看盘笔记83：保亿御景雅园

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这个楼盘只有4栋楼，而且4栋楼只有一个户型，是一个非常极致的楼盘。

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今天看到保亿御江临风交付的宣传视频，说保亿进入重庆已经13年，但是在重庆的项目并不多，蔡家的御景玖园，弹子石的御江临风，一共只有4-5个项目，这在前些年地产高周转的时代背景里显得特别突出。在最近1年的土拍市场上，当其他开发商不敢或者没钱投入拿地的现状下，保亿却按照自己的节奏正常拿地开发，不得不说这份定力和对市场的敬畏值得同行学习。

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保亿御景雅园位于南坪的海峡路和大石路的交叉口，前面是大石路，背后和侧面是金山花园等老小区。小区的4栋楼在一个口子的四个角上，中间是小区中庭，4栋楼的一楼都是架空层，所以这个小区没有带花园的房子，当时有个客户就想在这里买个带花园的房子，结果一套都没有，只能放弃。

四栋楼的配置是2梯4户，有一栋的层高是13层，另外三栋是17层。整个小区只有一个建面120平，套内101平的四房两卫横厅户型，精装交付，带中央空调地暖和新风三大件，预计交房时间是2024年12月31日。精装交付的好处就是接房后添置家具家电就可以入住，而且不用长期忍受装修噪音和灰尘污染。

小区一共只有236户，加上只有一个户型，所以以后交房入住后，业主圈层算是一个非常纯粹的小区。没有低门槛的小面积户型，可以避免鱼龙混杂的具体环境。

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再来看下户型图

建面120，套内101平的户型，做了四房两卫两厅，客厅做了一个开间6.1米的横厅，除了有一个房间约8个平方，不过这个房间做书房大小也合适，其他卧室的空间都在10平米以上。进门的玄关可以做一大排柜子，现在一个家庭的装修，柜子绝对只能多不能少。

样板间实景图

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看完了房子本身，再来对比一下价格。

这是一个才开盘1个月左右的新项目，在目前这个惨淡的市场行情下，当初开发商的营销团队对价格期望比较悲观，所以当时开售的均价定到了建面2w以下，这个价格推向市场后，销售数据还不错，市场反馈的效果要好于预期。

房子的价差很大，朝外面比朝里面要便宜20-30万，楼层差价也是1万块一层。

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因为处于老城区，周边的日常生活配套已经非常成熟，楼底的小饭馆，水果摊，小卖部，干洗店，药店这些都非常方便，不远处的地方还有农贸市场，平常有时间可以走路去逛逛农贸市场，也是一件非常有乐趣的事情。

公共交通也是非常便捷，公交车就不多说，轨道交通有环线和10号线两条线，而且轨道站南湖站到小区的正大门估计不到100米，依靠轨道出行的家庭来说这点是个非常大的加分项。

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因为是新楼盘，所以现在还不能确定最后接房时划片的学校，但是从旁边小区划片的学校来看，有划到天台岗南湖校区，也有划到金山路小学，初中大概率时划珊瑚中学步行街校区。如果到时小学能划到天台岗南湖校区，那么这个学校组合在南岸区来说也是一个不差的配置。

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现在的御景雅园周边除了老区府卓越修的天元，以及招商云邸这个次新房，也没有什么新楼盘，加上保亿做的120平四房，精装交付，这样的改善新房对于南坪的原住民来说是不多的改善选择。

楼盘开盘后不久带了一组住在上海城的客户去看这个楼盘，因为上海城的房子已经有一定的楼龄，所以想置换一套楼龄新的房子。这个客户的需求对于南坪步行街周边的来说可能不是个例，特别是住在南坪步行街周边楼龄更老房子的家庭，有经济条件要换一套居住环境更好的房子，但是他们又不愿意离开南坪到北区去，这些客户的需求在这个区域来说选择并不多。御景雅园的出现，正好可以满足这部分客户的需求，当时还有几组客户来咨询御景雅园，无一例外都有一段这个区域生活的经历，看到有新小区出来，就勾起了曾经的居住记忆，来咨询是否有合适自己的房子。

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最后来看看这个项目的实景图

项目鸟瞰图

外立面效果图

2023年5月27日