看盘笔记79：香港置地林山郡

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作为同一时间段香港置地的项目：壹江郡一期、林山郡、云山岳和壹号半岛，除去核心位置和周边配套成熟的壹号半岛，壹江郡、林山郡和云山岳这几个项目有着一些共同的特点：几乎以一样的外立面风格；小区占地面积不大，一共就只有10多栋楼；地理位置不是在很核心的地段；周边配套不成熟，买包烟都要跑很远的地方才能买到。但这三个项目有各自有自己的特点：壹江郡有江景资源，林山郡有山景资源，云山岳离轨道站不远。今天我们就来说这三个项目中的林山郡。

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位于礼嘉的林山郡，旁边还有绿城的晓风印月，碧桂园金科金茂的樾千山。就地块位置和本身的地块条件来说，樾千山是最好的，所以当时拿地的价格也是最贵的一块地，但是从现在修出来的房子来比较，却是价格最低的一个项目。我们澜看下贝壳上面这三个楼盘2023年3月的挂牌均价：

虽然三个楼盘的业态有所区别，樾千山是洋房+大平层，晓风印月是大平层，林山郡是洋房，不过这三个楼盘的定位是偏改善的客户。从这三个楼盘现在二手房的挂牌均价来看，林山郡的价格高出了樾千山6000元每平，高出了晓风印月2500元每平，这个价格的差距还是蛮大，排除地块位置的因素，房子本身是个很大的原因，林山郡的产品要比樾千山的洋房新一代，这种产品的换代给人的视觉冲击力非常大。

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回过头来看林山郡本身的特点。

（1）林山郡的房子算是目前市面上最新一代的洋房产品，大面积的玻璃+铝扣板，这种风格的外立面，一是看上去非常有质感；二是耐久性非常好，时间长了之后，可以进行清洗，清洗完虽然说不能和新的外立面比，但是和全外墙漆的房子一比就显得新得多。

（2）山景。很多网友对林山郡的评价最高的是它的山景，而且大家对这种山景洋房很是向往，我们到山景视野最好的12栋去实地体验了一把，确实看出去的视野景观非常舒适，而且还可以看到一点点江，这种江景和山景的结合，也是我们买房时的终极追求了吧。

（3）园林景观。林山郡的园林景观延续了香港置地比较精致的设计要求和落地效果，并且后期维护也还可以，所以走到小区的实地体验给人的感觉这是一个有品质小区。加上里面的公区和车库做得也不错，这就在整体上给居住的业主营造了一个舒适的居住氛围。

（4）户型面积。对于这种偏改善的小区，一般户型都做得比较大，但是林山郡最小的户型做到了99平，最大的户型是147平。这么做的好处是想要好品质小区的环境，但是门槛又不是那么高，特别是对于预算不是特别充足的年轻人来说是一个友好的选择。小区建面99平的清水房目前的价格在200-210w左右。

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说了林山郡的特点，再来看下不足的地方。

（1）噪音。不过这个问题是局部楼栋会有的，主要是临金渝大道的9栋和10栋，即使关上窗户，室内还是有比较明显的噪音影响，这个问题对于家里有老年人或者睡眠不太好的人来说是不能接受的。也有解决的方式，那就是全部换隔音玻璃，目前市面上隔音效果比较好的隔音玻璃在1700元每平。

（2）小区内部有高差，这个对于腿脚不太方便的老年人不太友好。

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林山郡一共有15栋楼，总户数是476户，这对于喜欢精装的小区，又不想小区太大，居住人员不嘈杂的客户来说是个非常好的选择。林山郡这个位置虽然出现的公共交通不太方便，但是开车到礼嘉天街，到照母山等北区核心位置也不算远，靠近山边，买套视野好，环境安静的房子居家自住是一个值得考虑的小区。