今年五一假期的第一天，带一组客户看礼嘉龙湖两江新宸，她在北碚工作，想看学区兼改善的洋房，于是来了个两江新宸半日游。

     先简单说下大家最关心的学区情况：整个两江新宸以礼慈路为界，云洲、云澜和嘉玺划片礼嘉实验一小；云麓、云玺、云顶、宸峯、旭宸和紫宸划片礼嘉实验二小，中学都是两江巴蜀。片区内有多所幼儿园。因为这样的学区组合，无数家长排除万难、接力棒似的买入这里。

    已确认到樾千山旁的小学命名为嘉原小学，源于星光系，校长和师资均由星光派出，星光学校教育集团副校长傅荣华将同时担任星光学校礼嘉校区执行校长和嘉原小学校长，星光学校集团总校长瞿拥军为荣誉校长；加上之前两江巴蜀中学嘉和校区的官宣，整个礼嘉的教育又上了一级台阶，不得不感叹，两江新区的教育利好落地真的很快。

      云澜，共30栋楼，小区内地势不平，有高层和托斯卡纳风格的洋房组成，户型面积偏小，小区里水景很少，后面的高层比较密集，视线上感受不太好，但前排看别墅看江的效果很赞。

       云洲，共16栋楼，含3栋高层，地势也有缓坡，整体品质优于云澜，户型区间略大，小区内庭安静。

       礼嘉实验一小因为办学时间更长，家长的普遍认可度更高，而这两个小区因为可以读一小，所以价格一直比较稳得起，加上有总价相对低一些的高层房源供选择，交易活跃度高。其实这批次的洋房细节做得有些差强人意的，大门口也是缓坡，上下班高峰时有些拥挤。

       云麓，纯洋房小组团，小而美的典型，共14栋楼，户型面积都差不多，临马路的做的小跃层，单层面积不大，内圈正规洋房，面积主要在150平左右。一楼有跃层带花园户型，家里有人或喜欢种花草的住起来会比较舒适。有一个槽点就是，龙湖当初可能为了二楼的房源也能卖比较好的溢价，居然专门设计了个楼梯间，把一楼有限的花园面积，切了一部分給二楼使用。这样的神操作，让一二楼都有了花园，但使用起来私密性和实用性都不好，特别是二楼专门下楼梯到一楼花园，面积不大，还处于一楼花园的包围之中。

      云玺，纯洋房组团，比云麓略大,共18栋楼，有比较多的水景，内圈住家很舒适。

       云顶，是前面这几个洋房组团里规格最高的，纯粹的大平层小区，整个地块呈不规则的长方形，临公园的一字排开，区域楼栋做成了小院落式的排布，中庭设置了几个不同主题的景观点，最吸引人的是大横厅的户型结构，包括龙湖专门为二胎家庭设计的嗨C户型，对空间尺度要求高的客户看了有点走不动路的感觉。出门马路对面就是公园，再多走几步就是金海湾公园，旁边是礼嘉实验二小，小区整体品质好，自住比例高，这些就是云顶业主普遍价格预期较高的原因，正常楼层二手单价在2-2.5万间，这个价格还是会劝退很多客户。

      云岭，挨着晟景台和宸峯，总共9栋楼，2栋和3栋离礼仁街主干道较近，设计成总高19楼的小高层，其余7栋都是洋房。因为属于楼龄相对最新的之一，19年建成，地势高条件好（有长期居住的业主反馈，住云玺云麓小区，因为距离嘉陵江近，且地势低洼，冬季长期云雾迷蒙，低楼层略潮湿），总的房源数量少，一手销售时市场火爆，业主大多经济条件好，所以抱团惜售比较成功，洋房主流单价在2-2.3万左右。实地感受小区内地势平坦，户型结构基本延续之前的布局，没有特别亮点，建筑外立面也是之前的外墙漆，胜在新且有学校配套。

      宸峯，两江新宸所有组团里，地势位置最高，视野景观条件最好的，对得起我在金海湾公园和下面马路上无数次仰断的脖子！采用现代风格，大面积的玻璃和金属材质，在蓝天白云的映衬下，格外亭亭玉立，园林设计也很有高级感，真正是集地段配套好、景观资源绝佳且圈层纯粹于一身的好项目。

基础数据：总共只有3栋楼，每栋11层，1-9楼是平层，10和11楼是跃层，合计60户。建筑密度17%，每户配2.5个车位。户型最小面积建面222平，套内190平（贝壳挂价600万左右）；最大户型建面327平，套内270平的跃层（贝壳挂价上千万），户型格局5房3卫起步。

      我认为礼嘉未来发展的天花板是比较高的，三代龙湖的产品见证礼嘉半岛的一路走来，改善的客户可以在这里得到想要的低密环境，需要学区的客户也可以满足，天街山姆也有了，最重要的是礼嘉与核心区的交通联动与距离大家也可以接受的，对于改善复合型要求的客户，仍可以满足，建议礼嘉有好物业的朋友，可以观望下。