看盘笔记78：万科天空之城

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对于沙坪坝，听得最多的是融汇温泉城，因为现在自己住李家沱融汇半岛基本上都是融汇这个开发商开发的小区，所以对融汇在沙盘坝开发的温泉城关注得多一些，但是却一次都没有去过融汇温泉城那个片区。所以对新桥那片的规划和现状几乎不知道。

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这次之所以去踩盘，一是因为朱哥要推荐这个项目，朱哥在会上也讲了推荐这个项目的逻辑；二是之前没去看过，也好奇这个项目会长在一个什么样的环境中。

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在说这个楼盘之前，先要吐槽一下万科。作为宇宙第一的房地产开发商，在重庆的项目也不少，不管是城市核心的重庆天地，还是偏远的郊区甚至区县都有万科的身影。但是在锦绣滨江出现之前，万科在改善型市场中的占比并不大，甚至在重庆的购房人印象中万科做改善不得行。

当然作为一家开发商，追求产品的销售速度，把房子的面积做小，把总价控制下来这也无可厚非，但作为一家大开发商，总是这么干于己不利于品牌力的提升，于重庆这座城市发展没有留下更多的品质建筑。

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八卦吐槽完了万科这家开发商，下来具体说说星光天空之城这个项目。

这里用开发商制作的区域规划图来说项目的位置。楼盘的北边是融汇温泉城，一个开发商了10多年的社区，因为入住人口多，这片的商业也非常成熟，融汇的集中商业去年也已经开业。南边是新桥医学院，东北现在还是一片老城，西边是歌乐山。

整个项目占地173亩，总建筑面积约20.7万方，绿化率超约30%，容积率仅约1.28，这个容积率本来可以拿来做别墅，但是万科全部修成了洋房，这就造就了超大的楼间距，最小的楼间距是40米，最大的有160多米。车位配比高达1:1，共1588户，总高7-9层，北区9栋，南区19栋。

现在很多小区的地块面积可能只有几十亩，但是星光天空之城这173亩地是连成了一个小区，这对比目前新出来的项目还是很难得。

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单看星光天空之城只有173亩，但是仔细看新桥到老沙区核心区这一片都在规划的低密度住区内，一共规划的是1500亩地，几乎快赶上重庆天地当时拆出来的1900亩规模。这对于10年只供了10块地老沙区来说这1500亩意味着未来10年都有可能围绕这片来发展。

除了规划的地块大，另外一个突出的特点就是容积率低，这1500亩地规划了50万方的公园绿地，这片成型后，也许会成为沙坪坝区改善住房的集中地。

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现在星光天空之城在卖的户型是建面100平，套内87平的三房双卫和建面82平，套内71平三房单卫，总价在128-178万之间，开发商精装。

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在踩盘的时候，和置业顾问聊了一下和星光天空之城直接竞争的楼盘有哪些，结果她说是他们自己的项目清水甲第，这个虽然有些自夸的嫌疑，但是从实际情况来看，旁边在售的新盘融汇温泉城的一个组团还在卖，现在130多万也只能买个清水三房，现在万科这个带精装的三房单卫130多万也能买到，这样一对比融汇温泉城就没有竞争优势。

除了新房，也问了一下周边的二手房在售情况，因为老沙区最近10年供地实在太少，这片比较近的二手房楼龄普遍偏长，远一点就是万科自己的金色悦城，好点的房子也要卖到1.5-1.6w每平。所以从竞争产品和价格来说，建面1.6w多买精装洋房，并且还是新房，在沙区来说是个不错的选择。

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再说下学校，现在虽然是新房，不能确定划片入读学校，但是据内部消息现在星光天空之城小学可以读沙坪坝小学融汇校区，初中是划片天星桥中学，也可以考凤鸣山中学。这个内部消息据说有政府的回复文件。

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前面说了这么多项目的好处，最后也要泼点冷水让大家全面了解这个楼盘。不足主要有2点，一是周边的城市界面现在看来不太好，甚至有些破旧，未来也不知道要等多长时间才能完成城市更新；二是交房时间比较晚，现在在售的房子最早也要2025年才交房。

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项目效果图

小区儿童游乐场

外立面效果图

超大的楼间距

外立面效果

2023年4月17日