看盘笔记81：约克郡阅林景悦

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今天要说的小区阅林景悦，可能在市场上热度不算高，但是位置在照母山来说绝对是核心的存在，而且居住环境却不吵，甚至可以用安静来形容，可以达到被用烂了的那句广告词效果：入则宁静，出则繁华。

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目前的照母山，最热的楼盘肯定是香港置地开发的约克郡，约克郡又分为南郡和北郡。

北郡因为有人民小学，加上壹号湖畔近500亩的大社区，让想在照母山置业的客户更加关注。北郡除了壹号湖畔，壹号半岛因为其产品和楼龄新，其价格和市场关注度也很高。

南郡的组团比较多，虽然市场热度没有北郡高，但是南郡从位置上来说更有优势，比如离地铁重光站更近，到光环购物公园更方便，所以南郡的房子在市场上的流通性也还不错。

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在南郡靠近光环和地铁最近的3个组团中，悦水岸的业态最高，是洋房和别墅；其次就是今天说的阅林景悦，是洋房和高层的组合；最后就是禧悦，虽然禧悦是高层产品，但是禧悦的品质和外立面的干挂陶板，以及大面积的玻璃也算得上照母山高层的天花板了。

作为高层和洋房的组合，个人觉得阅林景悦算是这三个小区中最有兼容性的一个小区。从最小的80平两房，到500平的端户跃层洋房，可以满足不同面积段需求的客户。

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我们来看下阅林景悦的具体位置，在小区的北边，是禧悦的商业和地铁5号线重光站的2B出口以及隔了一条马路的光环购物中心；在南边是上林上景和金州小学；东边是金州苑依山郡；西边是约克郡的悦水岸。从周边的道路来看，没有临像金州大道这样的主干道，而且东南西三面都是住宅小区，这样核心的位置有这样安静的居住环境很难得。

第二我们看下到轨道站的距离，基本上是下楼出小区就到重光站的2B出口，非常近，而且以后在建的轨道15号线也会在附近开出入口，开通后就是双轨道出行。

第三是商业，出小区过金州大道后，就到光环购物公园，以及旁边的金科商业。现在照母山的入住率提升之后，这里的商业人流量大，商家也会正向循环，淘汰做得不好的商家，然后好商家会进来，这样对于商家和消费者来说都有好处。

第四是学校，如果能摇号到金州小学西校区，就是小区旁边这个学校，那么孩子早上多睡30分钟再去上学是完全可以的。

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整个小区的住宅一共21栋楼，其中有7栋高层，14栋洋房。走到小区里面给人的感受还是不错：灌木和乔木长得很茂盛，基本没有裸露的泥土，部分区域还有做了花环拱门，这些小细节给住在里面的业主增加了生活的仪式感。

因为有高层业态，小区内的中庭空间也做得大，茶余饭后在小区里面散步休闲也有足够的空间和步行距离，这种空间是小朋友需要的，大多数小朋友在家里呆不住，我女儿小时候即使是下雨天，也要打着伞出去玩。

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说了小区周边和本身的情况，我们来看看现在卖的价格。

小区的高层成交价格在1.9-2w每平，洋房在2.5w左右，而且成交比较活跃，仅贝壳的成交数据，整个小区的历史交易记录达到了200套。小区现在的贝壳上面的挂牌量约100套，相对于一个有2000多户的小区来说，这个挂牌量算偏低的比例，但是成交量相对来说却比较大。

从成交价格来说，阅林景悦近一年的走势也非常平稳，基本维持在上面说的价格水平，要知道近一年是房地产交易市场非常低迷的一年，很多区域的房价都出现了不同程度的跌幅，即使降价成交量也不活跃。在这样的行情下能保持这个水平的价格和交易量算是非常抗跌的小区。

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说完小区的优势，回过头说下不足的地方。

一是高层和洋房的高低配。这个配置带来的优势是兼容性好，但是不足就是对于想要居住密度低的客户来说可能不太接受，我们走在小区里面，明显能感受到人来人往，加上小朋友也多，略显嘈杂。如果你想要居住密度更低的环境，那么旁边的悦水岸就更合适一些。

二是外立面的风格属于上一代洋房和高层的立面风格，和现在的玻璃加铝板的现代立面风格还是差距蛮大，而且这种真石漆外立面在重庆这种多酸雨的气候环境中容易老旧，老旧后再翻新成本比较高。

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对于阅林景悦这样的小区，对交通出行需要轨道，平常喜欢逛街，而且家里有小朋友需要上学的家庭来说非常实用。如果想要更纯粹的居住环境，人口居住密度要低的家庭来说，这个价格可以到大竹林九曲河礼嘉去有更多的选择。

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2023年5月14日星期日