带来的视觉冲击感；三是户型的利用率高，浪费面积少，虽然已经是一套建面170平的房子，但是开发商在户型设计上却把空间利用得很好，除了到主卧那个位置，几乎没有浪费空间，如果把卧室A套入主卧，把进入主卧的通道套入主卧，那么这个房子就没有浪费空间了，这样设计后主卧就会私密性更好。

（2）小区的户型面积门槛高

从小区挂出来的二手房面积来看，最小面积是建面143平的四房，现在挂价最便宜的一套是320万，历史成交价贝壳上面最低是275万。在重庆来说300万算是总价比高的预算了，这个小区基本上起步价就是300万左右，这样的门槛对于小区业主来说也是在筛选圈层，大家生活在一个小区的同频率也会高些。

（3）小区的环境维护得不错，加上内部没有特别大的高差，所以居住起来也很舒适，加上到旁边的公园近，吃完饭出小区大门跨过一条马路就是公园，散步走一圈回来非常合适。

（4）现在这个小区划片礼嘉实验二小+两江巴蜀，并且现在礼嘉实验二小还没有要求提前三年落户，所以这个学区组合对于着急要上小学的家庭来说也是非常友好。

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借用我们同事的一句话，龙湖两江新宸云顶算是一个小而美的小区。在带客户看房的过程中，客户说她有个朋友之前住云玺，但是后面把云玺卖了，买到了云顶去，而这两个小区仅仅隔条马路。两个小区都是洋房，都是龙湖的物业，业主愿意花更多的钱换到云顶去，足以说明这个小区有它的独到之处。

2023年6月11日星期日